Gỡ nút thắt định giá đất để thu hút nhà đầu tư

Định giá đất không đúng dẫn đến nhiều hệ lụy

Trong văn bản góp ý về Dự thảo Nghị định quy định về giá đất (Dự thảo) đang được lấy ý kiến, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, theo hai cách tính được nêu trong dự thảo đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).

"Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất), loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: Lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này) và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí)", VCCI khẳng định.

VCCI cũng cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP và chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp như đã phân tích ở trên.

"Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất - loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", VCCI đề xuất.

Đồng quan điểm với VCCI, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, dù áp dụng bất kỳ phương pháp nào để quy định giá đất thì cũng phải đảm bảo theo nguyên tắc phải tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí đầu vào của nhà đầu tư, doanh nghiệp nói chung. 

"Đối với dự án bất động sản, các nhà đầu tư phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì nhà đầu tư có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển", ông Đính khẳng định.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng giá đất là vấn đề "then chốt của then chốt" trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống. Phương pháp thặng dư là một phương pháp để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu. 

"Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế", ông Võ nhận định.

Ý kiến của Hội Thẩm định giá

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. 

"Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý", Hội Thẩm định giá nhận định.

Cụ thể, về tổng chi phí đầu tư, Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra thực hiện dự án bởi quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” và lãi suất vay vốn.

"Đây là điều không hợp lý", Hội Thẩm định giá nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí  mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.

Bởi lẽ giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận và phủ nhận nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”, tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất. 

Cụ thể, đối với phương án 1 là "lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn", dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án.

"Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. 

Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh", Hội Thẩm định giá xác định.

Đối với phương án 2, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ.

Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị cần được tính đúng, tính đủ tổng chi phí bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất, chi phí phát triển và chi phí kinh doanh.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác, sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. 

Giới chuyên môn cho rằng cơ quan soạn thảo dự thảo nghị định, cơ quan quản lý nên tiếp thu các phản biện, góp ý để chỉnh lý dự thảo theo hướng tính đúng, tính đủ, đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật, tránh tình trạng sửa đổi nhưng vẫn tồn tại các bất cập như cũ.

Có thể nói, định giá đất là công việc khó khăn, cũng là khâu gây ra ách tắc cho nhiều dự án bất động sản trong những năm qua. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất, nếu sai bản chất kinh tế, có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nguồn cung sản phẩm bất động sản tiếp tục khan hiếm, cản trở sự hồi phục của thị trường.