Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc nhận định giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động, kể cả một bộ phận cán bộ, công chức.

Nhận định được đưa ra khi nguồn cung bất động sản có chuyển biến, nhưng cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế. Lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho gia tăng, trong khi điều kiện vay vốn và lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt bình quân khoảng 107 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp khoảng 75 triệu đồng/m². Giá trên thị trường thứ cấp đã giảm trong ba quý liên tiếp, nhưng mức giá hiện tại vẫn tương ứng hàng tỷ đồng đối với những căn hộ có diện tích phổ biến.

Tại Long Biên, Hà Nội, việc lựa chọn một căn hộ phù hợp khả năng tài chính là vấn đề đặt ra với nhiều gia đình trẻ. Ngoài khoản tiền tích lũy ban đầu, người mua còn phải cân đối chi phí sinh hoạt, nhu cầu vay ngân hàng và khả năng trả nợ trong thời gian dài.

Anh Tiến Đạt (Long Biên, Hà Nội) chia sẻ: “Vợ chồng tôi muốn mua căn hộ khoảng 60 - 70m² để ổn định cuộc sống. Nhưng tìm hiểu nhiều dự án, mức giá đều từ vài tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng thì tiền trả hằng tháng cũng là khoản đáng kể, nên đến giờ gia đình vẫn chưa quyết định được”.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý III giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng căn hộ bán được đạt khoảng 3.800 căn, giảm 17% theo quý và 14% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường còn khoảng 39%.

Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân, khiến nhu cầu sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Quang Dân.

Đáng chú ý, căn hộ hạng C chỉ chiếm 4% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội, trong khi căn hộ hạng A chiếm 42% nguồn cung mới. Cơ cấu này cho thấy tỷ trọng sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá thấp còn hạn chế, trong khi nhu cầu mua nhà để ở của người dân tiếp tục hiện hữu.

Ở một phạm vi khảo sát khác, CBRE ghi nhận giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội quý III đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ. Riêng khu vực nội đô, giá bán sơ cấp bình quân khoảng 102 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý III đạt khoảng 6.200 căn tại khu vực được khảo sát, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, nguồn cung mới đạt khoảng 22.820 căn, trong đó nhiều dự án tập trung tại khu vực Văn Giang, Hưng Yên.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn công bố ngày 15/10 cũng ghi nhận giá rao bán chung cư tại Hà Nội giảm khoảng 5% so với quý trước. Tính từ đầu năm đến tháng 9, chỉ số giá rao bán căn hộ thứ cấp giảm 15%, trong khi phân khúc sơ cấp giảm 9%. Tuy nhiên, chung cư vẫn chiếm 52% mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tại Hà Nội.

Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư tại khu vực TP.HCM cũ đạt khoảng 69 triệu đồng/m² trong quý III, giảm 1% so với quý trước. Theo CBRE, thị trường TP.HCM ghi nhận hơn 14.000 căn hộ mở bán mới trong 9 tháng đầu năm, trong đó hơn 8.400 căn thuộc khu vực Bình Dương cũ.

Sự mở rộng nguồn cung sang các khu vực ngoài trung tâm mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà. Tuy nhiên, khoảng cách đến nơi làm việc, hệ thống giao thông, trường học và các dịch vụ thiết yếu cũng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nơi ở.

Theo Cục Thống kê, thu nhập bình quân người lao động quý III/2026 đạt 9,2 triệu đồng/tháng, tăng 9,9% so với cùng kỳ. Tính chung 9 tháng, thu nhập bình quân đạt 9,1 triệu đồng/tháng; riêng lao động thành thị đạt 10,7 triệu đồng/tháng, còn lao động làm công hưởng lương tại thành thị đạt 11,2 triệu đồng/tháng.

Với mặt bằng giá sơ cấp bình quân 107 triệu đồng/m² theo Savills, một căn hộ 60m² tại Hà Nội tương đương khoảng 6,42 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế, phí. Ngay tại thị trường thứ cấp, mức giá bình quân 75 triệu đồng/m² cũng tương ứng khoảng 4,5 tỷ đồng cho căn hộ cùng diện tích.

Chị Thuỳ Linh (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết gia đình chị mong có căn hộ riêng để ổn định lâu dài. Tuy nhiên, nhà gần chỗ làm thì giá cao, còn những dự án có giá dễ chịu hơn lại khá xa trung tâm. "Nếu vay quá nhiều, chúng tôi lo không cân đối được sinh hoạt, nhất là khi còn phải dành tiền cho con cái", chị Linh nói.

Khoảng cách giữa giá căn hộ và thu nhập cho thấy việc sở hữu nhà ở vẫn là bài toán tài chính khó khăn đối với những gia đình chủ yếu sống bằng tiền lương. Bên cạnh vốn tự có, người mua còn phải tính đến lãi suất, thời hạn vay và những khoản chi tiêu thường xuyên.

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận lượng hàng tồn kho gia tăng trong khi nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn hạn chế. Cùng với đó, số lượng giao dịch giảm, cho thấy những khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm và sự mất cân đối giữa các phân khúc nhà ở.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án do chủ đầu tư báo cáo ở 27/34 địa phương đạt khoảng 51.950 căn, lô đất nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 15.319 căn, tăng 19,5% so với quý II; nhà ở riêng lẻ có 17.089 căn, tăng 11,6%; đất nền ghi nhận 19.542 nền, tăng 75%.

Đất nền là loại hình có mức tăng tồn kho lớn nhất, trong khi số căn hộ chung cư chưa tiêu thụ cũng tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, lượng sản phẩm tồn kho trải rộng ở nhiều loại hình, vị trí và phân khúc giá, không đồng nghĩa với việc thị trường có thêm nhiều lựa chọn phù hợp cho người có nhu cầu mua nhà để ở.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục thu hẹp. Theo Savills, trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.100 căn hộ mở bán mới, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 9.700 căn, trong đó căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4%.

Sự chênh lệch giữa các phân khúc còn thể hiện trong cơ cấu sản phẩm được đưa ra thị trường. Theo Savills, căn hộ hạng A từng chiếm tới 42% nguồn cung mới trong quý II/2026, trong khi nguồn cung căn hộ hạng C liên tục thu hẹp những năm gần đây. Điều này khiến người mua có ngân sách hạn chế gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp, ngay cả khi thị trường vẫn ghi nhận lượng bất động sản chưa tiêu thụ lớn.

Tình trạng mất cân đối về cơ cấu nguồn cung diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm. Theo Bộ Xây dựng, quý III/2026, cả nước có khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, giảm 6%.

Riêng tại Hà Nội, Savills ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ được bán trong quý III, giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 39%. Hoạt động giao dịch chậm lại trong khi nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc có mức giá dễ tiếp cận tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ.

Những diễn biến trên phản ánh sự khác biệt giữa lượng bất động sản có mặt trên thị trường và nguồn cung đáp ứng khả năng chi trả của người dân. Một phần sản phẩm chưa được tiêu thụ, nhưng ở chiều ngược lại, người có nhu cầu ở thực vẫn khó tìm được căn hộ phù hợp về giá bán, diện tích và vị trí.

Đối với các hộ gia đình phải sử dụng vốn vay, khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào khoản tích lũy ban đầu, lãi suất và số tiền trả nợ hằng tháng. Khi giá căn hộ vượt quá khả năng thanh toán, nguồn cung dù có sẵn vẫn khó chuyển thành giao dịch. Đây cũng là một trong những vấn đề cần được xem xét khi đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu nhà ở của thị trường.

Ở phía doanh nghiệp, việc triển khai dự án còn chịu tác động từ quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư, quy hoạch, đất đai và xác định nghĩa vụ tài chính. Các vướng mắc kéo dài có thể ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, huy động vốn và thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho dự án cần được thực hiện song song với yêu cầu cân đối cơ cấu nguồn cung.

Bài 2: Nhà ở xã hội tăng nguồn cung, người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận