(Thanh tra) - Thị trường bất động sản hạ nhiệt khi thanh khoản suy giảm, lãi suất tăng cao, dòng tiền thận trọng. Nhiều nhà đầu tư buộc “cắt lãi”, gia tăng thoát hàng để giảm áp lực tài chính.
Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 đang ghi nhận những chuyển động chậm lại sau giai đoạn sôi động trước đó.
Thanh khoản có dấu hiệu suy giảm, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong khi dòng tiền cũng bắt đầu phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.
Làn sóng thoát hàng lan rộng, nhà đầu tư chấp nhận “cắt lãi”
Theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường không còn trạng thái dàn trải mà chuyển sang chọn lọc rõ rệt. Dòng tiền đang tập trung vào những sản phẩm có giá trị ở thực hoặc sở hữu nền tảng pháp lý, hạ tầng tốt.
Ngược lại, nhóm tài sản từng tăng nóng bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh, kéo theo xu hướng nhà đầu tư tìm cách thoát hàng.
Khảo sát từ VARS cho thấy số lượng sản phẩm cần bán lại đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Không ít trường hợp chấp nhận cắt lỗ từ 100–300 triệu đồng mỗi sản phẩm.
Giá tại nhiều khu vực đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm suy giảm đáng kể sức hấp dẫn của chiến lược “lướt sóng”.
Chị Hạnh, một nhà đầu tư đang sở hữu căn hộ hơn 50m2 tại khu vực Tây Mỗ (Hà Nội), cho biết đã quyết định ký gửi bán lại tài sản sau nhiều tháng cân nhắc. Thời điểm xuống tiền, chị chấp nhận mua chênh gần 200 triệu đồng để giữ suất, với kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, diễn biến thực tế không như dự tính.
“Ban đầu mình nghĩ chỉ cần giữ vài tháng là có thể bán chốt lời, nhưng đến giờ thị trường chững lại, người hỏi rất ít. Lãi vay thì bắt đầu tăng, trong khi thu nhập không đủ bù áp lực tài chính nên buộc phải bán”, chị chia sẻ.
Theo anh Đ., một môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội, lượng khách hàng ký gửi bán lại đã tăng lên rõ rệt từ đầu năm đến nay.
“Mỗi ngày có vài khách gửi bán, chủ yếu là căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Phần lớn đều xác định cắt lãi, thậm chí bán thấp hơn giá thị trường một chút để ra hàng nhanh”, anh nói.
Anh cũng cho biết thị trường hiện đang rơi vào trạng thái lệch pha cung - cầu: “Người bán thì nhiều, nhưng người mua lại rất thận trọng. So với vài tháng trước, khi khách phải tranh nhau mua và chấp nhận trả chênh, thì bây giờ gần như ngược lại hoàn toàn”.
Lãi suất tăng và tín dụng siết lại khiến thanh khoản suy yếu
Theo đánh giá của S&I Ratings, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường hạ nhiệt là sự thay đổi của chi phí vốn. Trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng đà tăng giá.
Tuy nhiên, đến cuối năm và bước sang 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11–12%/năm, trạng thái này đã thay đổi rõ rệt.
Chi phí vay cao khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều phải cân nhắc lại quyết định. Với các khoản vay dài hạn 15–25 năm, chỉ cần lãi suất điều chỉnh tăng cũng đủ khiến áp lực trả nợ mỗi tháng đội lên đáng kể. Điều này làm suy giảm sức cầu, đặc biệt tại các dự án có mức giá đã tăng nhanh trước đó.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, chính sách tín dụng bất động sản cũng được điều hành theo hướng thận trọng hơn, góp phần kiểm soát rủi ro vĩ mô. Dòng vốn vì thế không còn dễ dàng chảy vào thị trường như giai đoạn trước, nhất là với các phân khúc mang tính đầu cơ.
Trong bối cảnh đó, sự phân hóa giữa các nhóm nhà đầu tư ngày càng rõ nét. Những người có tỷ lệ vay thấp, tài sản tạo dòng tiền ổn định hoặc nắm giữ dài hạn ít chịu áp lực hơn.
Ngược lại, nhóm “lướt sóng” gần như mất lợi thế khi lợi nhuận kỳ vọng không còn vượt trội so với chi phí vốn.
Đáng chú ý, theo ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn “đổi trục” về dòng tiền.
“Từ năm 2025 trở đi, bất động sản sẽ không còn là ‘cuộc chơi’ của đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ xoay quanh các trục giá trị cốt lõi như bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng đồng bộ”, ông nhấn mạnh.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng nhanh. Diễn biến này được kỳ vọng sẽ góp phần tái cân bằng cung - cầu và định hình lại chiến lược đầu tư theo hướng bền vững hơn trong trung và dài hạn.
