Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư Phước Long - Vĩnh Trường không phù hợp. Ảnh minh họa

Đồ án quy hoạch không phù hợp

Kết luận chỉ ra, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 do Công ty LOCUS - nhà đầu tư trình vào tháng 11/2014 có nhiều hạng mục công trình, mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000, biểu hiện rõ nhất là nâng diện tích xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh cho nhà đầu tư hưởng lợi từ diện tích nhà ở thấp tầng với tổng diện tích 45.360m²; không lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong quá trình lập Đồ án; thiếu việc bố trí dành 20% tổng diện tích đất ở trong tổng mặt bằng đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội sai quy định của Luật quy hoạch đô thị.

Ngoài ra, việc không bố trí đầy đủ đất tái định cư tại chỗ cho các trường hợp bị ảnh hưởng đến dự án, dẫn đến Đồ án quy hoạch 1/500 phải điều chỉnh, bổ sung.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, kết luận chỉ ra, trước khi Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực (ngày 1/7/2015), UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty LOCUS làm chủ đầu tư dự án và lập dự án đầu tư khu dân cư tại các phường Phước Long và Vĩnh Trường, TP Nha Trang.

Sau khi Luật nhà ở có hiệu lực, căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 22 của Luật, Sở Xây dựng - cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh - đã thực hiện các thủ tục lấy ý kiến của các sở: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường và UBND TP Nha Trang để trình UBND tỉnh công nhận Công ty LOCUS là chủ đầu tư dự án (tại Tờ trình số 97/TTr-SXD ngày 11/1/2016) mà không thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất là vi phạm quy định Luật nhà ở năm 2014.

Đặc biệt, việc chỉ định chủ đầu tư chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản c Điều 22 Luật này, do đó, Thanh tra tỉnh khẳng định: Công ty LOCUS không đủ điều kiện quy định trên để được chỉ định làm chủ đầu tư thực hiện dự án.

Mặt khác, tại Tờ trình số 97/TTr-SXD ngày 11/1/2016 của Sở Xây dựng trình UBND tỉnh công nhận Công ty LOCUS làm chủ đầu tư dự án và Văn bản số 552/UBND-XDNĐ ngày 25/1/2016 của UBND tỉnh công nhận Công ty LOCUS làm chủ đầu tư dự án mà không thông qua hình thức đấu thầu dự án là vi phạm pháp luật.

Đánh giá năng lực tài chính chưa chính xác

Ngày 16/11/2015, căn cứ Văn bản số 4388/STC-ĐT ngày 28/10/2015 của Sở Tài chính, UBND tỉnh có Văn bản số 7791/UBND-VP gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư về thẩm định năng lực tài chính của nhà đầu tư; trong đó đối với các dự án có sử dụng đất áp dụng theo quy định của Luật Đất đai 2013 để thực hiện. Sở Tài chính áp dụng Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị để đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư là không đúng ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh.

Đồng thời, khi áp dụng quy định này thì hoàn toàn có lợi trong việc xác định năng lực tài chính của nhà đầu tư vì vốn chủ sở hữu của Công ty LOCUS chỉ cần > 15% so với tổng mức đầu tư là đảm bảo theo yêu cầu.

Trong lúc đó, Sở Xây dựng lại áp dụng điểm a Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để xác định năng lực tài chính của nhà đầu tư phải > 20% tổng mức đầu tư (dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha) là phù hợp theo ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại Văn bản số 7791/UBND-VP ngày 16/11/2015. Tuy nhiên, Sở Xây dựng đã bổ sung thêm 3 tỷ đồng từ các hợp đồng tiền gửi để đánh giá năng lực tài chính của Công ty LOCUS là bất hợp lý vì không có căn cứ để xác định số tiền gửi trên thuộc vốn chủ sở hữu của Công ty.

Căn cứ Báo cáo tài chính năm 2015 của Công ty cung cấp, xác định số dư vốn chủ sở hữu (tính đến ngày 31/12/2015) chỉ là 17,203 tỷ đồng đạt 14,79% (17,203/116,323) < 20% tổng mức đầu tư theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Do đó, tại thời điểm công nhận chủ đầu tư (tháng 1/2016), Công ty LOCUS không đảm bảo năng lực tài chính để công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định.

Chưa có cơ sở để thực hiện dự án

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng không yêu cầu nhà đầu tư lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch trong quá trình lập đồ án là sai quy định tại Khoản 1 Điều 20 Luật quy hoạch đô thị; thiếu việc bố trí dành 20% tổng diện tích đất ở trong tổng mặt bằng đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội sai quy định.

Việc thẩm định đồ án với phương án bố trí đất tái định cư tại chỗ cho các hộ dân chỉ với diện tích 2.178m² (chiếm 2,04% diện tích nhu cầu sử dụng dự án) là bất hợp lý và hiện nay vướng mắc phần lớn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là việc bố trí tái định cư cho các trường hợp bị ảnh hưởng bởi dự án

Công ty LOCUS chưa thực hiện các thủ tục để được giao đất, thuê đất do vướng công tác bồi thường, giải tỏa; nhà đầu tư đã được một số hộ dân thống nhất nhận tiền bồi thường và bàn giao 26.801,6m² đất để thực hiện dự án và đã ứng trước kinh phí bồi thường với số tiền 9.436 triệu đồng về chủ trương ứng trước kinh phí bồi thường trên, tuy nhà đầu tư có đưa vào thuyết minh dự án năm 2016, nhưng cho đến nay không có văn bản nào của UBND tỉnh chấp thuận là thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện.

Thanh tra tỉnh kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng, phối hợp Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND TP Nha Trang rà soát việc thực hiện dự án từ việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận nhà đầu tư, năng lực và nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, rà soát Quy hoạch 1/500 điều chỉnh để tham mưu UBND tỉnh trong việc thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Bảo Anh