Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở 2023) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, với 13 chương 198 điều. Trong đó có 01 chương (Chương VI) quy định về chính sách NƠXH.
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, do đó, phải sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về phát triển và quản lý NƠXH, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, để bảo đảm phù hợp với một số nội dung mới được bổ sung, sửa đổi trong Luật Nhà ở 2023.
Dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý NƠXH gồm 05 chương, 73 điều.
Dự thảo Nghị định có nhiều điểm mới như: Quy định về đất để xây dựng NƠXH trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng NƠXH; chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng NƠXH; ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH; đáng chú ý là quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê…
Trường hợp phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH (Điều 17).
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó và trong cùng đô thị nơi có dự án đó, thì chủ đầu tư đề xuất, báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án.
    |
 |
| Dự thảo Nghị định quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH (chung cư mini, nhà thấp tầng cho thuê) do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê. Ảnh: TQ |
Lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH (Điều 19), trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH theo quy định tại điểm a, khoản 4, Điều 84 của Luật Nhà ở 2023, thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH khi đáp ứng đủ các điều kiện. Trong trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư, thì được thực hiện theo hình thức lựa chọn thông qua đấu thầu.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH (Điều 26). Trường hợp NƠXH là căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu:
Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng theo quy định của pháp luật;
Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Số lượng căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45m2 phải bảo đảm không quá 20% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án…
Trường hợp NƠXH là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng theo dự án thì chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, phải đảm bảo các quy định:
Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.
|
 |
| Trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng. Ảnh: TQ |
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê (Điều 27). Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của hộ gia đình, cá nhân thì phải đảm bảo các quy định sau:
Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 1, Điều 57 của Luật Nhà ở 2023;
Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 2, Điều 57 của Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định: Phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng; diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 5m2 (không tính diện tích khu phụ); phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng;
Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong dãy nhà ở 01 tầng khu đất phải bảo đảm điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình…).
Theo lộ trình, nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2024, thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH.