Hôm nay (3/11), Quốc hội dành trọn một ngày thảo luận trên hội trường để bàn về những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Giá nhà ở quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội
Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.
Trong số này, vấn đề thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại có 2 phương án đưa ra lấy ý kiến.
Phương án 1, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.
Phương án 2, mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất.
Nêu ý kiến, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị) ủng hộ phương án 2. Bởi theo ông, phương án 1 thì dự án có 1m2 đất ở, toàn bộ diện tích còn lại sẽ được chuyển mục đích sang đất. Ngược lại, không có m2 đất ở nào thì không được làm.
“Tuy nhiên, việc có 1 m2 đất ở hay không có m2 nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng mà chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục. Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng vẽ dự án sao cho dính 1 m2 đất ở gần đó mới được làm”, ông Đồng nói.
Theo nhận định của ông Đồng, tác động thật của quy định theo phương án 1 là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống, nhưng điều này cũng không cần thiết.
“Việc dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào, một khu vực mới hoàn toàn, vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới”, đại biểu đoàn Quảng Trị nêu lý do.
Tiếp tục phân tích, ông Đồng nhấn mạnh, pháp luật hiện có đủ công cụ để bảo đảm sử dụng đất làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hoặc không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh.
“Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định quan hệ xã hội với đất làm nhà ở đã có trước đó. Nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi, khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi”, theo ông Đồng.
Trở lại lý do chọn phương án 2, đại biểu đoàn Quảng Trị nói, đây là phương án nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân.
“Việt Nam trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị, nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung sẽ thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cho thấy, giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội”, theo lời ông Đồng.
Lưu ý khi giá nhà cao sẽ dẫn đến hệ quả là người dân buộc phải ở trong căn hộ dưới tiêu chuẩn an toàn, đại biểu Đồng đề cập đến vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội.
Theo ông, vụ cháy “làm bàng hoàng cả xã hội” này có một phần nguyên nhân do quá nhiều rào cản không cần thiết về cung nhà ở.
“Gỡ bỏ rào cản về cung nhà ở, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn, chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy”, ông Đồng nhấn mạnh.
Bên cạnh Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà Quốc hội sẽ thông qua tại kỳ họp này, những thay đổi mạnh mẽ từ Luật Đất đai sẽ mở đường cho các thay đổi khác có liên quan, ông Hà Sỹ Đồng kết lại phát biểu của mình.
Đề xuất Nhà nước thu hồi đất cho tất cả dự án nhà ở thương mại
Dự thảo luật liệt kê 31 trường hợp cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Dù vậy, đại biểu Trần Văn Tuấn (đoàn Bắc Giang) cho biết, ông vẫn băn khoăn. Bởi quy định như vậy có thể chưa bao quát hết các trường hợp trong thực tế. Quan trọng, chưa giải quyết triệt để bất cập lớn nhất là: khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được ban hành theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, trong khi doanh nghiệp thỏa thuận thì giá thường cao hơn.
“Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất”, ông Tuấn nói.
Ngược lại, doanh nghiệp khi phải thỏa thuận với người dân có đất để thực hiện dự án cũng gặp không ít khó khăn.
Ông Tuấn phản ánh nhiều trường hợp doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải đi đêm thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại.
Dù như vậy, theo ông Tuấn, doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng “dở khóc, dở cười” khi thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận.
“Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%”, theo lời ông Tuấn.
Từ đó, ông Tuấn đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án
Nêu lý do, ông Tuấn nhận định, với 31 trường hợp đã được liệt kê tại dự thảo luật thì số trường hợp còn lại thuộc trường hợp tự thỏa thuận là không nhiều.
Trong khi, thực tế, khi doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất, thường là đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích thực hiện dự án, còn người có đất khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thường đòi giá cao hơn, tương đương loại đất khác (sau khi chuyển đổi mục đích).
“Về bản chất, có thể nói hình ảnh rằng người bán đang bán thứ mà mình không có. Đây là điều vô lý”, ông Tuấn nói.
Cùng với đó, ông Tuấn đề nghị cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch công bằng để người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.
“Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên, tôi tin sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn”, theo nhận định của đại biểu đoàn Bắc Giang.
Đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) cũng cho rằng, việc phân biệt dự án công, dự án tư đã dẫn đến tình trạng 2 giá. Dự án Nhà nước (thu hồi) thì giá khác, dự án tư nhân (thỏa thuận) thì lại có giá khác.
“Điều này sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất, thậm chí có thể mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất vì 2 giá”, ông Vân nói và đề nghị bãi bỏ chế độ phân biệt này.
Ông Vân đề xuất, với dự án đất ở, thương mại, khu đô thị, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, đấu thầu dự án. Trong quy hoạch 1/500, Nhà nước phải định dạng được không gian, phạm vi phát triển, gần như một sản phẩm của quy hoạch để đấu giá đất, đấu thầu dự án.
Toàn bộ tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án, ông Vân đề nghị phục vụ cho 3 mục đích: Trả lại chi phí mà Nhà nước đã đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng đến hàng rào ranh giới dự án; bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư; và số tiền còn lại dùng cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội phục vụ vào lợi ích chung.