(Thanh tra) - Khác với những chu kỳ bùng nổ trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2026-2027 đang chứng kiến một cuộc sàng lọc toàn diện và khắt khe. Xu hướng “mua gì cũng tăng” đã chính thức khép lại, nhường chỗ cho kỷ nguyên của sự phân hóa, tính minh bạch và giá trị sử dụng thực.
Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Nguồn cung lũy kế 9 tháng đầu năm ước đạt 114.857 sản phẩm (tăng 21% so với cùng kỳ năm trước).
Tuy nhiên, tính riêng trong quý III/2026, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý II/2026 và giảm 54% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trước áp lực thanh khoản và việc điều chỉnh tiến độ bung hàng để thăm dò sức mua.
Sự góp mặt của các tên tuổi lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group... tiếp tục dẫn dắt nguồn cung. Tại TPHCM và các tỉnh lân cận, hàng loạt dự án nổi bật được chú ý như Fenica, Gladia Heights, The Emerald River Park, The Collection 688, A&K Tower, An Phuoc Riverside...
Dù nguồn cung đa dạng về mặt số lượng nhưng tổng thể lại cho thấy sự lệch pha. Sức cầu chưa phục hồi đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Trong đó, những dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, có vị trí thuận lợi và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ khả quan.
Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.
Mặt khác, trước áp lực từ chi phí vốn và lãi suất vay duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hạ giá bán sơ cấp đồng thời tung ra các chính sách tài chính đột phá nhằm kích cầu thanh khoản, như giãn tiến độ thanh toán dài hạn hoặc hỗ trợ ân hạn nợ gốc từ 2 đến 5 năm.
Có thể thấy, thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2026 đòi hỏi sự cẩn trọng và tính toán kỹ lưỡng về mặt tài chính từ phía người mua. Niềm tin và sự thành công chỉ gắn liền với những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, uy tín chủ đầu tư vững chắc và đáp ứng giá trị sử dụng thực tế.
Ông Đỗ Văn Hiếu, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp Tài chính và Bất động sản TPHCM (FREA-HCM) đánh giá, thị trường bất động sản từ cuối năm 2026 sang năm 2027 sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng phân hóa mạnh, khó quay lại giai đoạn “mua gì cũng tăng”. Áp lực lãi suất, chi phí vốn và lượng hàng tồn kho còn lớn sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, giao dịch có thể cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa đồng đều.
Các nghiên cứu gần đây cũng chỉ ra, giá nhà tại TPHCM đang ở mức cao so với thu nhập của người lao động, trong khi khả năng tăng thu nhập trong ngắn hạn còn hạn chế.
Ông Đỗ Văn Hiếu cho rằng, cơ hội thời gian tới sẽ thuộc về những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, phục vụ nhu cầu ở thực, có dòng tiền rõ ràng và chính sách tài chính phù hợp. Ngược lại, đất nền đầu cơ, bất động sản xa trung tâm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ tiếp tục chịu áp lực sàng lọc.
Về dài hạn, thị trường cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang phát triển nhà ở vừa túi tiền, gắn với đô thị hóa, hạ tầng và khả năng chi trả thực tế của người dân. Đây mới là nền tảng để bất động sản phát triển bền vững và đóng góp tích cực cho nền kinh tế.
Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Phát triển dự án BrandLift ASIA nhận định, giai đoạn 2026–2027 thị trường bất động sản chưa hẳn là “bội thực” nguồn cung theo nghĩa nhà ở dư thừa. Điều quyết định là thanh khoản. Khi sức mua không theo kịp, chủ đầu tư sẽ giãn tiến độ mở bán, chia nhỏ giỏ hàng hoặc tăng ưu đãi nên lượng cung lớn trên kế hoạch chưa chắc xuất hiện cùng lúc trên thị trường.
Rủi ro đáng lo hơn là sản phẩm làm ra không khớp với túi tiền người mua. Nguồn cung nhìn thì dồi dào, nhưng nếu phần lớn là hàng cao cấp hoặc bị định giá quá cao thì số đông vẫn không có nhà phù hợp.
Ngắn gọn hơn, thị trường có thể “thừa sản phẩm nhưng thiếu sức mua”, và vẫn thiếu nhà vừa túi tiền. Vì vậy, năm 2026–2027 nhiều khả năng là một đợt sàng lọc mạnh về dòng tiền và năng lực chủ đầu tư, chứ không phải khủng hoảng dư cung thuần túy. Doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực, giá hợp lý và tài chính vững vẫn giữ được thanh khoản.
Ngược lại, doanh nghiệp định giá quá cao, sống nhờ tiền đặt cọc của khách hoặc không đủ nguồn lực triển khai sẽ chịu áp lực lớn. Về dài hạn, tháo gỡ pháp lý phải đi cùng với tái cơ cấu nguồn cung và tín dụng dài hạn dễ tiếp cận hơn. Nếu các dự án được khơi thông vẫn chủ yếu là hàng cao cấp, còn nhà ở xã hội và nhà thương mại vừa túi tiền không tăng theo, thì cung và cầu sẽ tiếp tục lệch nhau. Câu hỏi cốt lõi không phải là thị trường có bao nhiêu nguồn cung, mà là nguồn cung đó có đúng nhu cầu, đúng mức giá và đúng thời điểm hay không.
Ông Nguyễn Ngọc Pháp, Tổng Giám đốc Luna Holdings dự báo, giai đoạn 2026-2027 đánh dấu cuộc sàng lọc toàn diện và khắt nghiệt nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi hành lang pháp lý mới đã đi vào thực thi ổn định cùng với việc nguồn cung được tháo gỡ gia tăng, thị trường chính thức chuyển nhịp từ tâm lý đầu cơ lướt sóng sang phục hồi theo nhu cầu thực.
Cụ thể: Cuộc sàng lọc này diễn ra mạnh mẽ trên ba góc độ. Thứ nhất, sàng lọc chủ đầu tư. Những doanh nghiệp yếu kém về tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển dự án thiếu pháp lý sẽ bị đào thải. Ở chiều hướng đối nghịch, những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực tế, nguồn tài chính vững chắc và sở hữu quỹ đất chuẩn sẽ làm chủ cuộc chơi.
Thứ hai, sàng lọc sản phẩm khi dòng tiền không còn lan tỏa một cách đại trà. Thị trường đào thải các sản phẩm đầu cơ thổi giá hay các dự án chậm tiến độ, đồng thời dồn nguồn lực vào phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, nhà ở xã hội và bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền kinh doanh rõ ràng.
Thứ ba là sàng lọc nhà đầu tư. Chi phí vốn cao và chính sách tín dụng chọn lọc từ ngân hàng đòi hỏi nhà đầu tư phải duy trì kỷ luật tài chính, ưu tiên tỷ trọng vốn tự có và từ bỏ tư duy dùng đòn bẩy lướt sóng kỳ vọng sinh lời.
Nhìn chung, giai đoạn 2026-2027 không phải là sóng tăng giá bùng nổ, mà là "bộ lọc" cần thiết để đưa bất động sản trở lại giá trị thực, xây dựng nền tảng minh bạch và phát triển bền vững cho chu kỳ mới.
