Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh trong quý II

Tuy nhiên, thanh khoản chưa theo kịp đà tăng nguồn cung, khi tỷ lệ hấp thụ tại cả hai thị trường chỉ đạt khoảng 50%, cho thấy người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Giá vẫn neo trên 100 triệu đồng/m2

Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nhóm căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% lượng mở bán mới, còn trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 35%.

Hàng loạt dự án đồng loạt mở bán đưa lượng sản phẩm ra thị trường lên mức cao nhất kể từ năm 2020. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, thanh khoản lại có dấu hiệu giảm tốc khi người mua trở nên thận trọng hơn trước áp lực chi phí vốn.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn thiếu hàng như giai đoạn trước, mà bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giá bán, chính sách tài chính và niềm tin của người mua.

Hiện nay, nguồn cung tăng mạnh nhưng căn hộ cao cấp vẫn chiếm ưu thế. 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất của nửa đầu năm trong vòng 5 năm trở lại đây.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung mà còn ở sự thay đổi rõ nét về cơ cấu sản phẩm. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Thay vào đó, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nhóm căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% lượng mở bán mới, trong khi phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 35%.

Chỉ riêng quý II, thị trường đã có hơn 3.000 căn hộ thuộc nhóm giá trên 120 triệu đồng/m2 được tung ra từ các dự án nằm ở vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Việc nguồn cung dịch chuyển về khu vực nội đô khiến giá bán sơ cấp bình quân tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m2, cao hơn 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu phản ánh cơ cấu nguồn hàng thay đổi, thay vì toàn bộ thị trường đồng loạt tăng giá.

Trong khi nguồn cung liên tục được bổ sung, sức mua lại không còn duy trì tốc độ như giai đoạn 2024-2025. Quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, chỉ tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với hai năm trước, khi nhiều đợt mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, thậm chí lượng giao dịch còn vượt số căn mới chào bán.

Sự thay đổi này cũng phản ánh lên thị trường chuyển nhượng. Giá căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn khoảng 13%, chỉ bằng một nửa giai đoạn tăng nóng trước đó.

Những diễn biến trên cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, khi nguồn cung được cải thiện trong lúc nhu cầu đầu tư và mua ở đều chịu tác động từ chi phí vốn.

Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới của phân khúc thấp tầng đạt gần 2.100 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II ghi nhận hơn 1.110 căn mở bán, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng mở rộng nguồn cung sang khu vực giáp ranh Hà Nội ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, thanh khoản của phân khúc này giảm mạnh hơn căn hộ. Quý II chỉ có hơn 660 sản phẩm được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

TP HCM: Giá vùng lõi ổn định quanh mức 103 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của One Mount Group, các căn hộ có giá dưới 120 triệu đồng/m² tiếp tục có sức tiêu thụ tốt, trong khi phân khúc giá cao bán chậm hơn. Tại Hà Nội, lượng tiêu thụ đạt khoảng 7.100 căn, giảm nhẹ so với quý trước 3% và giảm 8% theo năm, đưa tỷ lệ hấp thụ trong quý về mức 50%. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, dù ghi nhận 9.500 giao dịch thành công nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%.

Về diễn biến giá bán, thị trường tiếp tục ghi nhận sự tách biệt giữa các khu vực. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình neo ở mức 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Văn Giang, Hưng Yên ghi nhận mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², tiếp tục duy trì vai trò là vùng giá thấp của thị trường. 

Tại TP Hồ Chí Minh, trong khi giá vùng lõi ổn định quanh mức 103 triệu đồng/m2, khu vực Bình Dương lại ghi nhận đà tăng trưởng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, đạt mốc 60 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh kỳ vọng của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực sau khi sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh.

Dự báo trong nửa cuối năm, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng, nhưng thị trường sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo đầu cơ.

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group dự báo, nguồn cung sẽ tiếp tục được bổ sung khoảng 17.000 đến 23.000 căn tại Hà Nội và 15.000 đến 20.000 căn tại TP Hồ Chí Minh. Điều này có thể đưa tổng lượng mở bán cả năm lên mức 35.000 đến 40.000 căn tại Hà Nội và 30.000 đến 35.000 căn tại TP Hồ Chí Minh.