Khi giá bất động sản liên tục tăng cao, giấc mơ an cư của người trẻ tại các đô thị lớn dần trở nên xa vời. Ảnh: Kỳ Phương

Giấc mơ an cư gặp thách thức lớn

Nếu như trước đây, "an cư lạc nghiệp" được xem là cột mốc định hình sự trưởng thành thì ngày nay, quyết định mua nhà của người trẻ đang gặp những rào cản rất lớn từ thị trường.           

Theo một khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z (18–26 tuổi), phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là 3 nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong 3 năm tới.

Điều đó cho thấy, giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà. Thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.

Đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Avison Young Vietnam cho hay, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6–10%/năm.

Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TPHCM và 3.950 USD/m² tại Hà Nội trong đầu quý II/2026.

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m² lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TPHCM (trước sáp nhập) gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Như vậy, người trẻ rơi vào thế bế tắc khi không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Không chỉ các dự án chào ra thị trường lần đầu, chỉ tính riêng các dự án cũ sau khi gỡ pháp lý và được tái khởi động cũng đã chào bán ra thị trường với mức giá nhảy vọt. 

Đơn cử, tại TPHCM, dự án Lancaster Lincoln của Công ty CP Tập đoàn Trung Thủy (Trung Thủy Group) tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, sau khoảng 9 năm tạm dừng đã tái khởi động với mức giá cao nhất lên đến 359 triệu đồng/m2, trong khi đó vào giai đoạn mở bán năm 2017, giá chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Dự án Lancaster Lincoln đang được rao bán với mức giá 279 triệu đồng - 359 triệu đồng/m2. Nếu chia trung bình cho 9 năm thì tại dự án này, mỗi năm tăng giá bán khoảng 18-22%. Ảnh: Kỳ Phương

Một trường hợp đáng chú ý khác là dự án One Central Saigon (tiền thân là The Spirit of Saigon) tại khu “tứ giác” Bến Thành. Sau nhiều năm đình trệ, dự án đã được tái khởi động. Dù chưa công bố giá chính thức nhưng xuất hiện nhiều thông tin cho rằng mức giá có thể rơi vào mốc hơn 1 tỷ đồng/m2. 

Song song đó, áp lực tích lũy cũng ngày càng bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị đầu năm 2026 liên tục tăng, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Khi giá thuê tăng, người lao động gần như không còn dư địa và đủ thời gian để tiết kiệm khoản trả trước mua nhà.

Số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy, khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh. Nếu như năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm. Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá, ngay cả khi đã dành ra 30-40% thu nhập để tiết kiệm theo thông lệ quốc tế.

Bài toán nhà ở cho người trẻ 

TS. Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TPHCM nhận định, áp lực chi phí sống đang trở thành một trong những thách thức với lực lượng lao động trẻ tại đô thị lớn nhất cả nước. Ngay cả khi có hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc sở hữu nhà với người trẻ vẫn rất khó khăn.

“Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng an cư mà còn làm suy giảm động lực phát triển cá nhân. Nếu không giải quyết được bài toán này, tầng lớp trung lưu, vốn là xương sống của một đô thị phát triển, sẽ dần bị thu hẹp”, TS. Châu Đình Linh nói.

Các chuyên gia từ Avison Young Vietnam đánh giá, sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai.

Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Đây là lý do, nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng buộc người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch: Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TPHCM sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô.

Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD để thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.

Ngoài ra, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều.

Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định. Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê.

Các chuyên gia của Avison Young Vietnam khuyến nghị, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, cần định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Thúc đẩy thị trường nhà cho thuê, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay.