(Thanh tra) - Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển rõ rệt, ưu tiên nhu cầu ở thực và sản phẩm an toàn, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.
Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang vận động trong trạng thái thận trọng khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản chưa có dấu hiệu bứt phá.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt, chuyển từ “tìm kiếm cơ hội” sang “lựa chọn an toàn”.
Thị trường phân hóa
Theo dữ liệu nền tảng này, thị trường vẫn lặp lại quy luật quen thuộc khi nhu cầu giảm trong dịp Tết Nguyên đán và phục hồi sau kỳ nghỉ.
Tuy nhiên, đà phục hồi năm 2026 diễn ra chậm hơn, khi từ tuần thứ hai sau Tết, mức độ quan tâm đã chững lại.
Đến cuối tháng 2, lượng tìm kiếm chỉ tiệm cận ngưỡng giữa tháng 12/2025.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng trước áp lực lãi suất tăng, khiến người mua kéo dài thời gian ra quyết định, đặc biệt với các khoản đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Dữ liệu cũng ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ về giá. Tại Hà Nội, đất nền giảm khoảng 4% trong quý I/2026 so với cuối năm trước; tại TPHCM, nhà riêng giảm khoảng 2%. Các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc vốn vay chịu áp lực rõ rệt, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định.
Thực tế cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển. Lượng tìm kiếm nhà riêng ở TPHCM tăng 23%, căn hộ tăng 36% sau Tết.
Trong khi đó, ở Hà Nội, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt với mức độ quan tâm tăng khoảng 30%.
Dòng tiền cũng mở rộng sang các địa phương có nền tảng phát triển tốt như Đà Nẵng, Huế, Bắc Ninh, Khánh Hòa hay Hải Phòng, cho thấy sự hình thành các cực tăng trưởng mới thay vì tập trung vào một vài đô thị lớn.
Một điểm đáng chú ý khác là yếu tố minh bạch thông tin ngày càng đóng vai trò quan trọng. Các tin đăng được xác thực ghi nhận lượng người xem và tỷ lệ liên hệ cao hơn đáng kể, cho thấy người mua đang “lọc” thông tin kỹ hơn trước khi ra quyết định.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đây là thời điểm người mua có sẵn dòng tiền nắm lợi thế khi có nhiều lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn. Thị trường đang phân hóa mạnh không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí, buộc doanh nghiệp phải tập trung vào giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá.
Lãi suất siết thanh khoản
Với thị trường áp lực lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất. Theo cập nhật tháng 3/2026, lãi suất vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng tiếp tục duy trì ở mức cao, với mức ưu đãi khoảng 9,6–10%/năm và có thể lên tới 13–15%/năm sau ưu đãi.
Chi phí vốn tăng nhanh trong vòng một năm đã làm thay đổi cấu trúc lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đồng thời, lãi suất huy động tăng cũng khiến ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất cho vay, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản vốn có hệ số rủi ro cao.
Hệ quả là thanh khoản thị trường chậm lại rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tạm dừng giao dịch hoặc chuyển hướng sang các kênh an toàn hơn. Hoạt động “lướt sóng” gần như không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặt bằng lãi suất đang trở thành “bài kiểm tra sức chịu đựng” của thị trường. Nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận, không chỉ nhìn vào giá bán mà phải đánh giá tổng thể về dòng tiền, khả năng khai thác và thời gian hoàn vốn.
Dự báo, lãi suất nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao ít nhất đến hết quý II/2026 trước khi có thể ổn định dần từ giữa năm nếu điều kiện vĩ mô thuận lợi hơn.
Trong bối cảnh đó, nguồn cung thị trường vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực khi nhiều dự án được tái khởi động. Tại TPHCM, các dự án như Diamond Sky (Vạn Phúc City), Sarene Residence (Sala), Gladia by the Waters hay Ngôi Sao Hoàng Nam đang được triển khai hoặc chuẩn bị mở bán. Một số dự án khác như The Emerald Garden View, Lusso Sài Gòn hay Vlasta Premier cũng dự kiến ra hàng trong nửa đầu năm.
Tại Hà Nội, Sunshine Group khởi công loạt dự án tại khu Tây, trong khi một số khu đô thị tại các tỉnh lân cận cũng được triển khai trở lại. Ở miền Trung, các dự án tại Đà Nẵng tiếp tục phát triển theo hướng nghỉ dưỡng và thương mại.
Theo đánh giá của các chuyên gia, điểm khác biệt của nguồn cung hiện nay là sự chuẩn bị kỹ hơn về pháp lý và tài chính, thay vì phát triển ồ ạt như giai đoạn trước.
Nhìn chung, thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng không còn dành cho số đông. Những nhà đầu tư có dòng tiền thực, lựa chọn đúng phân khúc và kiên định với tầm nhìn dài hạn sẽ là nhóm có khả năng nắm bắt được cơ hội trong chu kỳ mới.
Tại họp báo Chính phủ đầu tháng 3, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, năm 2026 thị trường được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn.
Nguồn cung sẽ tăng khi nhiều dự án vướng mắc được tháo gỡ, tái khởi động, đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Việc này góp phần điều tiết mặt bằng giá, giảm áp lực tăng nóng và tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở phù hợp.
Thanh khoản thị trường cũng được dự báo cải thiện theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Trong đó, các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục được ưu tiên phát triển.
