Giá bán sơ cấp bất động sản căn hộ tại Hà Nội trong quý I vẫn duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực, bởi thị trường bất động sản đang dần thoát khỏi trạng thái phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ để hướng đến chu kỳ phát triển ổn định hơn.

Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá bất động sản trên diện rộng mà là sự điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng quá nhanh. Trong khi giá thứ cấp chững lại, giá bán từ chủ đầu tư vẫn khó giảm bởi chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.

Sự thay đổi thể hiện rõ nhất ở thị trường bất động sản thứ cấp - nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại giữa nhà đầu tư và người dân. Không ít căn hộ từng được rao bán với kỳ vọng chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với thời điểm mua vào nay phải điều chỉnh xuống mức dễ tiếp cận hơn để tìm khách. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc bán ngang giá vốn nhằm giảm áp lực chi phí lãi vay.

Theo khảo sát của PV, giá bán sơ cấp bất động sản căn hộ tại Hà Nội trong quý I vẫn duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2. Điều đó đồng nghĩa một căn hộ diện tích khoảng 70m2 tại dự án mở bán mới hiện có giá phổ biến từ 7 tỷ đồng trở lên, cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá cách đây hai năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đã chậm lại, phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường không còn mạnh như giai đoạn trước.

Sự phân hóa giữa hai thị trường bất động sản cũng ngày càng rõ nét. Trong khi chủ đầu tư vẫn giữ mặt bằng giá sơ cấp nhờ nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào cao, nhiều nhà đầu tư cá nhân lại không còn dễ dàng bán lại căn hộ với mức lợi nhuận kỳ vọng. Khi giá đã tăng 30-40% chỉ trong hơn một năm, dư địa tăng tiếp không còn nhiều, còn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn trước áp lực tài chính.

Đơn cử, một căn hộ được mua với giá khoảng 5 tỷ đồng vào đầu năm 2025, sau thời gian tăng mạnh từng được chào bán ở mức trên 6,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản giảm, người bán hiện có xu hướng hạ giá vài trăm triệu đồng hoặc chấp nhận thương lượng để sớm hoàn tất giao dịch. Điều này không đồng nghĩa thị trường giảm giá trên diện rộng mà phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhóm đầu tư ngắn hạn.

Theo Savills Việt Nam, nguyên nhân khiến giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Riêng trong quý I, Hà Nội có hơn 6.500 căn hộ mới được mở bán, trong đó khoảng 93% tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Hoàng Mai và Hà Đông. Nguồn cung mới tuy cải thiện so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, nhất là khi dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn lớn.

Sự chững lại của chung cư cũng tạo ra một hệ quả khác: dòng tiền đầu tư không còn tập trung quá nhiều vào các dự án nội đô mà bắt đầu tìm đến những khu vực có mức giá hợp lý hơn, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và còn dư địa tăng trưởng. Đây cũng là tiền đề cho xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các đô thị vệ tinh – điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026.

Nếu giai đoạn 2024-2025, dòng tiền chủ yếu tập trung vào căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thì nửa đầu năm 2026 chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét sang các đô thị vệ tinh và những địa phương hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng.

Xu hướng này thể hiện rõ trên các nền tảng giao dịch khi lượng tìm kiếm bất động sản tại nhiều địa phương vệ tinh tiếp tục tăng trong nửa đầu năm. Các khu vực như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng ở phía Bắc hay Đồng Nai, Long An ở phía Nam thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế kết nối với trung tâm kinh tế, đồng thời sở hữu mặt bằng giá còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Theo đó, người mua hiện không còn đặt yếu tố khoảng cách lên hàng đầu mà quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí sở hữu và chất lượng sống. Người mua sẵn sàng ở xa trung tâm hơn nếu đổi lại là một căn hộ có diện tích lớn hơn, môi trường sống tốt hơn và mức giá phù hợp với khả năng tài chính.