(Thanh tra) - Hơn 30.000 sản phẩm dự kiến gia nhập thị trường bất động sản trong quý IV/2026, song thanh khoản vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua. Theo các chuyên gia, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và giá bán phù hợp.
9 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận sự chuyển dịch trong chiến lược của các chủ đầu tư. Đứng trước áp lực chi phí lãi suất cao cùng sự khắt khe ngày càng tăng từ phía người mua, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án đã chủ động thay đổi phương thức bán hàng.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), chính sách bán hàng trong giai đoạn này được xem là công cụ kích cầu quan trọng nhất. Hàng loạt dự án áp dụng mức thanh toán ban đầu chỉ từ vài phần trăm, chiết khấu sâu cho khách hàng thanh toán nhanh, kéo dài tiến độ trả chậm hoặc hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong khoảng thời gian từ 2 đến 5 năm.
Đáng chú ý, các mô hình thanh toán linh hoạt như trả chậm từ 6 đến 8 triệu đồng mỗi tháng hoặc 1% mỗi tháng được triển khai rộng rãi, giúp người mua dễ dàng tiếp cận sản phẩm mà không gánh nặng nợ nần ngay tại thời điểm ký hợp đồng. Cuộc cạnh tranh trên thị trường vì thế đã dịch chuyển từ cạnh tranh về giá bán sang cạnh tranh về khả năng sở hữu.
Toàn thị trường có 39 dự án khởi công, 93 dự án tổ chức kick-off và 54 sự kiện mở bán. Tuy nhiên, tính riêng trong quý III/2026, tốc độ triển khai có dấu hiệu chậm lại đáng kể do yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của các bên.
Cụ thể, thay vì tổ chức các sự kiện mở bán rầm rộ, chủ đầu tư tập trung nhiều hơn vào công tác truyền thông dài hạn, duy trì tư vấn và chăm sóc nguồn khách hàng hiện hữu để chuẩn bị cho đợt bàn giao nhà.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M tại Savills TPHCM, nhận định mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao tiếp tục tạo áp lực lớn lên dòng tiền của chủ đầu tư lẫn khả năng chi trả của người mua. Mặc dù nguồn cung vẫn được bổ sung nhưng sức cầu chung đang có xu hướng suy yếu.
Theo bà Hương, những dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, pháp lý hoàn thiện và đi kèm chính sách thanh toán kéo dài sẽ là những sản phẩm ghi nhận thanh khoản tích cực, bởi đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường.
Đánh giá sâu hơn về từng phân khúc cụ thể trong những tháng cuối năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, chia sẻ rằng phân khúc đất nền trong quý IV/2026 dự kiến chỉ có khoảng 200 đến 300 sản phẩm mới được mở bán, chủ yếu tập trung tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và bảo đảm đầy đủ pháp lý.
Nguồn cung tiếp tục hạn chế kết hợp với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư trước biến động lãi suất, theo ông Thắng, sẽ khiến thanh khoản của phân khúc này khó có sự bứt phá trong ngắn hạn.
Dựa trên các chỉ số vĩ mô và sức mua thực tế, DXS-FERI đã đưa ra ba kịch bản phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV/2026.
Trong kịch bản lý tưởng, nếu mặt bằng lãi suất thả nổi hạ nhiệt về mức 10% đến 12%, nguồn cung có thể tăng từ 30% đến 40%, giá bán nhích nhẹ 5% đến 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40% đến 45%. Đây là kịch bản giả định khi chi phí vốn giảm mạnh, giúp giải phóng áp lực tài chính cho người mua và kích thích dòng tiền đầu tư quay trở lại.
Ở kịch bản kỳ vọng – được đánh giá có xác suất diễn ra cao nhất, nguồn cung dự kiến tăng 20% đến 30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi duy trì từ 12% đến 14% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30% đến 35%. Kịch bản này phản ánh một thị trường vận động ổn định trong điều kiện chi phí vốn còn cao.
Như vậy, thanh khoản sẽ không bùng nổ đồng loạt mà chỉ tập trung phân hóa tại các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và mức giá nằm trong khả năng chi trả của số đông.
Đối với kịch bản thách thức, nếu áp lực lãi suất thả nổi tiếp tục vọt lên mức 14% đến 16%, nguồn cung mới chỉ tăng nhẹ từ 15% đến 20%, giá bán có thể giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ hạ xuống dưới mức 20%.
Trong điều kiện này, các tài sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc có giá trị đầu tư quá lớn sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản nghiêm trọng, buộc thị trường thứ cấp phải xuất hiện làn sóng cắt lỗ để giảm bớt nghĩa vụ tài chính.
Trả lời phóng viên Báo Thanh tra qua thư điện tử, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, dự báo riêng tại TPHCM sẽ có khoảng 10.000 căn hộ từ 8 dự án chuẩn bị mở bán.
Dù vậy, do các chủ đầu tư thường chia nhỏ thành nhiều đợt bán hàng để thăm dò thị trường, lượng hàng thực tế bung ra từ nay đến cuối năm có thể dao động từ 3.000 đến 5.000 căn. Tổng nguồn cung tính cả các dự án hiện hữu sẽ rơi vào khoảng 10.000 đến 12.000 căn.
Ông David Jackson nhấn mạnh thị trường không nên quá lo ngại về rủi ro dư thừa nguồn cung. Nhu cầu nhà ở tại TPHCM vẫn rất lớn khi quy mô dân số hơn 14 triệu người. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào giá bán, chi phí chi trả lãi vay, uy tín của nhà phát triển và chất lượng hạ tầng đi kèm.
Khi giá bán chạm ngưỡng cao và tâm lý e ngại vay vốn gia tăng, người mua sẽ ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm.
Ngoài ra, đòn bẩy từ chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng hứa hẹn làm thay đổi cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới. TPHCM đang đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, trong đó 13 dự án với khoảng 14.000 căn đã chính thức khởi công. Nếu các dự án này hoàn thành đúng tiến độ, nguồn cung giá rẻ sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách lệch pha cung cầu đang tồn tại suốt nhiều năm qua.
Tổng thể bức tranh bất động sản quý IV/2026 chỉ ra, trọng tâm của thị trường không còn nằm ở quy mô nguồn cung hay về giá mà nằm ở khả năng thích ứng của các bên tham gia. Việc chủ động điều chỉnh chiến lược sản phẩm, linh hoạt chính sách bán hàng và đưa mức giá về tiệm cận với giá trị thực sẽ là chìa khóa then chốt giúp các doanh nghiệp duy trì thanh khoản và khẳng định năng lực cạnh tranh trong giai đoạn này.
