(Thanh tra) - Các quy định hiện hành không yêu cầu bắt buộc phải tách một thửa đất đã được xác lập thành các thửa riêng chỉ vì trong thửa đất có các phần diện tích có nguồn gốc sử dụng khác nhau.
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất còn phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Gửi câu hỏi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, công dân Trần Bê (Quảng Ngãi) cho biết gia đình ông đang sinh sống trên thửa đất có diện tích 450 m2. Thửa đất này được gia đình sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ năm 1994 đến nay.
Năm 2025, gia đình ông xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cả thửa đất 450 m2. Ngay sau đó, cơ quan chức năng tại địa phương đã thực hiện xác định nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất nói trên.
Theo ông Bê, thửa đất này có 2 phần diện tích với 2 nguồn gốc đất khác nhau. Trong đó, phần 200 m2 đất có nhà ở được xác định có nguồn gốc sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, phần 250 m2 thì được xác định là đất lấn chiếm theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.
Sau khi xác định nguồn gốc đất, cơ quan chức năng đề nghị tách thửa đất của gia đình ông thành hai thửa riêng biệt 200 m2 và 250 m2 để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa riêng do có nguồn gốc đất khác nhau.
“Tôi nghiên cứu thì nhận thấy trong Luật Đất đai và các Nghị định có liên quan không có quy định cụ thể trường hợp này. Vậy thửa đất của gia đình tôi có bắt buộc phải tách thửa để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận hay không? Điều khoản nào quy định về trường hợp như gia đình tôi?”, ông Bê hỏi.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này: Nội dung ông hỏi là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trên cơ sở kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính, nguồn gốc, thời điểm sử dụng từng phần diện tích và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Bộ trả lời về nguyên tắc như sau:
Khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa".
Điểm a khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định ranh giới thửa đất được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau; ranh giới thửa đất trên thực địa được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất và sự thỏa thuận của người sử dụng đất, người quản lý đất liền kề.
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Các quy định nêu trên không yêu cầu bắt buộc phải tách một thửa đất đã được xác lập thành các thửa riêng chỉ vì trong thửa đất có các phần diện tích có nguồn gốc sử dụng khác nhau.
Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, xác định cụ thể ranh giới, diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với từng phần diện tích; phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại Điều 138 và phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 phải được xem xét theo đúng điều kiện tương ứng và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Việc tách thửa chỉ đặt ra khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi qua kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền xác định cần hình thành các thửa đất độc lập theo ranh giới quản lý, sử dụng thực tế và quy định của pháp luật, không phải chỉ do khác nhau về nguồn gốc sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cung cấp thông tin nêu trên để ông biết, thực hiện. Trường hợp còn khó khăn, vướng mắc, đề nghị ông liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn theo quy định của pháp luật.
Cũng liên quan đến tách thửa đất, công dân Bùi Lan Hương (Bắc Ninh) cho biết gia đình bà có 300 m2 đất, hiện muốn tách thành 3 thửa, thửa 1 tặng cho con trai, có lối đi kết nối với đường giao thông hiện hữu; thửa 2, 3 bà chuyển nhượng, không có lối đi.
Gia đình bà Hương làm văn bản thỏa thuận sử dụng một phần diện tích tại thửa 1 cho thửa 2, 3 đi nhờ qua, đã được công chứng tại văn phòng công chứng.
Bà Hương hỏi, bà có thực hiện được việc tách thửa hay không (các thửa đất sau khi tách đã bảo đảm diện tích, kích thước theo quyết định của UBND cấp tỉnh)?
Vấn đề công dân quan tâm, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời như sau: Nội dung phản ánh, kiến nghị của bà Bùi Lan Hương là trường hợp cụ thể; việc xem xét, giải quyết phải căn cứ hồ sơ, tài liệu của người sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được áp dụng tại địa phương. Bộ có ý kiến về nguyên tắc pháp lý như sau:
Tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi.
Trường hợp bà nêu, thửa 2 và thửa 3 sau khi tách không có lối đi trực tiếp ra đường giao thông công cộng nhưng được người sử dụng đất thửa 1 đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng thì về nguyên tắc đáp ứng yêu cầu về lối đi để xem xét tách thửa.
Ngoài điều kiện về lối đi theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì việc tách thửa đất còn phải bảo đảm về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất theo quy định của UBND cấp tỉnh tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai.
“Theo Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 của Chính phủ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để tổ chức thực hiện tại địa phương. Do đó, đề nghị bà liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất để được cung cấp thông tin, hướng dẫn và giải quyết hồ sơ tách thửa theo quy định”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin để bà Bùi Lan Hương biết, thực hiện theo quy định của pháp luật.
