Các lệnh siết là cần thiết, và không lo xuất hiện “bong bóng” bất động sản

Thị trường đất không sốt nữa

Chị Nguyễn Thị Mai - môi giới đất nền gần 10 năm ở Hồ Tràm, Bà Rịa - Vũng Tàu, cho biết, sau khi chính quyền địa phương tạm dừng phân lô, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất, mới đây lại siết cho vay BĐS, thì thị trường đất nền ở đây không sôi động như trước, giá cũng đi ngang. “Thời điểm trước, một ngày có khi bán 2 nền, bây giờ cả tháng chỉ bán được 1 nền, vì những người mua lướt sóng đã dừng lại, chỉ có những người có tiền thật chọn mua vị trí đẹp. 4 tháng trước mua 1 nền đất khoảng 2 tỷ đồng, sau 3 tháng tăng khoảng 15 - 20%, nhưng cả tháng nay giá đã chững lại không tăng nữa”, chị Mai thông tin.

Không chỉ ở Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường đất ở Củ Chi, TP HCM cũng không “sốt” như trước.

Đang gọi người bán lại mảnh đất, vì không vay được ngân hàng, chị Nguyễn Thị Hương ở quận 4, TP HCM cho hay, hồi cuồi tháng 3, nghe thông tin TP HCM sẽ mở rộng đầu tư 53 dự án tại Hóc Môn và Củ Chi, chị theo bạn bè về Củ Chi mua đất đầu tư với hy vọng kiếm lời. Xem đất nhiều nơi, cuối cùng chị "chốt" lô đất 510m² có 100m² thổ cư, tại xã Trung Lập Thượng, huyện Củ Chi với giá 2,5 tỷ đồng.

“Mảnh đất này họ mua 2,1 tỷ đồng, chỉ sau 1 tuần họ sang tay lại ngay cho tôi, nghe lời cò, đất ở đây đang tăng từng ngày, muộn nhất 1 tháng mảnh đất này sẽ có giá 2,7 - 3 tỷ đồng, tôi đặt cọc luôn 200 triệu đồng. Có 500 triệu đồng vay “nóng” người nhà để mua được mảnh đất này, giờ giao bán bằng giá mua, nhưng hơn nửa tháng nay không ai hỏi”, chị Hương ngậm ngùi nói.

Anh Trần Mạnh Hưng - môi giới BĐS lâu năm ở Củ Chi cũng cho hay, khu vực này chủ yếu là đất tự phân lô, sau khi lệnh siết phân lô, tách thửa được thực hiện, và “lệnh” siết tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, không còn cảnh xe nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thậm chí, đã xuất hiện tình trạng bán “cắt lỗ” đến từ các nhà đầu tư mua lại trước đó. Tuy nhiên, việc cắt lỗ chỉ đến từ một vài trường hợp nên không đại diện cho toàn bộ thị trường khu vực.

“Sau khi các lệnh siết cho vay BĐS được triển khai, thị trường BĐS đã có nhưng phản ứng nhất định, có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều nơi tính thanh khoản thấp”, giám đốc của một sàn giao dịch BĐS tại quận 3, TP HCM nói.

Các lệnh siết sẽ kiểm soát được cơn sốt đất

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đánh giá, việc siết quy định phân lô tách thửa một số địa phương đang thực hiện, sẽ làm giảm tình trạng nhộn nhịp mua bán đất phân lô, tách thửa, “hạ nhiệt cơn khát đất” của giới đầu cơ.

Nhu cầu mua BĐS tăng cao nhưng thị trường lại thiếu hàng dự án chính thống, nên nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội mua gom đất của một số hộ dân rồi phân lô, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại mỹ miều giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán.

“Đầu cơ mua đi bán lại đất, chờ tăng giá rồi bán kiếm lời của bộ phận nhà đầu cơ không phát huy được tiềm năng của đất. Trái lại, gây ra nhiều hệ lụy như giá đất tăng cao gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án lớn. Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết. Sau khi siết, trong ngắn hạn có thể khiến giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn bị đẩy giá lên cao. Nhưng về lâu dài, sẽ giúp kiểm soát được cơn sốt đất vì giá cao sẽ khó có thanh khoản tốt, ít giao dịch”, ông Đính nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HOREA), cũng cho rằng, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

HOREA đã đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật về đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.

Nói về ngân hàng siết tín dụng BĐS, ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng, tình trạng sốt đất cơ bản có thể được kiểm soát nhờ việc siết tín dụng. Song ở góc độ đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào BĐS cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

"Theo đó, việc siết chặt tín dụng vào BĐS sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng BĐS", ông Hiếu nhận định.