(Thanh tra) - Công cuộc tái cấu trúc thị trường không chỉ phục thuộc vào yếu tố hạ lãi suất, nguồn cung dồi dào hay cơ chế gỡ vướng mà chính bản thân các doanh nghiệp cũng cần nhìn nhận cho đúng để cơ cấu lại giá thành bán hàng nhằm kéo sản phẩm bất động sản về nhu cầu thật, giá trị thật.
Trong bối cảnh hiện tại đòi hỏi các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải thay đổi tư duy làm dự án và thiết kế chính sách bán hàng. Việc chạy theo các phân khúc cao cấp, siêu sang để tối ưu hóa lợi nhuận biên ngắn hạn nhưng bỏ ngỏ phân khúc bình dân đã không còn phù hợp.
Nhận thức rõ thực tế nhiều người mua không thể xuống tiền do thiếu vốn sẵn có ban đầu chứ không hẳn do giá bán, các doanh nghiệp đi đầu đã bắt đầu áp dụng chiến lược "may đo dòng tiền" một cách linh hoạt.
Minh chứng rõ nét cho xu hướng này là chính sách bán hàng vừa được chủ đầu tư OBC Holdings công bố tại dự án A&K Tower. Nhằm giải quyết triệt để nút thắt tài chính cho từng nhóm khách hàng, chủ đầu tư đã liên kết với 6 ngân hàng lớn (Agribank, MB Bank, Vietcombank, ACB, PVcombank, Publicbank) triển khai chính sách "mua nhà 0 đồng" đi kèm giải pháp " 3 không là không lo vốn ban đầu tại thời điểm ký hợp đồng mua bán; không trả gốc lên đến 36 tháng; không trả lãi lên đến 24 tháng.
Cùng với mức hỗ trợ vay tối đa 75% giá trị căn hộ và thời hạn vay kéo dài tới 35 năm, chính sách này giúp người mua nhà lần đầu và các gia đình trẻ dễ dàng tiếp cận chốn an cư mà không bị áp lực tài chính đè nặng giai đoạn đầu.
Bên cạnh đó, đối với nhóm khách hàng không sử dụng vốn vay, các chính sách thực chất như "3 có " (hỗ trợ tiền thuê nhà lên đến 68 triệu đồng trừ trực tiếp vào giá bán, ưu đãi thanh toán nhanh tới 14,25%, hoặc thanh toán siêu giãn chỉ 1%/tháng) giúp tối ưu hóa chi phí sở hữu cho người có nguồn tiền sẵn có.
Cùng với giải pháp dòng tiền, việc tái cấu trúc thị trường còn thể hiện qua sự trỗi dậy của các dự án nằm ở khu vực cửa ngõ, hạ tầng đồng bộ và bám sát các tuyến giao thông công cộng trọng điểm.
Điển hình cho xu hướng phát triển đô thị gắn kết giao thông công cộng (TOD - Transit-Oriented Development) là dự án The Collection 688 (Chung cư Hòa Lân Thuận Giao, do SG Holdings tư vấn phát triển). Nằm ngay mặt tiền Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13) – trục xương sống kết nối Bình Dương về trung tâm TPHCM, dự án sở hữu lợi thế đặc biệt khi tọa lạc giữa ga C5 và C6 của tuyến Metro số 2 (chỉ cách ga C6 khoảng 200m).
Sự kết hợp giữa mô hình đô thị TOD và hạ tầng giao thông kết nối giúp giải quyết bài toán đi lại, giảm tải áp lực chi phí sinh hoạt cho cư dân, tạo nên giá trị sống bền vững cho người mua ở thực.
Đáng lưu ý, trong những ngày gần đây, thị trường bất động sản TPHCM xôn xao khi Dự án Khu đô thị mới Đông Tăng Long (do HUD làm chủ đầu tư) tại TP Thủ Đức cũ có các sản phẩm nhà phố kích thước 5x20m với giá bán khởi điểm chỉ hơn 6,3 tỷ đồng.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, đây là chủ đầu tư tiên phong chạm đáy thị trường khi giá bán chỉ bằng một nửa so với mức giá 12 tỷ thông thường. Giá bán này còn rẻ hơn giao dịch nhà ở riêng lẻ trong dân đến 30%.
“Đây không phải bán lỗ mà là bán đúng bản chất giá trị thật của sản phẩm, biên lợi nhuận/doanh thu là 15% là chuẩn. Các chủ đầu tư khác nên xem xét lại chính sách giá bán, giảm 30-40% so với giá kỳ vọng thì doanh nghiệp vẫn còn lời.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Hiện cho hay, hiện tại, các chủ đầu tư dự cần phải nhìn vào thực tiễn để giải quyết bài toán, 1 là giảm lợi nhuận, 2 là giảm chi phí bán hàng để đưa bất động sản về giá hợp lý hơn mới mong vượt qua “cơn bão" khát tiền.
Sau những biến động mạnh của chu kỳ trước, thị trường bất động sản phía Nam đang trải qua một cuộc đại tái cấu trúc tự nhiên nhưng đầy quyết liệt. Lực cầu mang tính đầu cơ, lướt sóng dựa trên đòn bẩy tài chính cao đã dần rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư tích sản tạo dòng tiền lâu dài.
Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chỉ ra rằng, dòng tiền hiện tại đang ưu tiên tuyệt đối cho các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê ngay. Khách hàng không còn mua bất động sản dựa trên những hứa hẹn tăng giá vô căn cứ, mà tập trung đánh giá hiệu quả sử dụng thực tế và mức độ an toàn của tài sản.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định, bất động sản là tài sản hữu hình, có thể khai thác cho thuê hoặc nắm giữ dài hạn, nhưng thanh khoản thấp hơn tiền mặt và nhiều tài sản tài chính. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ khả năng tạo dòng tiền, đối tượng mua lại và phương án thoát vốn trước khi đầu tư. Căn hộ vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và cho thuê thường có lợi thế, nhưng vẫn phải đánh giá nguồn cung cạnh tranh trên thị trường thứ cấp.
Đối với nhà phát triển, khi chi phí vốn cao và sức mua còn yếu, doanh nghiệp cần linh hoạt chính sách bán hàng như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ trả chậm hoặc ưu đãi lãi suất có thời hạn, nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu và cải thiện khả năng tiếp cận của người mua, đồng thời kiểm soát rủi ro dòng tiền.
Chiến lược sản phẩm là cực kỳ quan trọng. Mỗi dự án có vị trí, quỹ đất và nhóm khách hàng khác nhau. Doanh nghiệp cần xác định đúng nhu cầu thị trường, cân đối cơ cấu sản phẩm và tránh chạy theo phân khúc giá cao nhưng có tệp khách hàng hạn chế.
Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, ưu tiên những chủ đầu tư có tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch, kiểm soát tốt chi phí và cung cấp đúng sản phẩm thị trường cần. Năng lực bán hàng thực chất, quản trị dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn sẽ quyết định sức cạnh tranh trong chu kỳ tới.
Về phía ngành ngân hàng, chuyên gia tài chính Nguyễn Viết Hùng khuyến nghị cần có chính sách tín dụng phân hóa. Ngân hàng không nên siết hoặc nới tín dụng đại trà, mà cần tập trung vốn vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, đang triển khai đúng tiến độ và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.
Về phía quản lý Nhà nước, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho 820/921 dự án tại TPHCM là bước đi nền tảng quan trọng. TPHCM cũng đang đẩy mạnh mục tiêu xây dựng hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030 (đã khởi công 13 dự án với 14.000 căn).
Sự kết hợp đồng bộ giữa tháo gỡ pháp lý, nới rộng tín dụng đúng đối tượng và định hướng nguồn cung hướng về nhu cầu thực từ các chủ đầu tư như OBC Holdings hay SG Holdings hay HUD sẽ đưa thị trường bất động sản phía Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới một cách an toàn, minh bạch và bền vững.
