Hội thảo về xu thế bất động sản thu hút nhiều nhà đầu tư. Ảnh: Nghiêm Lan

Tại TP. HCM đã diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”.

Bất động sản sở hữu lâu dài không đáp ứng nhu cầu

Tại Hội thảo, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở, có 3 dòng sản phẩm: Căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Theo bà Dung, thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP. HCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn. 

Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài, nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên lượng cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.

Tại TP. HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11,12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn hộ.

6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018, sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.

Sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. TP. HCM hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu. 

Tính pháp lý về sản phẩm có thời hạn chưa được rõ ràng

Bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời hạn. Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu… Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không? 

Nhà báo Quỳnh Như, Trung tâm Tin tức VTV24, Đài Truyền hình Việt Nam nêu vấn đề: Theo khảo sát của VTV24, giá bán một căn hộ tính theo mét vuông bằng xấp xỉ hoặc thấp hơn chút so với phân khúc căn hộ sở hữu lâu dài, đây có phải điều nhà đầu tư băn khoăn không?

Trả lời câu hỏi, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng Giám đốc Công ty Netland cho biết, tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn còn e dè, còn phía công ty mấy năm nay vẫn đầu tư sản phẩm này.

Hiện tại Việt Nam tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa.

Nhà báo Như Quỳnh đặt câu hỏi: Biểu hiện thị trường luôn đi trước lLuật, quy định trong luật điều chỉnh thế nào cho sản phẩm condotel? Trả lời về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản.

Cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất – được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.

“Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP. HCM rà đi ra lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, ông Võ nói.

Ông Võ  cũng cho biết, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: Đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. “Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Ông Võ nhấn mạnh, điều quan trọng là pháp lý rõ ràng bảo vệ quyền lợi của người dân (bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm condotel; thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào - ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư).

Hơn 70 quốc gia trên thế giới bán căn hộ có thời hạn

Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, Chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm. 

Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn. 

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm. 

Khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản, được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu như Singapore. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. 

"Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói. 

Nghiêm Lan