(Thanh tra) - Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt pháp lý của thị trường bất động sản, nhưng giá nhà neo cao, tồn kho lớn và áp lực vốn vẫn khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà chật vật thích ứng.
Năm 2025 được đánh dấu là một năm có ý nghĩa then chốt đối với thị trường bất động sản Việt Nam, khi nhiều luật quan trọng chính thức có hiệu lực, mở ra cả cơ hội lẫn thách thức cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân.
Ngay từ đầu năm, bộ 3 luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức đi vào áp dụng, đánh dấu một nỗ lực lớn trong việc tháo gỡ nút thắt của thị trường kéo dài nhiều năm.
Quy định mới nhằm minh bạch hóa quyền sử dụng đất, siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn và tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các sản phẩm bất động sản thương mại và nhà ở xã hội.
Luật Kinh doanh Bất động sản siết chặt phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã thuộc các đô thị loại đặc biệt và loại I, II, III nhằm mục tiêu hạn chế tình trạng phân lô tự phát và ngăn chặn các rủi ro pháp lý tiềm ẩn cho người mua và thị trường chung.
Tuy nhiên, dù luật mới đã có hiệu lực từ đầu năm, ảnh hưởng thực tế đến nguồn cung thị trường vẫn cần thời gian để thể hiện rõ nét. Trên thực tế, nhiều dự án hiện tại vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài do những vướng mắc phức tạp về đất đai, phê duyệt quy hoạch cũng như các điều kiện đầu tư.
Trong bối cảnh nguồn cung bị thắt chặt, chính quyền liên tục đôn đốc công tác đấu giá, công bố các biện pháp quản lý nhằm ngăn chặn tình trạng "loạn giá" đấu đất và nâng khống giá trúng đấu giá.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 bổ sung chế tài xử lý các trường hợp người trúng đấu giá sử dụng đất không nộp tiền theo cam kết, một động thái nhằm tăng tính kỷ luật thị trường và bảo vệ nhà đầu tư chân chính.
Số liệu thị trường cho thấy những hệ quả rõ nét của nút thắt pháp lý kéo dài. Nguồn cung căn hộ tại Thủ đô Hà Nội và TP.HCM trong 2 năm gần đây giảm mạnh khiến giá nhà ở có xu hướng leo thang.
Báo cáo thị trường của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì ở mức cao, trong bối cảnh nguồn cung mới còn hạn chế kéo dài nhiều năm.
Báo cáo riêng của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (thuộc VARS) cho thấy giá sơ cấp căn hộ trong quý III/2025 trung bình ở mức khoảng 78 triệu đồng/m2, riêng Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2 và TP.HCM cũng đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, phản ánh sự khan hiếm của dòng sản phẩm có giá vừa túi tiền.
Với thu nhập bình quân của người lao động đô thị khoảng 10,12 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ thương mại vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người trẻ.
Chính mức giá tăng đều trong nhiều năm liền, bên cạnh việc khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng, đã khiến áp lực chi phí nhà ở trở nên nặng nề.
Điều này cũng là lý do Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, đồng thời yêu cầu các địa phương sớm hoàn tất hướng dẫn triển khai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để cải thiện.
Trong khi đó, thị trường dự án có nhiều dấu hiệu phục hồi cục bộ. Nguồn cung mới trên thị trường năm 2025 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt hơn về số lượng dự án được mở bán, đặc biệt từ quý II sang quý III/2025.
Theo Báo cáo Thị trường quý III/2025 của CBRE Việt Nam, riêng Hà Nội đã có hơn 10.300 căn hộ mở bán, mức cao hiếm thấy trong 5 năm trở lại đây và là quý thứ hai vượt mốc 10.000 căn.
Song song, số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng cho biết trong quý III/2025 cả nước có 92 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tương ứng gần 38.000 căn, bao gồm 22.210 căn chung cư và 16.777 căn nhà ở riêng lẻ.
Đây là mức tăng khoảng 43% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh tiến độ tháo gỡ pháp lý đang dần cải thiện ở nhiều địa phương.
Nhìn tổng thể, từ đầu năm đến hết quý III/2025, thị trường đã chứng kiến hàng chục dự án mới và gần 40.000 căn đủ điều kiện mở bán, cho thấy bức tranh nguồn cung đang sáng lên sau giai đoạn dài bị thu hẹp bởi các vướng mắc pháp lý.
Năm 2025 cũng ghi nhận những chuyển động tích cực hơn trong câu chuyện huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, dù bức tranh chung vẫn còn không ít thách thức. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường trái phiếu đã có dấu hiệu hoạt động trở lại.
Theo số liệu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, 10 tháng đầu năm, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 31.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, dù chưa phải con số lớn, nhưng là mức cải thiện rõ rệt so với năm 2023-2024, đặc biệt khi nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu quay lại thị trường với các đợt phát hành có tài sản bảo đảm và lãi suất hợp lý hơn.
Ở kênh tín dụng, Ngân hàng Nhà nước ghi nhận dư nợ bất động sản tăng khoảng 2,5-3% trong 9 tháng, tập trung vào các dự án đầy đủ pháp lý và có tỷ lệ hấp thụ tốt.
Nguồn vốn từ người mua cũng dần cải thiện khi niềm tin thị trường phục hồi, thể hiện qua tỷ lệ bán hàng tại các dự án mới mở bán đạt mức khả quan hơn so với hai năm trước.
Dù vậy, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp vẫn chịu sức ép từ nghĩa vụ trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026 và lượng tồn kho lớn.
Tính đến cuối quý III/2025, hàng tồn kho tiếp tục là điểm nghẽn lớn của các doanh nghiệp bất động sản khi thống kê từ báo cáo tài chính của hơn 100 doanh nghiệp niêm yết cho thấy tổng giá trị tồn kho đã vượt 499.000 tỷ đồng, tăng hơn 26% so với đầu năm.
Trao đổi với Báo Thanh tra về thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm 2025 và xu hướng năm 2026, ông Nguyễn Chí Công - Phó Tổng Giám Đốc Kinh Doanh - Giám Đốc Dự Án Masterise, công ty Five Star property cho rằng, cuối năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và phân khúc. Những dự án có lợi thế hạ tầng, đặc biệt hưởng lợi từ Vành đai 3.5, Vành đai 4, các cây cầu mới qua sông Hồng như Ngọc Hồi, Mễ Sở cùng các trục kết nối mới, vẫn duy trì thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện gần như giao dịch rất chậm.
"Tổng thể, thị trường đã thoát khỏi giai đoạn trầm lắng của năm 2023–2024 nhưng chưa bước vào chu kỳ tăng nóng. Thay vào đó, thị trường chuyển sang giai đoạn sàng lọc nguồn cung, trong đó chất lượng dự án và nhu cầu ở thật trở thành yếu tố quyết định", ông Công nhấn mạnh.
Cũng theo ông Nguyễn Chí Công, tại khu vực phía Đông Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao do ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, hệ thống hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các cây cầu vượt sông Hồng tạo kỳ vọng tăng giá dài hạn. Thứ hai, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm khiến chi phí phát triển dự án gia tăng. Thứ ba, sự xuất hiện của các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ, tích hợp tiện ích “all in one”, đã thiết lập chuẩn sống mới và thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở lâu dài.
Người mua nhà Hà Nội trong năm 2025 trở nên thận trọng hơn, song cũng rõ ràng hơn về nhu cầu. Khách hàng ưu tiên các đại đô thị lớn, có trường học, tiện ích đầy đủ, vận hành ổn định và gắn với hạ tầng đồng bộ. Nhu cầu ở thật chiếm ưu thế, trong khi nhóm đầu tư ngắn hạn gần như rút khỏi thị trường. Thay vì quyết định nhanh, người mua tập trung nhiều hơn vào bài toán tài chính, tiến độ thanh toán, pháp lý và chất lượng sống thực tế.
Bước sang năm 2026, thị trường chung cư Hà Nội được dự báo tiếp tục vận động theo trục nhu cầu ở thật, khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dần hoàn thiện. Nguồn cung mới có xu hướng tăng nhưng chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn. Trong ba phân khúc tầm trung, cao cấp và hạng sang, phân khúc trung và cao cấp được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường nhờ mức giá phù hợp với nhiều gia đình trẻ, diện tích hợp lý, tiện ích đầy đủ và khả năng vay – trả ở ngưỡng chấp nhận được. Tuy nhiên, rủi ro lệch cung vẫn hiện hữu nếu thị trường tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, đặt ra yêu cầu mới cho doanh nghiệp môi giới trong việc tư vấn chuyên sâu và lựa chọn dự án chất lượng.
