(Thanh tra) - Thị trường bất động sản bước vào quý IV/2026 với nguồn cung đa dạng hơn bao giờ hết và rơi vào tình trạng giảm giá bán sâu. Các chuyên gia cho rằng, nguồn hàng trở nên phong phú cùng các chính sách cực kỳ ưu đãi của các chủ đầu tư tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, cần thật kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Số liệu nghiên cứu mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy, mặt bằng giá bán bất động sản trong quý III/2026 đã ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm rộng khắp từ 5% đến 20% so với quý II/2026. Mức độ giảm giá thể hiện rõ nét trên tất cả các phân khúc và vùng địa lý.
Tại khu vực miền Nam, giá căn hộ cao tầng ghi nhận mức điều chỉnh giảm từ 5-10%, đưa mặt bằng giá dao động trong khoảng 36-145 triệu đồng/m². Phân khúc nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị giảm 10-15%, hiện có giá dao động từ 50-320 triệu đồng/m². Ngay cả đất nền, phân khúc vốn được giới đầu tư ưa chuộng cũng ghi nhận mức giảm 10-15%, đưa khung giá về khoảng 25-135 triệu đồng/m².
Đánh giá về bức tranh chung, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc H-Holdings nhận định, bất động sản có đặc thù khác biệt so với chứng khoán ở chỗ rất khó xác định chính xác đâu là đáy. Giá niêm yết có thể không giảm nhiều, nhưng chủ đầu tư lại hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu hoặc đưa ra nhiều chính sách khác. Vì vậy, đôi khi giá thực tế mà người mua phải trả đã điều chỉnh đáng kể dù giá bán công bố không giảm.
Theo quan sát, đến cuối năm 2026, thị trường đang xuất hiện một điều khá thú vị, người mua có quyền lựa chọn nhiều hơn so với giai đoạn thị trường nóng mà có thể gọi nôm na đây là thị trường của người mua (buyer’s market).
Trong đó, nguồn cung bắt đầu quay trở lại, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng, trong khi sức mua chưa thực sự mạnh. Điều này tạo ra cơ hội cho người có tài chính tốt, đặc biệt là người có tỷ lệ vốn tự có cao.
Thế nhưng, ông Nguyễn Viết Hùng khuyến cáo, việc xuống tiền vào thời điểm này không đồng nghĩa với việc bắt đáy toàn bộ thị trường. Đối với người mua để ở, nếu đã xác định nhu cầu ở dài hạn, dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp và khoản trả nợ hàng tháng nằm trong khả năng tài chính thì đây có thể là giai đoạn đáng cân nhắc. Người mua ở thực không nhất thiết phải chờ đúng đáy thị trường.
Đối với nhà đầu tư, cần phải chọn lọc hơn rất nhiều. Giai đoạn sử dụng đòn bẩy lớn rồi kỳ vọng giá tăng nhanh để bán lại đã trở nên rủi ro khi chi phí vốn cao, thanh khoản chậm và nguồn cung đang dồi dào.
“Cơ hội cuối năm 2026 nằm ở những tài sản hội đủ ba yếu tố: pháp lý rõ ràng, giá và chính sách đủ hấp dẫn, có nhu cầu sử dụng hoặc khả năng tạo dòng tiền thực. Nói cách khác, tôi không gọi đây là thời điểm bắt đáy toàn thị trường, mà có thể gọi là giai đoạn bắt đầu xuất hiện những cơ hội mua tốt trong một thị trường phân hóa mạnh”, Tổng Giám đốc H-Holdings nói.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản cuối năm 2026 đang đón nhận nhiều trợ lực quan trọng để phục hồi ổn định. Trước hết, dòng vốn đầu tư công với dự kiến giải ngân khoảng 19.580 tỉ đồng trong quý IV/2026 và dòng vốn FDI tăng tốc là động lực mạnh mẽ thúc đẩy phát triển hạ tầng, bất động sản công nghiệp và logistics.
Bên cạnh đó, kỳ vọng mặt bằng lãi suất tiếp tục điều chỉnh thuận lợi giúp cải thiện tâm lý người mua và tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại thị trường. Một điểm sáng lớn khác là sự bứt phá của phân khúc nhà ở xã hội với nguồn cung quy mô lớn (128 dự án khởi công, 170 dự án hoàn thành) cùng mức lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 6,5%/năm, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và nâng cao thanh khoản.
Ngoài ra, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, xử lý dự án tồn đọng từ Chính phủ cùng nhu cầu dịch chuyển dân cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục là bệ phóng vững chắc cho các giao dịch trong giai đoạn cuối năm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc, trong đó xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng dần nhường chỗ cho chiến lược trung và dài hạn.
Người mua ngày càng chú trọng các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá bền vững.
Thị trường bất động sản từ nay đến năm 2030 vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội trên thị trường không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều phù hợp với mọi nhà đầu tư.
Cuối năm 2026 có thể là thời điểm thích hợp để cân nhắc mua nhà đất, song nhà đầu tư cần xây dựng phương án tài chính an toàn, thẩm định kỹ tính pháp lý của dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư. Với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, việc tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới uy tín cũng là giải pháp giúp hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả lựa chọn bất động sản.
Đồng quan điểm về việc nắm bắt cơ hội, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons cho hay, sự dồi dào của hàng hóa mang lại cho người mua quyền lựa chọn đa dạng để tìm kiếm những sản phẩm chất lượng nhất thay vì cảnh tranh giành căng thẳng như thời điểm đỉnh sốt.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường gặp nhiều thách thức, tiền mặt được xem là vua, giúp người nắm giữ tài chính có đủ sự tự tin để biến tiền mặt thành những cơ hội đắt giá.
Chủ tịch Tập đoàn Bcons nhấn mạnh, sức hút mạnh mẽ của khu đô thị, nơi dòng người luôn đổ về học tập và sinh sống bất chấp những biến động hay khó khăn chung, tạo nền tảng vững chắc cho giá trị bất động sản đô thị.
Đặc biệt, vận dụng triết lý của nhà đầu tư huyền thoại Warren Buffett, ông cho rằng khi nhiều người đang sợ hãi và cùng e dè, đó chính là thời điểm xuất hiện những cơ hội đầu tư thực sự dành cho những người có bản lĩnh.
Nhìn chung, giai đoạn cuối năm 2026 mở ra nhiều triển vọng và cơ hội mua sắm nhà đất hấp dẫn, song nhà đầu tư và người mua nhà cần xây dựng phương án tài chính an toàn, thẩm định kỹ lưỡng tính pháp lý và chọn lọc sản phẩm sát với mục tiêu thực tế để tối ưu hóa hiệu quả dòng vốn.
