(Thanh tra) - Thời gian gần đây, khái niệm “đặt cọc giữ chỗ” được nhắc nhiều trong giao dịch mua bán bất động sản. Xung quanh vấn đề này có nhiều ý kiến trái nghịch, khiến nhiều người dân không thực hiện đúng luật khi thực hiện mua, bán bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai. Hình thức này có những ưu và nhược điểm như thế nào, làm sao để hạn chế được những biến tướng tiêu cực của nó?
Thạc sĩ, luật sư Trần Khánh Ly, Giám đốc Công ty Luật Glaw (Phan Cư Trinh, quận 1, TP Hồ Chí Minh) sẽ phân tích những vấn đề trên qua cuộc trao đổi với Báo Thanh tra.
PV: Quan điểm của bà như thế nào về hình thức giao dịch đặt cọc giữ chỗ đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai?
- Lịch sử giao dịch bất động sản tồn tại nhiều hình thức giao dịch mua bán nhà ở khác nhau trước khi hợp đồng mua bán nhà ở chính thức được giao kết, như hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng vay vốn trả nhà và phổ biến hiện nay là hợp đồng đặt cọc giữ chỗ. Đặt cọc là một giao dịch dân sự, Luật Kinh doanh Bất động sản không quy định về đặt cọc mà đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.
Khoản 1 Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Tại Khoản 2 Điều 328 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Ở góc độ tiêu cực, chủ đầu tư lợi dụng sự thiếu chặt chẽ về pháp lý trong hình thức giao dịch đặt cọc đối với sản phẩm đặc thù là bất động sản để lừa đảo, hoặc sử dụng để chiếm dụng nguồn vốn, với mức đặt cọc có khi đạt tới 95% giá trị ngôi nhà như một hình thức trá hình của giao dịch mua bán.
Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, hình thức đặt cọc giữ chỗ giúp cho chủ đầu tư khảo sát nhu cầu của thị trường, đồng thời đây cũng là một hình thức quảng bá tốt cho dự án. Hình thức giao dịch này hoàn toàn tích cực với điều kiện chủ đầu tư phải công bằng, tuân thủ luật chơi, không lợi dụng hình thức này để lừa đảo, chiếm dụng vốn và nếu dự án vì lý do gì không thực hiện được thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại tiền cọc với mức phạt hợp lý. Nếu như hai bên nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ vấn đề này thì đặt cọc giữ chỗ có lợi cho cả hai bên. Bên mua đặt cọc được ngôi nhà mình ưng ý, bên bán thăm dò được nhu cầu thị trường.
Bất kì hình thức giao dịch nào đều thể hiện thực trạng thị trường và nhu cầu xã hội. Còn “cầu” thì còn “cung” và ngược lại. Vấn đề là phải có khung pháp lý rõ ràng, chặt chẽ để hình thức giao dịch đặt cọc không biến tướng một cách tiêu cực.
Vấn đề là phải có khung pháp lý rõ ràng, chặt chẽ để hình thức giao dịch đặt cọc không biến tướng một cách tiêu cực.
PV: Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn toàn có thể sử dụng hình thức đặt cọc giữ chỗ đối với nhà ở hình thành trong tương lai mà không bị xem là trái luật?
- Đây là một giao dịch dân sự như đã đề cập ở trên. Giao dịch dân sự là sự tự do thỏa thuận giữa các bên, miễn là đáp ứng các quy định có điều kiện, hoặc không phạm điều cấm của pháp luật. Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không cấm hình thức giao dịch đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà ở hình thành trong tương lai theo Khoản 9 Điều 13: “là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Quá trình đầu tư xây dựng, luật không xác định rõ là ở giai đoạn nào và điều kiện như thế nào, nên các bên hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch đặt cọc như một giao dịch dân sự bình thường mà không trái luật.
Trong hoạt động kinh doanh, để bán được sản phẩm thì chủ đầu tư phải biết chính xác nhu cầu của thị trường. Do vậy, đặt cọc giữ chỗ cũng là một trong những công cụ giúp chủ đầu tư khảo sát và đo lường tốt mức độ quan tâm sản phẩm của người mua như đã đề cập ở phần trên.
PV: Vậy với các quy định pháp luật hiện tại cho vấn đề này, bà có lời khuyên nào cho người mua nhà không?
- Người mua nhà trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án, tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư và xem kỹ các nội dung của hợp đồng đặt cọc.
Về thông tin dự án, người mua nhà, bên cạnh yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, thì bản thân phải tự đi xác minh tại các cơ quan Nhà nước quản lý trực tiếp dự án đó, đảm bảo dự án là có thật, như chấp thuận chủ trương dự án đầu tư của cơ quan Nhà nước, bản đăng ký thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500, bản thuyết minh năng lực chủ đầu tư, kế hoạch triển khai dự án. Đặc biệt, người mua nhà nên tự phân tích hoặc có cố vấn để đánh giá nguồn vốn trong bản thuyết minh của chủ đầu tư có đủ thuyết phục và có thực tế không.
Người mua nhà nên làm rõ trong hợp đồng đặt cọc thỏa thuận được lấy lại tiền cọc nếu trong hợp đồng mua bán nhà chính thức có những thỏa thuận mà các bên không đồng ý, hoặc xác định rõ trong hợp đồng đặt cọc về mẫu hợp đồng mua bán kèm theo mà người mua nhà đã đọc kỹ và đồng ý với các nội dung trong hợp đồng. Nên đưa tất cả các lời hứa của chủ đầu tư vào hợp đồng đặt cọc để tránh trường hợp “lời nói gió bay”. Mỗi thỏa thuận trong hợp đồng phải cụ thể, rõ ràng và chi tiết. Phải có chế tài rõ ràng và đủ lớn cho mỗi cam kết nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết của mình.
Tóm lại, khi nhu cầu xã hội vẫn còn, hình thức giao dịch được người dân chấp nhận một cách phổ biến và luật không cấm thì nên quy định đủ rõ ràng, chi tiết trong luật. Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc.
PV: Vâng, cảm ơn bà!
