(Thanh tra) - Tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TPHCM về Cần Giờ xuống còn 13 phút đang tạo ra sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Cùng với đó, dự án đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu và nút giao cao tốc Bến Lức - Long Thành với đường Rừng Sác, vùng ven biển này đang đứng trước cơ hội chuyển mình thành một đầu mối liên vùng tầm vóc.
Sáng 30/10/2026, Ga Bến Thành và khu vực cảng Sài Gòn được tập trung nguồn lực triển khai phần ngầm tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ.
Các địa phương có dự án đi qua dự kiến bàn giao toàn bộ mặt bằng trong quý IV/2026. Công trình dự kiến hoàn thành thi công vào quý IV/2028 để chạy thử, đưa vào vận hành năm 2029.
Đường sắt Bến Thành - Cần Giờ dài khoảng 54 km, bắt đầu từ Công viên 23/9, kết thúc tại khu đất giáp Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, đi qua 9 xã, phường, tốc độ tối đa 350 km/h.
Nhận định về "cú hích siêu hạ tầng" sẽ tạo nên diện mạo thế nào cho thị trường bất động sản Cần Giờ, trả lời phóng viên Báo Thanh tra qua thư điện tử, ông Trần Trường Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần GIDEV, đánh giá tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển giữa 2 khu vực còn 13 phút. Chính việc chỉ có 2 ga này làm cấu trúc giá trị Cần Giờ khác hẳn các đô thị vệ tinh trước đây.
Ở mô hình đường bộ (như Nhà Bè, Bình Chánh hay hành lang Long An), giá trị bất động sản trải dọc theo trục đường và giảm dần theo khoảng cách tới trung tâm. Đường càng đông xe, lợi thế di chuyển càng mòn đi.
Trái lại, với đường sắt tốc độ cao, khoảng cách được tính bằng thời gian cố định. Dù Cần Giờ cách trung tâm gần 60 km, nhưng xét về mặt thời gian (13 phút), nơi đây lại "gần" ngang ngửa các khu nội thành mở rộng. Lần đầu tiên, một khu vực ven biển được định giá như một phần nối dài trực tiếp của lõi trung tâm TPHCM.
Hơn nữa, do tàu không dừng ở các khu vực như Bình Khánh hay An Thới Đông, giá trị sẽ không lan tỏa đều theo "tuyến" mà tập trung dồn mạnh vào bán kính đi bộ quanh ga Cần Giờ. Thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phân tầng rõ rệt: lõi quanh ga, vùng đệm và phần còn lại.
Đồng thời, cần nhìn nhận cầu Cần Giờ đóng vai trò là "lớp nền" nâng mặt bằng giá chung cho toàn tuyến thông qua việc phục vụ xe cá nhân, hàng hóa và nhu cầu đi lại hàng ngày. Trong khi đó, tuyến đường sắt tạo ra "cực giá" cho nhóm khách hàng cần tốc độ như người mua nhà thứ 2, chuyên gia và du khách trong ngày. Hai công trình này bổ trợ lẫn nhau, tạo nên đòn bẩy hạ tầng kép.
Bên cạnh đó, dự án đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu và nút giao cao tốc Bến Lức - Long Thành với đường Rừng Sác sẽ biến Cần Giờ từ điểm cuối đường thành một đầu mối liên vùng. Một tuyến đường sắt tốc độ cao chỉ thực sự có hiệu quả khi điểm đến của nó đủ sức hút. Hạ tầng giao thông trao cho Cần Giờ tiềm năng, nhưng tiềm năng đó chỉ biến thành giá trị thực khi đầu bên kia có đủ dân cư sinh sống, việc làm và dịch vụ phát triển.
Tuy nhiên, tiến độ giữa đô thị và hạ tầng giao thông phải khớp nhau. Nếu đô thị hoàn thành trước khi tàu chạy, nơi đây dễ biến thành khu nghỉ dưỡng cuối tuần như ngày thường. Ngược lại, nếu tàu chạy trước khi dịch vụ hoàn thiện, giá nhà sẽ thiếu nền tảng vững chắc để giữ nhịp.
Thước đo thật sự của thị trường bất động sản Cần Giờ phải là dân số thực tế về ở và làm việc, chứ không phải số lượng căn hộ hay nhà thấp tầng đã giao dịch thành công. Bài học từ Thủ Thiêm vẫn còn nguyên giá trị khi hạ tầng hoàn thiện nhưng đô thị chậm lấp đầy sẽ kéo dài thời gian đóng băng dòng tiền của nhà đầu tư.
Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần GIDEV cho rằng đầu tư bất động sản ở Cần Giờ lúc này, người thắng không phải người vào sớm nhất mà là người đủ sức chờ lâu nhất.
Theo DKRA, trong 3 tháng trở lại đây, lãi suất cho vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm. Sau thời gian ưu đãi, chi phí vốn có thể lên 13-15%/năm. Con số này rất quan trọng, nếu vay 50% giá trị tài sản với lãi suất 12%, riêng tiền lãi đã bằng khoảng 6% giá trị tài sản mỗi năm. Như vậy, tài sản phải tăng giá 7-8% mỗi năm chỉ để hòa vốn, chưa nói đến lời.
Ông Trần Trường Sơn khuyến cáo tỷ lệ vay mua bất động sản không quá 30-40% giá trị tài sản. Không nên vay tối đa theo hạn mức ngân hàng cho phép. Tiền trả nợ hằng tháng không quá 30-35% thu nhập ổn định từ nguồn khác. Không được tính tiền cho thuê dự kiến vào khả năng trả nợ, vì trước năm 2029 gần như chưa có nguồn này.
Giữ sẵn tiền mặt đủ trả nợ 12-18 tháng phòng khi lãi suất tăng hoặc hạ tầng chậm tiến độ. Các chính sách hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc của chủ đầu tư nên tận dụng. Thế nhưng, phải tự hỏi: “Khi hết hỗ trợ mà tàu chưa chạy, tôi có trả nổi không?” Nếu câu trả lời là không, khoản đầu tư đó đang quá sức.
Đối với chu kỳ nắm giữ, tối thiểu 5-7 năm có thể thành ba chặng: 2026-2029, giai đoạn kỳ vọng, giá sẽ chạy theo tin tức hạ tầng. Thị trường thứ cấp phải cạnh tranh trực tiếp với chính sách bán hàng của chủ đầu tư trên nguồn cung rất lớn. Bán ra trong giai đoạn này lời ít và rủi ro cao.
2029-2031, giai đoạn kiểm chứng, cầu Cần Giờ dự kiến vận hành vào tháng 6/2029, đường sắt dự kiến vận hành thương mại vào tháng 12/2029. Lúc này thị trường mới định giá lại dựa trên lượng khách và số dân thật.
Sau 2031, giai đoạn khai thác, giá trị chuyển dần từ tăng giá sang dòng tiền cho thuê và kinh doanh dịch vụ. Người mua bằng vốn vay để bán lại trong 1-2 năm đang đặt cược vào tâm lý thị trường, không phải vào hạ tầng.
Nếu nắm giữ dài và có vay, nên ưu tiên sản phẩm gần ga, khai thác được (cho thuê, lưu trú, kinh doanh), pháp lý rõ ràng. Nên tránh đất xa ga chỉ “ăn theo” tin tức. Những nơi này tăng nhanh khi thị trường sôi động nhưng khó bán khi thị trường chững lại.
Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên viết sẵn các điều kiện khiến mình phải xem xét lại. Khi hạ tầng chậm tiến độ quá 12 tháng, lãi suất vượt mức chịu đựng, hoặc tỷ lệ người ở thật sau bàn giao quá thấp. Có kỷ luật này thì quyết định sẽ không bị cảm xúc chi phối, gần như cách chúng ta đầu tư chứng khoán.
“Tóm lại, đây là một trong số ít dự án có thể tạo ra một cực tăng trưởng mới cho TPHCM. Tuy vậy, nó cần được nhìn như một dự án dài hơi 10 -15 năm, không phải câu chuyện 2-3 năm. Người đi cùng đến cuối chặng sẽ được hưởng phần lớn giá trị”, ông Trần Trường Sơn nói.
