(Thanh tra) - Khác với những quảng cáo rầm rộ theo kiểu “thành phố sinh thái”, khu đô thị văn hóa - thương mại - du lịch” về một không gian sống hiện đại, xanh mát và tiện nghi, thực tế tại vùng ven TPHCM không khó để bắt gặp những dự án quy mô hàng chục ha sau nhiều năm mở bán rơi vào tình trạng nhà cửa hoang vắng, xuống cấp, đất trống cỏ dại mọc um tùm.
Trái ngược với vẻ nhộn nhịp, chật chội tại khu vực trung tâm, bức tranh bất động sản tại nhiều khu đô thị vùng ven TPHCM, điển hình như địa bàn tỉnh Long An cũ (nay là tỉnh Tây Ninh) lại khoác lên mình một gam màu ảm đạm.
Dù được đầu tư hạ tầng kỹ thuật và giới thiệu rầm rộ qua nhiều đợt mở bán, không ít dự án sau cả thập kỷ triển khai vẫn rơi vào cảnh "rỗng ruột", vắng bóng người ở và chìm trong không gian đìu hiu, hoang hóa.
Khảo sát thực tế của phóng viên Báo Thanh tra cho thấy, Dự án Five Star Eco City (nằm giáp ranh huyện Cần Giuộc và Cần Đước, tỉnh Long An cũ, nay thuộc địa phận xã Phước Lý, tỉnh Tây Ninh) của Tập đoàn Năm Sao, mặc dù sở hữu quy mô lên tới hàng trăm ha và mở bán vào năm 2015, nhưng sau hơn một thập kỷ, tỷ lệ lấp đầy cư dân sinh sống tại đây khá “khiêm tốn”.
Hàng loạt dãy shophouse, nhà phố được kỳ vọng tạo dòng tiền thương mại hiện rơi vào trạng thái không có người ở và cũng không người khai thác, kể ca những căn nằm tại mặt tiền rất đẹp.
Không khá hơn, Dự án Khu đô thị Làng Sen Việt Nam (huyện Đức Hoà, tỉnh Long An cũ, nay là xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh) của Phúc Khang Corporation (sau hơn 10 năm ra mắt cũng chung số phận "cửa đóng then cài". Khu đô thị từng được tô vẽ sẽ trở thành điểm kết nối văn hóa - thương mại - du lịch phồn vinh nay phải cắm bảng cảnh báo cấm thả trâu bò do người dân xung quanh tận dụng cỏ dại trong dự án để chăn nuôi gia súc.
Tình trạng thậm tệ hơn diễn ra tại Dự án Young Town Tây Bắc Sài Gòn (huyện Đức Hòa, tỉnh Long An cũ, nay là xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh). Ra mắt từ tháng 7/2019 với lời hứa hẹn về một "bất động sản xanh" sở hữu trung tâm thương mại Young Plaza, chợ truyền thống Young Market cùng công viên xanh, nhưng sau gần 8 năm triển khai, hàng trăm căn nhà vẫn bỏ trống.
Chốt bảo vệ không người trực, các gian hàng kinh doanh không hoạt động, còn công viên bỏ hoang.
Tại dự án khác như Khu dân cư An Nông 5 (Rose Mall, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An cũ, nay là xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh) của Tập đoàn An Nông, các đơn vị phân phối rao bán, nhận đặt cọc và huy động vốn rầm rộ từ năm 2021. Sau 5 năm triển khai, dự án vẫn không thể thu hút cư dân xây nhà để ở, tỷ lệ lấp đầy dưới 5%. Trống vắng đến nỗi, một phần trụ sở của Tập đoàn An Nông tại dự án được chủ đầu tư treo biển cho thuê căn hộ cao cấp.
Hay, Dự án An Huy Mỹ Việt (huyện Đức Hoà, tỉnh Long An cũ, nay là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh) do Công ty Cổ phần Địa ốc An Huy làm chủ đầu tư bắt đầu xuất hiện các hoạt động quảng cáo và rao bán rầm rộ trên thị trường từ tháng 12/2024.
Vậy nhưng, đến thời điểm hiện tại, tổng thể dự án còn khá khiêm tốn, hạ tầng dịch vụ vẫn còn rất dở dang rồi ngưng trệ, xung quanh lọt thỏm giữa bốn bề đồng lúa và con đường vào vẫn là đường đá dăm chưa hoàn thiện. Toàn bộ dự án vắng bóng công nhân, không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào được thực hiện.
Xây dựng chiến lược thu hút dân cư có nhu cầu ở thật
Chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Viết Hùng cho rằng, tình trạng các khu đất nền, nhà phố vùng ven TPHCM sau nhiều năm triển khai nhưng thực tế chỉ có cỏ mọc và đàn bò gặm cỏ là hệ quả trực tiếp của chu kỳ phát triển mất cân đối bán đất trước, tính người sau.
Bản chất của thị trường tại các khu vực này trong nhiều năm qua là sự thống trị của dòng tiền đầu cơ. Có đến 95% giao dịch trên thị trường là các hoạt động mua đi bán lại giữa những nhà đầu tư nhằm mục đích găm giữ tài sản và chờ tăng giá.
Khi sản phẩm không rơi vào tay những người có nhu cầu ở thực, không ai có ý định xây dựng hay chuyển về sinh sống lâu dài. Việc thiếu vắng cư dân đã vô tình tạo ra một vòng lặp tiêu cực vô cùng khó tháo gỡ. Không có dân cư dẫn đến các dịch vụ kinh doanh và tiện ích không thể tồn tại.
Ngược lại, khi dự án hoàn toàn thiếu thốn các dịch vụ thiết yếu, người dân lại càng không dám dọn về sinh sống. Vòng xoáy này khiến dự án tiếp tục chìm trong trạng thái hoang hóa kéo dài.
Bên cạnh yếu tố đầu cơ, sự thiếu hụt nghiêm trọng về sinh kế và hệ sinh thái tiện ích đi kèm chính là mắt xích yếu nhất trong mô hình đô thị vùng ven hiện nay. Một đô thị muốn thu hút và giữ chân con người thì bắt buộc phải đáp ứng được các nhu cầu sống cơ bản như ăn ở, đi lại, học tập, chữa bệnh và quan trọng nhất là làm việc.
Ông Nguyễn Viết Hùng nhận định, để giải cứu các đô thị vùng ven thoát khỏi cái mác “thành phố ma” và tháo gỡ sự lãng phí nguồn lực đất đai, thị trường cần những chủ đầu tư hành động thực chất thay vì những khẩu hiệu suông.
Cụ thể: Chủ đầu tư tự bỏ tiền "mồi" dịch vụ sống chứ không thể thụ động chờ tư nhân tự đến mở cửa hàng, chủ đầu tư phải chủ động bỏ vốn hoặc trợ cấp mặt bằng 0 đồng trong 3–5 năm cho các chuỗi tiện ích thiết yếu như siêu thị, nhà thuốc, phòng khám, quán cà phê. Đồng thời, tổ chức các tuyến xe đưa đón cư dân đi làm, đi học vào trung tâm TPHCM theo lịch trình cố định.
Kích cầu người về ở thực bằng tài chính trực tiếp. Thay vì giảm giá hay chiết khấu suông, chủ đầu tư nên trao tay các gói tài trợ nội thất thật khi cư dân hoàn thiện nhà và dọn vào ở trong vòng 6 tháng. Bổ sung thêm chính sách miễn phí quản lý và phí gửi xe từ 3 đến 5 năm cho các hộ gia đình tiên phong.
Điều chỉnh quy hoạch tạo việc làm tại chỗ. Với các đại đô thị còn nhiều quỹ đất trống, cần xin điều chỉnh cục bộ để chuyển đổi một phần đất thương mại thành tổ hợp kho vận logistics, trung tâm dữ liệu hoặc văn phòng vệ tinh giá rẻ.
Đối với Dự án Young Town Tây Bắc Sài Gòn, lãnh đạo Thắng Lợi Group - đơn vị phát triển dự án giải thích, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên tại dự án Young Town Tây Bắc Sài Gòn là do luật đổi nên pháp lý đã đổi theo.
“Dự án vừa ra được sổ cho khách 100%. Ngoài ra, thị trường quá ảm đạm và khó di dân. Đây là bài toán quá lớn cần thời gian. Sắp tới sẽ tiến hành chỉnh trang lại. 3 năm nữa khu vực này sẽ thu hút dân cư về ở”, lãnh đạo Thắng Lợi Group khẳng định.
Một lãnh đạo Tập đoàn Trần Anh đánh giá, để giải quyết bài toán cư dân về ở, chủ đầu tư phải thực hiện đồng bộ nhiều biện pháp, trong đó cần phải xây dựng chiến lược thu hút dân cư thật chứ không chỉ đơn giản là bán sản phẩm bất động sản.
