Trong bối cảnh giá nhà thương mại vượt khả năng chi trả của nhiều người lao động, nhà ở xã hội tiếp tục được Chính phủ xác định là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu an cư. Nhiều địa phương đang đẩy nhanh tiến độ dự án, bố trí quỹ đất và triển khai các chính sách ưu đãi về đầu tư, tín dụng.

Tuy nhiên, số lượng dự án được phê duyệt và khởi công chưa đồng nghĩa với nguồn cung có thể bàn giao ngay cho người dân. Bên cạnh tiến độ xây dựng, giá bán, điều kiện về nhà ở, thu nhập và thủ tục xét duyệt vẫn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố giữa tháng 10/2026, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang xây dựng với 363.065 căn và 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.

Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 48% kế hoạch năm. Cùng thời gian, 128 dự án được khởi công với quy mô 183.293 căn, bao gồm 140.492 căn nhà ở xã hội và 42.801 căn nhà ở cho thuê.

Như vậy, mặc dù tổng quy mô các dự án đạt hơn 910.000 căn, vẫn còn hàng trăm nghìn căn đang trong quá trình đầu tư hoặc mới được chấp thuận chủ trương. Việc đưa nguồn cung này vào sử dụng phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, hoàn thiện hạ tầng và thực hiện các thủ tục theo quy định.

Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai tại các khu vực có quỹ đất phát triển đô thị. Trong đó, dự án Rice City Long Châu tại Bồ Đề có giá bán hơn 29,4 triệu đồng/m², còn dự án tại Tân Lập, Đan Phượng ghi nhận mức giá tạm tính khoảng 29 triệu đồng/m².

Với mức giá gần 30 triệu đồng/m², một căn hộ nhà ở xã hội diện tích 60m² có giá khoảng 1,8 tỷ đồng, chưa bao gồm các khoản chi phí phát sinh. Dù thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại tại Hà Nội, mức giá này vẫn đặt ra yêu cầu về nguồn tiền tích lũy và khả năng vay vốn đối với nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp.

Tại TP.HCM, địa phương tập trung đông công nhân và lao động nhập cư, việc phát triển nhà ở xã hội đang được thúc đẩy thông qua các dự án trọng điểm. Theo thông tin công bố giữa năm 2026, thành phố xác định 64 dự án thuộc diện ưu tiên giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 62.200 căn hộ; trong đó 27 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, 37 dự án đang hoàn thiện thủ tục.

Hải Phòng, Hưng Yên và một số địa phương có nhiều khu công nghiệp cũng đang bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu chỗ ở của công nhân và người lao động. Việc phát triển dự án được đặt cùng yêu cầu bố trí quỹ đất, bảo đảm kết nối giao thông và đầu tư hạ tầng thiết yếu.

Đề cập đến những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí phát triển dự án, trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai là những yếu tố tác động trực tiếp đến phương án đầu tư của doanh nghiệp.

Theo ông Quê, có những dự án chung cư đã triển khai xây dựng, thậm chí gần đến thời điểm mở bán nhưng vẫn chưa hoàn tất việc xác định tiền sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong tính toán chi phí, xây dựng phương án kinh doanh và xác định giá bán sản phẩm.

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Anh Quê đề cập yêu cầu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng hợp lý, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai dự án theo đúng tiến độ.

Ở góc độ hiệp hội, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện còn thiếu phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp. Một bộ phận người dân có thu nhập vượt ngưỡng hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua nhà thương mại.

Ông Châu đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức giá có thể khoảng 25–30 triệu đồng/m² tại một số địa phương và 60–70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn. Đồng thời, cần giao chính quyền địa phương xác định tiêu chí, mức giá tối đa và cơ chế hỗ trợ phù hợp với điều kiện thực tế, nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Một trong những thay đổi đáng chú ý của chính sách nhà ở xã hội năm 2026 là việc nâng mức trần thu nhập đối với một số nhóm đối tượng được hưởng chính sách theo Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 7/4/2026.

Theo quy định, người độc thân thuộc nhóm đối tượng áp dụng có thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng; người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 35 triệu đồng. Trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng.

Việc nâng ngưỡng thu nhập mở rộng phạm vi người có thể đáp ứng điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, người đăng ký vẫn phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách, đáp ứng điều kiện về nhà ở và hoàn thiện các giấy tờ chứng minh theo quy định pháp luật.

Đối với điều kiện nhà ở, người đăng ký nhìn chung phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại địa phương nơi có dự án hoặc thuộc trường hợp có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức quy định. Quá trình xác nhận được thực hiện thông qua các cơ quan có thẩm quyền theo trình tự pháp luật.

Trong thực tế, việc hoàn thiện hồ sơ vẫn phát sinh những trường hợp cần được hướng dẫn. Bộ Xây dựng đã giải đáp nhiều kiến nghị liên quan đến xác nhận thu nhập, điều kiện nhà ở, người lao động tự do và thời hạn hiệu lực của giấy tờ khi đăng ký mua nhà ở xã hội.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, pháp luật không quy định người đăng ký mua nhà ở xã hội bắt buộc phải tham gia bảo hiểm xã hội. Việc xét duyệt phải căn cứ vào đối tượng được hưởng chính sách cùng các điều kiện cụ thể về nhà ở và thu nhập.

Ở góc độ pháp lý, tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 22/7/2026, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đề nghị rà soát các loại hình nhà ở có cơ chế pháp lý riêng nhằm hạn chế sự chồng chéo, phức tạp trong quá trình thực hiện.

Đặc biệt, ông Đỉnh chỉ ra sự gần tương đồng giữa khái niệm nhà ở chính sách và nhà ở xã hội khi cùng hướng đến những nhóm được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở. Theo ông, cần nghiên cứu thống nhất các chính sách liên quan, bảo đảm hệ thống pháp luật rõ ràng, thuận lợi cho quá trình tổ chức thực hiện.

Bài 3: Khơi thông nguồn lực, mở lối phát triển nhà ở cho thuê