Chuyên gia đề xuất: Cho phép doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu công trình

Sáng ngày 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”.

Không tài trợ vốn cho hành vi mua bất động sản đầu cơ

GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, bất động sản đình trệ do 2 nhân tố: Một là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính; hai là vướng mắc về pháp lý .

Để giải quyết các nút thắt này, theo ông Cường, cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý.

Trong đó, về tín dụng, ông Cường nói, các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.

“Ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá”, ông Cường đề xuất và nhấn mạnh, ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng thanh khoản ngay thì ngân hàng nên khoanh khoản nợ cũ, tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Ông Cường đặc biệt nhấn mạnh, cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp “xác chết” và mua bất động sản đầu cơ - theo ông Cường.

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cũng nhấn mạnh, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.

“Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa đề xuất, bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó...

Có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”

Với trái phiếu doanh nghiệp, bên cạnh sửa Nghị định 65, ông Cường đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt.

Thứ nhất, cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.

Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Thứ hai, một số dự án bất động sản quan trọng (về qui mô, tính chất loại hình bất động sản và vị trí dự án), nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài thì Chính phủ cần can thiệp trực tiếp.

Biện pháp là phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn.

TS Cấn Văn Lực

TS Cấn Văn Lực cũng đưa ra nhiều kiến nghị. Trong đó, ông đề nghị Bộ Tài chính sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”.

Ngân hàng Nhà nước cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện. Cạnh đó, điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản.

Kiến nghị nữa, theo ông Lực, là cần sớm sửa đổi các quy định, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Theo ông Hoàng Văn Cường, những vướng mắc về pháp lý chủ yếu là do các quy định của pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn hoặc không rõ ràng cụ thể, làm cho các cơ quan quản lý e ngại, sợ vi phạm, không dám quyết định.

Nếu rà soát để chỉnh sửa hết các nghị định hoặc chờ sửa xong các luật có liên quan thì sẽ mất nhiều thời gian và sẽ quá muộn với tình huống cần hành động cấp bách hiện nay.

Từ đó, ông Cường đề nghị, Chính phủ, cần thành lập một Ban giải quyết xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương đến địa phương, đứng đầu cấp Trung ương là Thủ tướng Chính phủ và đứng đầu địa phương là chủ tịch UBND các địa phương, với sự tham gia của đại diện các cơ quan, ban, ngành để đưa ra quyết định xử lý các vấn đề vướng mắc pháp lý.

Về phía Quốc hội, cần thông qua một nghị quyết để xử lý ngay những vướng mắc, mâu thuẫn về các quy định pháp luật; cho phép Chính phủ quyết định các biện pháp tức thời trong việc phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp với các dư án quan trọng cần nắm giữ; cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi thành sản phẩm…