Dự án Panorama Nha Trang số 2 Nguyễn Thị Minh Khai - Nha Trang đã đi vào hoạt động. Ảnh Minh Nghĩa

Dự án Panorama Nha Trang, công trình cao tầng tọa lạc tại số 02 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Lộc Thọ, TP Nha Trang (nay là phường Nha Trang) là một trong những dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác nhiều năm, nhưng vẫn nằm trong diện phải rà soát, xử lý theo Thông báo Kết luận thanh tra số 3496/TB-TTCP ngày 29/12/2025 của Thanh tra Chính phủ.

Không phải dự án “đắp chiếu” hay chậm tiến độ, Panorama Nha Trang đặt ra một bài toán khác là xử lý thế nào đối với một dự án đã hoàn thành nhưng tồn tại nhiều sai phạm pháp lý từ gốc, liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và nghĩa vụ tài chính.

Theo kết luận thanh tra, Dự án Panorama Nha Trang (trước đây là Dự án Trung tâm thương mại Hà Quang) do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang làm chủ đầu tư, được triển khai với mục tiêu xây dựng khu trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ du lịch. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.873 tỷ đồng, diện tích đất sử dụng hơn 4.483 m², thời gian hoạt động 50 năm kể từ tháng 6/2015.

Dự án đã hoàn thành xây dựng từ năm 2019 và hiện đang đưa vào hoạt động, khai thác. Tuy nhiên, quá trình thanh tra cho thấy, bên cạnh hiện trạng “đã xong về hình khối”, dự án lại tồn tại hàng loạt vấn đề pháp lý chưa được xử lý dứt điểm.

Thanh tra Chính phủ chỉ rõ nhiều sai phạm

Trong Thông báo Kết luận thanh tra số 3496/TB-TTCP, Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ nhiều tồn tại, vi phạm tại Dự án Panorama Nha Trang.

Trước hết, việc cho Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang thuê đất để thực hiện dự án không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất.

Đáng chú ý, tại thời điểm cho thuê đất, dự án không có trong Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Nha Trang, không đáp ứng điều kiện pháp lý bắt buộc để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ xác định việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất chưa đúng quy định, phương pháp xác định giá đất được áp dụng không bảo đảm tính tương đồng giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh về mục đích sử dụng, vị trí và diện tích. Việc này tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước. UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất (trên cơ sở kết quả thẩm định giá đất của Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn Nhà đất theo phương pháp so sánh trực tiếp) nhưng tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh không tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, là không đúng quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Ngoài ra, khi dự án được điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, nâng chiều cao công trình từ 39 tầng lên 40 tầng, chủ đầu tư chưa thực hiện xác định lại giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Một vấn đề khác được Thanh tra Chính phủ nêu rõ là nhà đầu tư đã ký hợp đồng mua bán 13 căn hộ với mục đích thương mại, dịch vụ, trong khi mục tiêu dự án được phê duyệt không bao gồm loại hình căn hộ thương mại. Điều này đặt ra yêu cầu phải rà soát, xử lý để bảo đảm đúng mục tiêu dự án và quyền lợi của các bên liên quan.

Về trách nhiệm quản lý Nhà nước, Thanh tra Chính phủ xác định UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn Nhà đất, các tổ chức, cá nhân theo từng thời kỳ có liên quan và nhà đầu tư chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trong công tác tham mưu, thẩm định, cấp và điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với dự án.

Toàn cảnh toà nhà dự án Panorama Nha Trang. Ảnh Minh Nghĩa

Kiến nghị xử lý: Không hợp thức hóa sai phạm

Từ các sai phạm nêu trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của các tập thể, cá nhân có liên quan theo từng thời kỳ, đồng thời chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tập trung khắc phục triệt để các tồn tại, hạn chế.

Đối với riêng Dự án Panorama Nha Trang, Thanh tra Chính phủ yêu cầu kiểm tra, rà soát lại việc thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể, bảo đảm thu đúng, thu đủ các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.

Thanh tra Chính phủ cũng kiến nghị xác định lại giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, cũng như rà soát việc ký hợp đồng mua bán 13 căn hộ, có biện pháp xử lý phù hợp, bảo đảm đúng mục tiêu dự án và quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình.

Sau khi Thanh tra Chính phủ ban hành kết luận, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành kế hoạch triển khai thực hiện các kiến nghị, giao các sở, ngành liên quan tổ chức rà soát, tham mưu phương án xử lý đối với Dự án Panorama Nha Trang.

Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, dự án này thuộc nhóm các dự án có vi phạm về cho thuê đất không thông qua đấu giá, hiện đã được tổng hợp, báo cáo và đề xuất hướng xử lý gửi Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng của Chính phủ.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ du lịch tại dự án, UBND tỉnh cho biết chỉ xem xét thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Việc xử lý các hợp đồng mua bán căn hộ đã ký cũng được giao các sở, ngành kiểm tra, rà soát, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay, theo UBND tỉnh Khánh Hòa, là chưa có nghị định hướng dẫn của Chính phủ để triển khai Nghị quyết số 265/2025/QH15 của Quốc hội, trong đó cho phép mở rộng áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn đối với các dự án có sai phạm trong kết luận thanh tra.

Do đó, việc xử lý dứt điểm các tồn tại tại Dự án Panorama Nha Trang vẫn phải chờ khung hướng dẫn cụ thể từ Trung ương, bảo đảm xử lý đúng pháp luật, không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không để kéo dài tình trạng ách tắc.

Từ Dự án Panorama Nha Trang có thể thấy, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ cho một dự án cụ thể, mà còn là thiết lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Kết luận thanh tra đã rõ. Hướng xử lý cũng đã được đặt ra. Vấn đề còn lại là tổ chức thực hiện thế nào để vừa đúng luật, vừa khả thi, tránh lặp lại những sai phạm tương tự trong các dự án tiếp theo.