(Thanh tra) - 820/921 dự án bất động sản khó khăn trên địa bàn TPHCM đã và đang có lộ trình gỡ vướng một cách cụ thể. Hàng trăm dự án tồn đọng kéo dài được giải phóng nguồn lực làm cho tỷ lệ nguồn cung bất động sản phía Nam dồi dào hơn bao giờ hết. Các chuyên gia cũng nhận định, sự gia tăng nguồn cung hiện tại chưa đáng báo động về rủi ro thừa cung thuần túy bởi sau sáp nhập địa giới hành chính, nhu cầu nhà ở thực tại TPHCM vẫn rất lớn.
Thị trường bất động sản TPHCM và các tỉnh phụ cận đang bước vào một giai đoạn mang tính bước ngoặt khi nút thắt pháp lý tồn đọng tại các dự án nhiều năm qua dần được tháo gỡ.
Trả lời PV Báo Thanh tra, ông Vũ Hoàn Thảnh, Giám đốc Sở Tài chính TPHCM cho biết, sau hơn 4 tháng triển khai Kế hoạch số 243/KH-UBND (từ cuối tháng 5/2026 đến đầu tháng 10/2026), Thành phố đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn cho 287 dự án (đạt tỷ lệ 31,16% tổng số dự án vướng mắc).
Đồng thời, 533 dự án khác đã nhận được hướng chỉ đạo xử lý cụ thể, nâng tổng số dự án đã tháo gỡ và có lộ trình giải quyết lên tới 820/921 dự án, đạt tỷ lệ xấp xỉ 89%.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền đã giải phóng nguồn lực cho hàng trăm dự án tồn đọng kéo dài.
Nhờ đó, trong 7 tháng đầu năm 2026, toàn Thành phố đã có 37 dự án bất động sản và nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 27.374 căn nhà (bao gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 nhà thấp tầng), tăng gấp 1,64 lần so với cả năm 2025.
Thế nhưng, làn sóng nguồn cung bung ra mạnh mẽ vào giai đoạn cuối năm khiến không ít cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đặt ra lo ngại về nguy cơ "bội thực" thanh khoản.
Dưới góc nhìn chuyên môn quốc tế, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia cho rằng, sự gia tăng nguồn cung hiện tại chưa đáng báo động về rủi ro thừa cung thuần túy.
Dự kiến trong quý IV/2026, TPHCM sẽ tiếp tục đón nhận khoảng 10.000 căn hộ mở bán từ 8 dự án lớn, cung cấp cho thị trường tổng nguồn cung khoảng 10.000 - 12.000 căn.
Trong thực tế, các chủ đầu tư thường chủ động chia nhỏ giỏ hàng thành 2 - 3 đợt mở bán để thăm dò sức mua và điều chỉnh chiến lược giá. Với quy mô dân số hơn 14 triệu người sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, nhu cầu nhà ở thực tại TPHCM vẫn hết sức to lớn. Vậy nhưng, khả năng hấp thụ phụ thuộc vào giá bán, chi phí vay, uy tín chủ đầu tư và chất lượng hạ tầng, tiện ích.
Theo ông David Jackson, cần phân biệt lực cầu từ người mua ở thực với nhà đầu tư kỳ vọng bán lại kiếm lời. Giao dịch từ nhóm thứ hai có thể tạo thanh khoản trước mắt, nhưng nhu cầu ở thực mới là nền tảng thị trường bền vững. Khi giá cao và tâm lý ngại vay gia tăng, người mua sẽ chọn lọc kỹ hơn.
Có thể thấy, thị trường chuyển sang trạng thái gia tăng nguồn cung mở ra cơ hội lớn cho người mua nhà. Lần đầu tiên sau nhiều năm, người mua nắm giữ vị thế chủ động trên thị trường khi quyền lựa chọn sản phẩm và thương thảo chính sách bán hàng nghiêng về phía họ.
Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng khi người mua phải tranh giành suất đặt cọc, hiện tại các chủ đầu tư đang phải nỗ lực gia tăng sức hấp dẫn bằng việc hỗ trợ lãi suất kéo dài từ 24 - 48 tháng, giảm tỷ lệ đóng tiền ban đầu xuống mức 5 - 15%, hoặc giãn tiến độ thanh toán theo tiến độ xây dựng thực tế.
Ông Nguyễn Viết Hùng, chuyên gia tài chính - bất động sản phân tích, giai đoạn cuối năm 2026 đang mở ra cơ hội lớn cho những nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền tích lũy tốt và có tỷ lệ vốn tự có cao. Việc nguồn cung phong phú kết hợp với các chương trình ưu đãi thực chất giúp người mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận sản phẩm chất lượng với mức giá thực tế đã qua điều chỉnh.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung "xả hàng" đồng loạt lại đặt ra thách thức sinh tồn đối với các chủ đầu tư. Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Phát triển dự án BrandLift ASIA cho rằng, năm 2026–2027 sẽ là đợt sàng lọc khốc liệt về năng lực tài chính và quản trị của doanh nghiệp. Tình trạng "thừa sản phẩm nhưng thiếu sức mua" sẽ diễn ra cục bộ ở những dự án bị định giá quá cao hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu thực.
Doanh nghiệp bất động sản không còn có thể trông chờ vào dòng tiền đặt cọc lướt sóng của giới đầu cơ. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch, kiểm soát tốt chi phí và đưa ra sản phẩm đúng phân khúc sẽ giữ được thanh khoản. Trái lại, các đơn vị duy trì cơ cấu giá bất hợp lý, đòn bẩy tài chính quá cao sẽ chịu áp lực thanh toán và rủi ro đóng băng dòng tiền rất lớn.
Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản phía Nam hiện nay không phải là số lượng sản phẩm tung ra, mà là sự chênh lệch sâu sắc giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của số đông dân cư. Theo HoREA, thị trường đang thiếu hụt trầm trọng phân khúc "nhà ở thương mại giá phù hợp", nhà ở cho thuê giá rẻ và nhà ở xã hội.
Để nguồn cung được thị trường khơi thông và hấp thụ bền vững, vai trò điều tiết của quy hoạch vĩ mô và hạ tầng đóng vai trò quyết định. Ông David Jackson nhấn mạnh, phát triển bất động sản phải đi liền với bài toán đô thị hóa đồng bộ, tạo ra sinh kế, việc làm, trường học, bệnh viện và tiện ích sinh hoạt để hình thành cộng đồng dân cư thực sự.
Song song đó, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội cần được đẩy nhanh tiến độ. TPHCM đã đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, trong đó 13 dự án với khoảng 14.000 căn đã khởi công. Khi các sản phẩm này hoàn thành đúng kế hoạch, khoảng cách lệch pha giữa bất động sản cao cấp và nhà ở bình dân sẽ dần được thu hẹp, giúp thị trường cân bằng và phát triển lành mạnh hơn.
Bài 2: Giá nhà đã giảm nhưng thị trường bất động sản còn “đóng băng”
