(Thanh tra) - Pháp luật đất đai đã có quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Công dân Lê Quý (Đồng Nai) cho biết, gia đình ông có 1.108m2 đất trồng cây lâu năm, tiếp giáp đường giao thông hiện hữu lộ giới 32m. Thông tin quy hoạch sử dụng đất của thửa đất đến năm 2030 như sau: Đất giao thông: 89m2; đất ở nông thôn: 498,2m2; đất cây lâu năm 521,2m2.
Nay ông Quý muốn chia thửa đất này làm 2 phần kích thước rộng 5m, dài 110m để cho 2 con trai. Ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích để lên thổ cư 160m2 với ý định mỗi phần đất sau khi tách sẽ có 80m2 thổ cư (đủ diện tích tối thiểu đất ở nông thôn theo quy định của địa phương) còn phần còn lại là đất trồng cây lâu năm.
Nhưng cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai trả lời, nếu ông muốn tách làm 2 phần bằng nhau thì phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích đất ở là 498,2m2. Với đơn giá 2,5 triệu đồng/m2 thì ông phải nộp hơn 1,2 tỷ đồng để chuyển mục đích, đây là số tiền quá lớn và ngoài khả năng đối với gia đình ông.
Trường hợp ông muốn chuyển mục đích cũng không thể tách thửa riêng cho con được vì nếu tách ra 1 thửa riêng nhỏ nhất phải có diện tích 80m2 đất ở, cộng thêm phần đất quy hoạch đường giao thông 45m2 tổng diện tích thửa được tách là 125m2, diện tích của thửa đất còn lại là 983m2 thì không đủ diện tích tối thiểu của thửa đất nông nghiệp.
Ông Quý hỏi, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tại xã trả lời như vậy có chính xác không?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau: Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết, do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời.
Bộ nêu một số nguyên tắc như sau: Pháp luật đất đai đã có quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "4. UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất".
Căn cứ theo các quy định nêu trên thì UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Vì vậy, Bộ thông tin đến ông được biết, đề nghị công dân gửi phản ánh, kiến nghị đến UBND cấp tỉnh hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường nơi có đất để được giải đáp, hướng dẫn thực hiện.
Liên quan đến hợp thửa đất, công dân Khánh Kim (Quảng Trị) hỏi, thửa đất của bà có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm được hợp thửa với thửa đất có đất ở và vườn liền kề nhà ở thành một thửa, đồng thời tồn tại đường ranh phân chia ranh giới trong sơ đồ thửa đất sau khi hợp thửa.
“Như vậy phần diện tích thuộc thửa đất trồng cây lâu năm sau khi hợp thửa có được xem là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở không?”, bà Khánh Kim hỏi.
Về quan tâm của công dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời: Nội dung bà phản ánh là trường hợp cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan ở địa phương. Theo đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể, vì thế Bộ có ý kiến về nguyên tắc như sau:
Việc hợp thửa đất đã được quy định cụ thể tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đó, điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể.
Thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định theo quy định tại Điều 14 và Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Các quy định mới về tách thửa đất có hiệu lực từ 1/1/2026 mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15:
- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Không bắt buộc thực hiện tách thửa; Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.
- Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.
Như vậy, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, điều kiện tách thửa đất đã được mở rộng hơn, ngoài trường hợp thửa đất phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, pháp luật đã bổ sung thêm cơ chế cho phép tách thửa nếu có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
