(Thanh tra) - Khi rào cản tài chính vô tình trở thành bức tường cản lực thì tâm lý e dè của nhà đầu tư bất động sản cũng trở nên phổ biến. Không còn những trạng thái chạy ồ ạt theo “sóng” vì sợ mất thị phần sinh lời mà giờ đây, tất cả đều được nâng lên đặt xuống, khách đi xem dự án nhiều nhưng hiếm khi xuống tiền.
Số liệu nghiên cứu mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy mặt bằng giá bán bất động sản trong quý III/2026 đã ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm rộng khắp từ 5% đến 20% so với quý II/2026. Mức độ giảm giá thể hiện rõ nét trên tất cả các phân khúc và vùng địa lý.
Đối với căn hộ cao tầng, giá bán giảm trên toàn quốc. Tại khu vực miền Nam, giá căn hộ ghi nhận mức điều chỉnh giảm từ 5-10%, đưa mặt bằng giá dao động trong khoảng 36-145 triệu đồng/m².
Phân khúc nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị tại miền Nam giảm 10-15%, hiện có giá dao động từ 50-320 triệu đồng/m². Ngay cả thị trường đất nền - vốn là phân khúc ưa thích của giới đầu tư - cũng giảm từ 10-15%, đưa mức giá về khoảng 25-135 triệu đồng/m².
Mặc dù mặt bằng giá đã chững lại và giảm rõ rệt, tính thanh khoản của thị trường vẫn ở mức rất thấp, dòng tiền chưa có dấu hiệu quay trở lại mạnh mẽ. Tình trạng "giá giảm nhưng giao dịch vẫn đóng băng" thể hiện một nghịch lý phản ánh những điểm nghẽn sâu xa về chi phí vốn và tâm lý thị trường.
Nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản tiếp tục nghẽn lại chính là rào cản chi phí vốn. Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Phát triển dự án BrandLift ASIA chỉ ra rằng, mức lãi suất vay mua nhà hiện nay đã cao gấp khoảng 3 lần so với giai đoạn cách đây hai năm (khi lãi suất ưu đãi chỉ quanh mức 6%/năm). Chi phí tài chính tăng vọt khiến tỷ lệ khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng để mua bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.
Trong khi đó, người mua ở thực tỏ ra đặc biệt e ngại trước rủi ro của lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Dù giá niêm yết của dự án giảm hoặc chủ đầu tư tặng kèm nhiều quà tặng, áp lực trả nợ gốc và lãi hàng tháng vẫn vượt quá khả năng tài chính của số đông gia đình có thu nhập trung bình.
Ở góc nhìn tài chính ngân hàng, chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Viết Hùng nhận định, dư địa để giảm nhanh lãi suất cho vay bất động sản trên diện rộng trong ngắn hạn là không lớn bởi lãi suất cho vay không chỉ phụ thuộc vào mong muốn hỗ trợ thị trường bất động sản mà còn phụ thuộc vào chi phí huy động vốn, thanh khoản hệ thống, lạm phát, tỷ giá và mục tiêu an toàn của từng ngân hàng. Vì vậy, ngay cả khi pháp lý của nhiều dự án được tháo gỡ, chúng ta cũng khó kỳ vọng lãi suất thả nổi giảm nhanh trên diện rộng.
Tuy nhiên, pháp lý được tháo gỡ sẽ làm thay đổi rất lớn cách ngân hàng nhìn nhận rủi ro của một dự án.
Một dự án có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện triển khai và kinh doanh, chủ đầu tư có năng lực tài chính, tiến độ xây dựng thực tế tốt và khả năng tạo dòng tiền rõ ràng sẽ có mức độ rủi ro thấp hơn một dự án còn vướng pháp lý. Điều đó giúp dự án thuận lợi hơn trong quá trình thẩm định tín dụng và có khả năng tiếp cận các điều kiện vay tốt hơn.
Thay vì hiểu rằng sẽ có một “room tín dụng riêng” cho tất cả các dự án vừa được tháo gỡ pháp lý, nên hiểu rằng tín dụng bất động sản sẽ ngày càng được phân hóa theo chất lượng dự án và chất lượng người vay.
Ngân hàng sẽ tập trung vào các câu hỏi quan trọng như: Dự án này có pháp lý thế nào, tạo được dòng tiền không, sản phẩm có nhu cầu thật không, chủ đầu tư có năng lực tài chính để triển khai dự án ra sao?”.
“Tôi cho rằng đây là sự thay đổi tích cực. Dòng vốn không nhất thiết phải chảy mạnh vào toàn bộ thị trường, mà nên chảy vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và có khả năng hấp thụ tốt”, ông Nguyễn Viết Hùng nói.
Bên cạnh rào cản tài chính, tâm lý phòng thủ của người mua nhà cũng là yếu tố khiến thị trường chững lại. Khi chứng kiến giá bất động sản liên tục điều chỉnh giảm, tâm lý "chờ giá giảm thêm" lan rộng. Người mua ở thực ra quyết định rất chậm vì lo ngại mua phải đỉnh ngắn hạn hoặc gặp rủi ro nếu chủ đầu tư không hoàn thiện được dự án do kiệt huệ dòng tiền.
Đối với giới đầu tư, việc chi phí vốn neo ở mức cao đã làm triệt tiêu tỷ suất sinh lời từ việc lướt sóng ngắn hạn. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và thị trường thứ cấp khó thanh khoản, các nhà đầu tư cá nhân không còn mặn mà với việc dùng đòn bẩy lớn.
Dù vậy, các chuyên gia khẳng định giai đoạn này không hoàn toàn là "băng giá" đối với mọi phân khúc. Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ: những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và giá bán vừa túi tiền vẫn ghi nhận sự quan tâm từ nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt.
Điểm nghẽn thanh khoản chỉ thực sự bị phá vỡ khi lãi suất vay giảm về mức hợp lý và mặt bằng giá bất động sản điều chỉnh chạm đúng điểm cân bằng với thu nhập thực tế của người dân.
Bà Võ Nhật Liễu đánh giá, cuối 2026–2027 chưa hẳn là “bội thực” nguồn cung theo nghĩa nhà ở dư thừa. Điều quyết định là thanh khoản. Khi sức mua không theo kịp, chủ đầu tư sẽ giãn tiến độ mở bán, chia nhỏ giỏ hàng hoặc tăng ưu đãi. Nên lượng cung lớn trên kế hoạch chưa chắc xuất hiện cùng lúc trên thị trường.
Rủi ro đáng lo hơn là sản phẩm làm ra không khớp với túi tiền người mua. Nguồn cung nhìn thì dồi dào, nhưng nếu phần lớn là hàng cao cấp hoặc bị định giá quá cao thì số đông vẫn không có nhà phù hợp. Nói gọn lại, thị trường có thể “thừa sản phẩm nhưng thiếu sức mua”, và vẫn thiếu nhà vừa túi tiền.
Vì vậy, 2026–2027 nhiều khả năng là một đợt sàng lọc mạnh về dòng tiền và năng lực chủ đầu tư, chứ không phải khủng hoảng dư cung thuần túy. Doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực, giá hợp lý và tài chính vững vẫn giữ được thanh khoản. Ngược lại, doanh nghiệp định giá quá cao, sống nhờ tiền đặt cọc của khách hoặc không đủ nguồn lực triển khai sẽ chịu áp lực lớn.
Về dài hạn, tháo gỡ pháp lý phải đi cùng với tái cơ cấu nguồn cung và tín dụng dài hạn dễ tiếp cận hơn. Nếu các dự án được khơi thông vẫn chủ yếu là hàng cao cấp, còn nhà ở xã hội và nhà thương mại vừa túi tiền không tăng theo, thì cung và cầu sẽ tiếp tục lệch nhau. Câu hỏi cốt lõi không phải là thị trường có bao nhiêu nguồn cung, mà là nguồn cung đó có đúng nhu cầu, đúng mức giá và đúng thời điểm hay không.
Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cao cùng room tín dụng thắt chặt đang khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực thận trọng hơn. Các giao dịch gần đây cho thấy tỷ lệ khách vay vốn để mua đã giảm rõ so với trước.
Nhà đầu tư bớt dùng đòn bẩy và ưu tiên những sản phẩm có hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Người mua ở thực thì cân nhắc kỹ hơn vì sợ áp lực trả nợ, nhất là khi lãi vay hiện nay đã cao gấp khoảng 3 lần so với hơn 2 năm trước, lúc đó chỉ tầm 6%. Vì vậy, nhu cầu vẫn còn nhưng khách ra quyết định chậm hơn, và nhạy cảm hơn với giá bán, lãi suất cũng như chính sách thanh toán.
Theo bà Võ Nhật Liễu, cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn, lãi suất ổn định cho người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền; Đặc biệt càn bổ sung các gói cho người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn có thể triển khai được ngay để kích cầu. Ví dụ như năm 2025 BIDV đã tung gói hỗ trợ 40.000 tỷ cho người vay mua nhà dưới 35 tuổi với lãi chỉ 5,5%.
Đồng thời, cần ưu tiên hạn mức tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, triển khai nhanh, đúng tiến độ và giá bán phân khúc vừa túi tiền. Việc điều tiết cũng nên phân biệt rõ tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực với vốn đầu cơ, kiểm soát đòn bẩy cao thay vì siết đồng loạt, qua đó đưa dòng vốn đến đúng phân khúc mà thị trường đang thiếu.
Ngoài giảm giá, chủ đầu tư cần chia sẻ áp lực tài chính với người mua, vì nhiều khách không mua được không phải do giá cao mà do thiếu tiền mặt ngay lúc xuống tiền. Cách làm thiết thực là giảm tỷ lệ đóng trước xuống khoảng 5–15%, giãn các đợt thanh toán theo tiến độ xây dựng thực tế, hỗ trợ lãi suất có thời hạn trong 24–48 tháng đầu.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể mở rộng tệp khách bằng mô hình thuê mua, cho khách thuê trước rồi trừ dần tiền thuê vào giá mua, đồng thời lập kênh môi giới chuyển nhượng lại hàng thứ cấp để khách cũ dễ bán lại, nhờ đó thị trường bớt cảnh xả hàng giá thấp. Cuối cùng, chủ đầu tư nên bắt tay với ngân hàng để thiết kế gói vay riêng cho dự án, rút ngắn thời gian giải ngân và giảm hoặc miễn phí phạt trả nợ trước hạn, giúp khách yên tâm vay và dám tất toán sớm khi có tiền.
Bài 3: Sự thức tỉnh nhu cầu ở thực và cuộc tái cấu trúc thị trường bất động sản
