Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: B.S

Phóng viên: Chính phủ vừa ban hành 8 nghị quyết, sửa đổi đồng bộ 163 văn bản quy phạm pháp luật và bãi bỏ tới 890 điều kiện kinh doanh, đặt mục tiêu cắt giảm hơn 50% thời gian và chi phí tuân thủ. Ông đánh giá như thế nào về tác động của đợt “đại phẫu” thủ tục này đối với lĩnh vực bất động sản, vốn là nơi chịu áp lực nặng nề bởi “ma trận” thủ tục và sự chồng chéo pháp lý?

Luật sư Trương Anh Tuấn: Theo tôi, điểm cốt lõi của đợt cải cách lần này không chỉ nằm ở việc cắt giảm điều kiện kinh doanh hay đơn giản hóa thủ tục hành chính, mà quan trọng hơn là chuyển mạnh tư duy quản lý từ “tiền kiểm nặng thủ tục” sang “hậu kiểm dựa trên giám sát, minh bạch và trách nhiệm thực thi”. Đây là thay đổi có tác động rất trực diện đến lĩnh vực bất động sản, nơi lâu nay bị mắc kẹt bởi nhiều tầng nấc thủ tục và sự chồng chéo pháp lý.

Phóng viên: Cụ thể hơn, những sửa đổi này sẽ trực tiếp tháo gỡ những điểm nghẽn then chốt nào để giúp doanh nghiệp địa ốc khơi thông nguồn cung thực chất?

Luật sư Trương Anh Tuấn: Tôi mong rằng những sửa đổi này hướng tới những điểm then chốt sau:

Thứ nhất, tháo gỡ điểm nghẽn ở giai đoạn chuẩn bị pháp lý dự án: Việc cắt giảm, đơn giản hóa các điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực đất đai, trong đó có các điều kiện liên quan đến hoạt động tư vấn điều tra, đánh giá đất đai; tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sẽ góp phần giảm bớt các yêu cầu, điều kiện đầu vào mang tính thủ tục, qua đó làm nhẹ gánh chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và các chủ thể tham gia thị trường. 

Thứ hai, giảm tầng nấc hành chính và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ: Điểm đáng chú ý của đợt cải cách này là định hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai gắn với phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương, từ đó hạn chế tình trạng hồ sơ phải đi qua nhiều cấp, nhiều đầu mối xử lý. Với các dự án bất động sản, điều này đặc biệt có ý nghĩa vì độ trễ thủ tục lâu nay chính là một trong những nguyên nhân lớn làm đội chi phí vốn và kéo dài thời gian đưa dự án ra thị trường.

Thứ ba, thay đổi phương thức quản lý nhà nước: Thay vì kiểm soát nặng ở khâu đầu vào bằng nhiều lớp điều kiện và thủ tục, định hướng mới là giảm rào cản gia nhập, tăng trách nhiệm hậu kiểm, tăng giám sát thực thi và xử lý nghiêm vi phạm. Cách tiếp cận này vừa tạo dư địa cho hoạt động đầu tư – kinh doanh vận hành thông suốt hơn, vừa vẫn bảo đảm kỷ cương pháp lý.

Như vậy, ý nghĩa lớn nhất của cải cách lần này là không chỉ cắt một số thủ tục đơn lẻ, mà đang từng bước chuyển từ mô hình tiền kiểm sang hậu kiểm. Đây mới là thay đổi tạo điều kiện khơi thông nguồn cung bất động sản một cách thực chất.

Phóng viên: Để mục tiêu giảm 50% chi phí tuân thủ thực sự khả thi, tránh tình trạng “thông ở trung ương nhưng tắc ở địa phương” hay tâm lý “sợ sai, đùn đẩy”, ông có kiến nghị những giải pháp và cơ chế giám sát pháp lý cụ thể nào?

Luật sư Trương Anh Tuấn: Tôi thấy rằng để mục tiêu này đi vào thực chất, trọng tâm không nằm ở việc ban hành thêm bao nhiêu văn bản cắt giảm, mà nằm ở cơ chế tổ chức thực thi và giám sát thực thi. Nếu không kiểm soát tốt khâu này thì cải cách rất dễ “thông ở Trung ương nhưng tắc ở địa phương”.

Thứ nhất, phải gắn phân cấp với trách nhiệm giải trình rõ ràng: Cần xác định cụ thể cơ quan nào quyết, thời hạn bao lâu, chậm vì lý do gì và ai chịu trách nhiệm. Đồng thời công khai rõ trình tự, thành phần hồ sơ, thời hạn xử lý, tình trạng hồ sơ đang ở khâu nào và lý do vướng ở đâu. Khi quyền hạn đi cùng trách nhiệm pháp lý rõ ràng thì mới giảm được tâm lý né tránh, sợ ký, đùn đẩy hồ sơ. 

Thứ hai, phải chuẩn hóa cách hiểu và cách áp dụng pháp luật: Hiện nay doanh nghiệp bất động sản vướng rất nhiều vì cùng một quy định nhưng mỗi địa phương hiểu một cách, thậm chí giữa các cơ quan trong cùng một địa phương cũng có cách áp dụng khác nhau dẫn đến doanh nghiệp phải “xin – giải trình – bổ sung” nhiều lần. Cần có cơ chế hướng dẫn áp dụng thống nhất, giải đáp pháp lý kịp thời và đầu mối xử lý nhanh các điểm chồng chéo. 

Thứ ba, thiết lập cơ chế phản ánh, tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhanh cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án đang ách tắc bởi xung đột hoặc chồng lấn giữa pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng. Tránh để doanh nghiệp mất nhiều năm chỉ để “đi hỏi thủ tục”. 

Tôi cho rằng, chỉ khi phân cấp gắn với trách nhiệm, thực thi gắn với minh bạch, công khai, các phương tiện thông tin truyền thông tích cực, chủ động tham gia trong việc công khai này; đồng thời với cơ chế giám sát gắn với kết quả cụ thể, người dân, doanh nghiệp, các chuyên gia pháp lý được quyền tiếp cận thông tin, tài liệu, trách nhiệm cơ quan Nhà nước phải giải thích rõ các quy định cho người dân, doanh nghiệp, thì mục tiêu giảm 50% chi phí tuân thủ mới khả thi, qua đó thực sự khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy triển khai dự án và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!