Không phải người lao động nào cũng đủ khả năng tài chính để mua nhà, kể cả khi thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Với công nhân, người lao động nhập cư và những gia đình trẻ chưa có nhiều tích lũy, thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp là một lựa chọn đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ đang định hướng phát triển nhà ở xã hội theo hướng tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê, thay vì chủ yếu tập trung vào sản phẩm để bán. Tuy nhiên, đặc thù đầu tư dài hạn, chi phí vốn và yêu cầu quản lý vận hành đang đặt ra những vấn đề cần giải quyết.

Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, Chính phủ giao tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 là 899.857 căn. Trong đó, nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua chiếm 708.834 căn, còn nhà ở cho thuê là 191.023 căn.

Riêng năm 2026, chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê là 17.176 căn; năm 2027 tăng lên 30.681 căn; năm 2028 là 39.278 căn; năm 2029 là 46.036 căn và năm 2030 là 57.852 căn. Đây là các chỉ tiêu được giao, không phải số căn đã hoàn thành.

Đáng chú ý, TP.HCM được giao phát triển 52.000 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026–2030, Hà Nội 10.240 căn và Hải Phòng 15.000 căn. Các chỉ tiêu này gắn với yêu cầu bổ sung chỗ ở cho người lao động tại những đô thị lớn, khu công nghiệp và khu vực có nhu cầu thuê nhà cao.

Nghị quyết 303 cũng đánh giá cơ cấu sản phẩm nhà ở xã hội thời gian qua còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà với giá phù hợp của người lao động rất lớn. Vì vậy, Chính phủ yêu cầu các địa phương nghiên cứu tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, giảm tỷ trọng nhà ở xã hội để bán.

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, đến hết quý III/2026, cả nước hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, tương đương khoảng 48% kế hoạch năm.

Con số này cho thấy việc bổ sung nguồn cung nhà ở cho thuê đang được triển khai, song để hoàn thành chỉ tiêu giai đoạn 2026–2030, các địa phương cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ dự án, bố trí quỹ đất và huy động thêm nguồn lực đầu tư.

Ngày 18/10, thảo luận tại Tổ 13 - Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khoá XVI về các giải pháp bảo đảm an sinh xã hội, đại biểu Quốc hội Phan Thị Thùy Linh, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, đề nghị hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội gắn với phát triển nhà ở cho thuê, mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp, công nhân và người trẻ.

Theo đại biểu, dù năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra, vẫn có những người thuộc diện hưởng chính sách nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà. Vì vậy, việc phát triển nhà ở cần đáp ứng cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê chỗ ở ổn định, phù hợp khả năng chi trả.

Đại biểu Phan Thị Thùy Linh đề nghị phân bổ chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và cho thuê theo nhu cầu từng địa bàn. Tại khu công nghiệp, nơi tập trung đông công nhân, cần chú trọng nhà ở cho thuê; đối với địa bàn có nhu cầu định cư lâu dài, chính sách hỗ trợ mua nhà cần được xem xét phù hợp.

Bên cạnh đó, vị trí dự án phải thuận tiện kết nối với nơi làm việc, trường học và giao thông công cộng. Theo đại biểu, khả năng chi trả cần được đánh giá trên tổng chi phí thực tế, bao gồm tiền thuê nhà, phí dịch vụ và chi phí đi lại, thay vì chỉ căn cứ đơn giá thuê căn hộ.

Những kiến nghị này đặt ra yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê gắn với quy hoạch đô thị, hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội. Chi phí tiếp cận chỗ ở của người lao động không chỉ nằm ở tiền thuê nhà mà còn bao gồm những khoản chi cho sinh hoạt, dịch vụ và việc đi lại hằng ngày.

Khác với dự án nhà ở để bán, chủ đầu tư nhà ở cho thuê không thu hồi vốn ngay sau khi hoàn thành công trình. Nguồn thu được phân bổ trong thời gian dài, trong khi doanh nghiệp phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ về quản lý, vận hành, bảo trì và bảo đảm chất lượng dịch vụ.

Đề cập đến vấn đề này tại phiên thảo luận Tổ 13 ngày 18/10, đại biểu Phan Thị Thùy Linh đề nghị xây dựng cơ chế tài chính riêng cho nhà ở xã hội cho thuê, với nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp, đồng thời quy định minh bạch nguyên tắc điều chỉnh giá thuê và trách nhiệm bảo trì công trình.

Đối với những dự án chuyển đổi từ bán sang cho thuê, đại biểu lưu ý cần tính toán lại phương án tài chính và xử lý thỏa đáng các hợp đồng, cam kết đã ký với người dân. Việc điều chỉnh mô hình đầu tư phải bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Đại biểu Phan Thị Thùy Linh - Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa. Ảnh: An Nhiên.

Từ góc độ thị trường, tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bày tỏ sự đồng tình với định hướng phát triển nhà ở cho thuê dài hạn tại các đô thị và vùng kinh tế phát triển.

Theo ông Đính, cần làm rõ ranh giới pháp lý giữa nhà ở thương mại, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và nhà ở có mục đích lưu trú. Đối với phân khúc cho thuê, việc phát triển dự án cần gắn với tổ chức quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Về nguồn lực đầu tư, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với những điểm nghẽn về pháp lý dự án, khả năng tiếp cận vốn và chi phí tín dụng.

Ông Toan chỉ ra nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch hoặc xác định tiền sử dụng đất, dẫn đến khó khăn trong giải ngân tín dụng. Những vướng mắc kéo dài cũng ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn từ trái phiếu và quỹ đầu tư.

Theo ông Toan, cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, thống nhất phương pháp xác định giá đất, rút ngắn thời gian thẩm định và cấp phép. Đồng thời, việc cấp tín dụng cần xem xét tình trạng pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án, phân biệt vốn phát triển dự án với vốn cho cá nhân mua nhà.

Ông Toan cũng đề xuất phát triển thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đây là những giải pháp huy động vốn được ông đề cập đối với thị trường bất động sản nói chung, có liên quan đến nhu cầu vốn dài hạn của dự án nhà ở cho thuê.

Cùng với giải pháp về nguồn vốn, Nghị quyết 303 yêu cầu địa phương lập danh mục quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các vị trí thuận lợi, bảo đảm đồng bộ hạ tầng. Những dự án này cũng được đưa vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” để thực hiện song song thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường.

Chính phủ đồng thời yêu cầu nghiên cứu cơ chế khuyến khích nhà đầu tư có sẵn quỹ đất sạch phù hợp quy hoạch, đáp ứng điều kiện hạ tầng và năng lực tài chính tham gia phát triển dự án. Việc rút ngắn thủ tục phải đi cùng yêu cầu bảo đảm chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất và tránh thất thoát, lãng phí.

Về cơ chế hỗ trợ, đại biểu Phan Thị Thùy Linh nhấn mạnh ưu đãi của Nhà nước phải trực tiếp mang lại lợi ích cho người thuê. Khi dự án được hỗ trợ đất đai hoặc vốn tín dụng, cần công khai đối tượng thụ hưởng, giá thuê tối đa, tiêu chuẩn chất lượng và thời gian duy trì mức giá ưu đãi để người dân giám sát.

Đại biểu cũng đề nghị đánh giá kết quả chính sách không chỉ bằng số căn hộ hoàn thành mà còn thông qua số căn thực tế có người ở, chi phí nhà ở hằng tháng và chất lượng quản lý, vận hành. Thủ tục xét duyệt cần đơn giản, minh bạch, hạn chế các khâu trung gian không cần thiết.