Dự án La Pura của Bất động sản Phát Đạt có giá bán dao động từ 42,9 – 62,5 triệu đồng/m². Ảnh: Kỳ Phương

Vì sao nguồn cung bùng nổ tại Quốc lộ 13?

Trục Quốc lộ 13 kéo dài Bình Thạnh, đi ngang qua TP Thủ Đức (cũ) và kéo dài đến địa phận tỉnh Bình Dương (cũ) và được xem là xương sống kết nối TPHCM với vùng thủ phủ công nghiệp phía Nam.

Trong vài năm trở lại đây, khu vực này chứng kiến làn sóng bùng nổ nguồn cung căn hộ chưa từng có.

Theo ghi nhận của PV Báo Thanh tra, trên “đại lộ căn hộ”, các dự án đang triển khai có thể kể đến như: Dự án A&T Saigon Riverside của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư; Dự án La Pura của Bất động sản Phát Đạt; Dự án Happy One Mori của Vạn Xuân Group; Dự án Setia Edenia do Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu làm chủ đầu tư.

Hay còn có, Dự án SymLife do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Hiệp Thành Bình Dương làm chủ đầu tư; Dự án The Emerald 68 của Tập đoàn Lê Phong; Dự án AVA Center do Công ty TNHH Tyson An Phú làm chủ đầu tư; Dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Land, Dự án SkySOLIS của SkyWorld Development Berhad (Malaysia) hợp tác cùng Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát.

Bên cạnh đó, các dự án hiện hữu đã triển khai trong nhiều năm trước, đã bàn giao hoặc có cư dân vào sinh sống như Dự án Roxana Plaza do Công ty TNHH Xây dựng – Dịch vụ – Thương mại – Đầu tư Bất động sản Tường Phong làm chủ đầu tư; The Felix của C-Holdings; Dự án The Habitat của liên doanh VSIP (Công ty TNHH Phát triển VSIP - có sự góp mặt của Becamex) và Tập đoàn Sembcorp Gateway (Singapore) làm chủ đầu tư; Dự án The Emerald Golf View của Tập đoàn Lê Phong; Dự án Lavita do Công ty Cổ phần Bất động sản Thuận An làm chủ đầu tư; Dự án Cita Dines của NHO.

Với sự xuất hiện dày đặc của các dự án tại Trục Quốc lộ 13 đã và đang làm thay đổi diện mạo đô thị. Hàng loạt đại dự án với quy mô từ vài nghìn đến hàng chục nghìn căn hộ liên tục được đưa ra thị trường, biến nơi đây thành một trong những khu vực có mật độ dự án cao nhất cửa ngõ phía Bắc TPHCM.

Các chuyên gia kinh tế đánh giá, sở dĩ trục này thu hút được nhiều dự án vì Quốc lộ 13 đóng vai trò là cửa ngõ huyết mạch kết nối TPHCM với các thủ phủ công nghiệp lớn. Việc triển khai mở rộng tuyến đường này lên 8 làn xe, cùng sự kết nối trực tiếp với đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Vành đai 3 và tuyến Metro tương lai, đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển về trung tâm TPHCM cũng như sân bay Tân Sơn Nhất.

Ngoài ra, khi giá căn hộ tại trung tâm TPHCM và các khu vực thuộc TP Thủ Đức chạm ngưỡng cao kỷ lục, Quốc lộ 13 trở thành "vùng đệm" lý tưởng. Với mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn hưởng trọn lợi thế hạ tầng của TPHCM, khu vực này thu hút lượng lớn khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đồng thời, nhu cầu nhà ở khổng lồ từ các khu công nghiệp, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp lân cận như VSIP 1, Việt Hương, Đồng An... đã kéo theo hàng chục ngàn chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động trẻ đến sinh sống.

Một dự án của Tập đoàn Lê Phong tại trục Quốc lộ 13. Ảnh: Kỳ Phương

Tỷ lệ sáng đèn phản ánh thực chất sức cầu

Không thể phủ nhận hàng loạt dự án triển khai đã mang lại diện mạo hiện đại và khang trang, sự phát triển quá nhanh của các dự án căn hộ dọc Quốc lộ 13 cũng bộc lộ không ít bất cập về mặt quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Viết Hùng cho biết, ưu điểm của khu vực là có vị trí giáp ranh TPHCM cũ (Thủ Đức, Bình Thạnh), thuận tiện kết nối. Nay trục này cũng đã được mang tên TPHCM.

Hơn nữa, các dự án tại đây hưởng lợi từ sự phát triển công nghiệp mạnh mẽ của Bình Dương, tập trung đông đảo chuyên gia, kỹ sư và quản lý cấp trung. Tiện ích ngoại khu hiện hữu hoàn thiện: Aeon Mall, Lotte Mart, Bệnh viện Quốc tế Becamex, Bệnh viện Hạnh Phúc.

Vậy nhưng, khu vực này cũng bộc lộ khá nhiều nhược điểm vì hiện tại, do phục vụ mở rộng đường nên ùn tắc giao cục bộ trọng trong giờ cao điểm khi các đoạn mở rộng chưa hoàn thành đồng bộ. Nhược điểm này cũng sẽ thành ưu điểm trong thời gian tới.

Mật độ xây dựng dày đặc, áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng xung quanh. Có một điều dễ nhận ra đó là từng cụm căn hộ nhỏ, xuất phát từ lịch sử quỹ đất xưa là các nhà máy, các kho xưởng riêng lẻ cũ… nên việc tạo cảnh quan rộng, tiện ích lớn cho 1 quần thể căn hộ không có.

Theo ông Nguyễn Viết Hùng, việc bùng nổ nguồn cung sẽ đưa ra bài toán hóc búa cho khu vực đó là tỷ lệ lấp đầy và nguy cơ "bội thực", bởi các dự án bàn giao sớm với mức giá dưới 35 - 40 triệu/m² đạt tỷ lệ lấp đầy cho thuê tương đối tốt nhờ nhóm chuyên gia và người làm việc tại TPHCM về cũng như các chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp hiện hữu tại đây.

Đáng nói, nguy cơ dư thừa nguồn cung cục bộ đã xuất hiện rõ ở phân khúc cao cấp, giá trên 45- 55 triệu/m². Thậm chí một dự án mở mới có giá trên 60 triệu/m². Hơn nữa, đang xuất hiện sự ảo tưởng về giá khi một số dự án tự định vị là "hạng sang" với mức giá ngang ngửa nội thành TPHCM.

Với mức giá này, người mua ở thực tại địa phương không với tới, chuyên gia nước ngoài có xu hướng thuê chứ không mua, còn nhà đầu tư thứ cấp cho thuê chỉ thu về tỷ suất 3 - 3,5%/năm, không đủ bù đắp chi phí vốn. Khi các dự án này đồng loạt bàn giao, thị trường thứ cấp sẽ chứng kiến làn sóng cắt lỗ để thoát nợ.

Có thể thấy, hàng chục ngàn sản phẩm cùng lúc đổ bộ vào thị trường, cuộc đua thị phần giữa các chủ đầu tư không còn dừng lại ở câu chuyện truyền thông hay chiêu trò bán hàng, mà đã trở thành bài toán sinh tồn khốc liệt về chiến lược, năng lực tài chính và giá trị sử dụng thực.

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group đánh giá, khi mở rộng Quốc lộ 13 là tín hiệu rất tốt cho chủ đầu tư và người mua. Thế nhưng, yếu tố tiên quyết là phải mở rộng hành lang kinh tế để giải quyết việc làm tại chỗ, bởi người mua mà làm việc ở trung tâm TPHCM thì rất khó để mua nhà xa như vậy.