Giá bất động sản tại nhiều khu vực đang có xu hướng điều chỉnh. Ảnh: VGP

Sau thời gian dài thiết lập mặt bằng giá mới, thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện những nhịp điều chỉnh rõ hơn. Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư - vốn tăng mạnh vài năm gần đây - cũng ghi nhận mức giảm đáng kể.

Dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán phổ biến của nhiều dự án chung cư bình dân đã giảm 17-35% so với cùng kỳ năm trước hoặc so với vùng đỉnh cuối năm 2025, đầu năm 2026.

Đơn cử, giá chào bán tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm hiện khoảng 32-37 triệu đồng/m2, giảm hơn 16-20% so với cùng kỳ năm trước. Nếu so với mức đỉnh cuối năm 2025, đầu năm 2026, mức giảm vượt 35%.

Tại Khu đô thị mới Xa La, giá rao bán bình quân giảm gần 17%; Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ giảm gần 18%; chung cư Đại Thanh giảm hơn 19% so với cuối năm ngoái.

Ảnh: Batdongsan.com.vn

Trên bình diện toàn thị trường, dữ liệu quý III/2026 cho thấy giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội khoảng 83 triệu đồng/m2, giảm 4% so với quý I/2026. Giá đất phổ biến khoảng 70 triệu đồng/m2, giảm 14% - mức điều chỉnh mạnh nhất trong các loại hình được thống kê. Nhà riêng, nhà mặt phố và biệt thự cũng giảm khoảng 1-2%. Đây là giá rao bán phổ biến trên nền tảng, không phải giá giao dịch thực tế.

Giá giảm nhưng đã “vừa túi tiền”?

Việc giá chung cư bình dân giảm 17-35% là tín hiệu đáng chú ý với người mua ở thực, nhất là sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh.

Với mức 32-37 triệu đồng/m2 tại một số tòa ở Linh Đàm, căn hộ 60m2 tương ứng khoảng 1,9-2,2 tỷ đồng. So với vùng đỉnh trước đó, số tiền người mua phải bỏ ra đã giảm đáng kể.

Tuy nhiên, sự điều chỉnh tại một số dự án chưa đồng nghĩa toàn bộ thị trường đã trở về ngưỡng dễ tiếp cận. Mặt bằng rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội vẫn khoảng 83 triệu đồng/m2. Nếu tính theo mức này, căn hộ 60m2 có giá gần 5 tỷ đồng, căn 70m2 khoảng 5,8 tỷ đồng.

Dữ liệu hiện có chưa đặt giá nhà trong tương quan với thu nhập của các nhóm hộ gia đình, nên chưa đủ cơ sở để khẳng định mặt bằng giá đã phù hợp với khả năng chi trả của số đông người có nhu cầu ở thực.

Diễn biến cung - cầu cũng cho thấy thị trường thận trọng hơn. Trong tháng 8/2026, lượng tin đăng bất động sản bán tại Hà Nội giảm 3% so với tháng trước, mức độ quan tâm cũng giảm 3%. Sau giai đoạn tăng mạnh vào tháng 3-4, cả nguồn cung tin đăng và nhu cầu tìm kiếm có xu hướng giảm dần rồi đi ngang.

Điều đó cho thấy người mua đang chọn lọc hơn, trong khi người bán phải điều chỉnh kỳ vọng. Giá ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Chuyên gia dự báo chung cư có thể giảm khoảng 40%

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đất nền tại các khu vực xa trung tâm mang tính đầu tư, đầu cơ nhiều hơn so với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở. Trong bối cảnh thị trường được siết chặt hơn, cùng các thảo luận liên quan đến bất động sản bỏ hoang và chính sách thuế, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn.

Theo ông, một bộ phận dòng tiền đang quay lại khu vực đô thị, tìm đến chung cư hoặc nhà đất trong trung tâm để giảm rủi ro. Điều này làm nhu cầu đất nền suy giảm và kéo giá xuống.

Tuy nhiên, ông Quê cho rằng đất nền chưa chắc là phân khúc giảm sâu nhất. Theo ông, chung cư tại Hà Nội và TPHCM có thể chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn trong 2-3 năm tới khi nguồn cung tăng.

Ông dẫn lại mức giá tại Hà Nội năm 2021, khi căn hộ tương đối trung cấp phổ biến khoảng 25-30 triệu đồng/m2; phân khúc tiệm cận cao cấp giai đoạn 2021-2022 khoảng 35-45 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp từ trên 50 triệu đồng/m2. So với thời điểm đó, giá hiện nay đã tăng nhiều lần.

Đáng chú ý, ông Quê dự báo trong giai đoạn 2028-2030, với nguồn cung dồi dào hơn, trong đó có nhà ở xã hội, giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM có thể “giảm trên dưới 40%”. Con số 40% là dự báo của chuyên gia cho giai đoạn tới, không phải mức giảm đã xảy ra trên toàn thị trường.

Hiện đất nền giảm 14% trên bình diện chung, chung cư toàn Hà Nội giảm khoảng 4%, nhưng nhiều dự án bình dân đã giảm 17-35%. Với người có nhu cầu ở thực, diễn biến này tạo thêm dư địa lựa chọn và thương lượng. Tuy nhiên, để bất động sản thực sự phù hợp với khả năng tài chính của số đông, thị trường có thể vẫn cần thêm thời gian điều chỉnh và gia tăng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp hơn.