Tại Bản án số 2010/2022/DS-ST, TAND TP Hồ Chí Minh tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Xuân và ông Quang. Ảnh: CN

Tranh chấp vẫn chưa kết thúc

Theo Quyết định số 1359/2023/QĐ-PT ngày 31/5/2023 của TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn Nguyễn Công Hồng Xuân và bị đơn Hàn Dũng Quang sẽ được đưa ra xét xử phúc thẩm vào ngày 14/6/2023.

Đây là một trong nhiều phiên xét xử các vụ án dân sự liên quan đến tài sản là nhà, đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh.

Về vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa bà Xuân và ông Quang, tại Bản án số 2010/2022/DS-ST ngày 22/11/2022, TAND TP Hồ Chí Minh nhận định: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 5/10/2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ngày 10/10/2013 được các bên thực hiện nhằm che giấu giao dịch thực sự phía sau là hợp đồng vay tiền mà các bên đều nhận thức và ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng thỏa thuận ngày 7/10/2013.

Hợp đồng thỏa thuận ngày 7/10/2013 ghi nhận bà Nguyễn Công Hồng Xuân (bên B) mượn của ông Hàn Dũng Quang (bên A) 1,6 tỷ đồng trong 12 tháng.

Bản án số 2010/2022/DS-ST của TAND TP Hồ Chí Minh trích dẫn hợp đồng thỏa thuận: “2. Để đảm bảo cho việc mượn, bên B giao giấy chủ quyền nhà và tờ khai lệ phí trước bạ căn nhà 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh cho bên A, đồng thời ký hợp đồng mua bán nhà cho bên A (theo hợp đồng đặt cọc ký ngày 5/10/2013 tại trụ sở văn phòng thừa phát lại số 805 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5, TP Hồ Chí Minh, hợp đồng mua bán nhà ký vào ngày 8/10/2013 tại Văn phòng Công chứng Gia Định, số 214 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP Hồ Chí Minh. Như vậy, việc ký hợp đồng mua bán nhà 13/1 Gò Cẩm Đệm chỉ là hình thức đảm bảo cho việc mượn. 3. Trong thời gian thực hiện hợp đồng vay mượn, bên A không được quyền chuyển nhượng, mua bán căn nhà 13/1 Gò Cẩm Đệm dưới mọi hình thức”.

TAND TP Hồ Chí Minh tuyên hủy Hợp đồng mua bán số 019188/HD MBN ngày 10/10/2013 đối với căn nhà số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn bà Nguyễn Công Hồng Xuân và bị đơn ông Hàn Dũng Quang do vô hiệu.

Luật sư nói gì?

Trao đổi với phóng viên Báo Thanh tra, luật sư Nguyễn Đăng Hoan - Đoàn Luật sư tỉnh Bình Phước cho rằng, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh quyết định đưa vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” ra xét xử phúc thẩm. Ảnh: CN

Luật sư Nguyễn Đăng Hoan nhận định, các giao dịch đặt cọc, thỏa thuận, chuyển nhượng, thế chấp trong vụ việc nói trên được thực hiện vào các năm 2013 và 2014, thuộc trường hợp áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005.

Đối với giao dịch giả tạo, luật sư Nguyễn Đăng Hoan dẫn quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.

Theo nhận định của TAND TP Hồ Chí Minh tại Bản án số 2010/2022/DS-ST, giao dịch giả tạo trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ngày 10/10/2013 giữa bà Xuân và ông Quang còn được chứng minh gián tiếp dựa vào sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá giao dịch của tài sản.

Cụ thể, giá trị thực của tài sản là nhà và đất được ngân hàng định giá vào ngày 27/11/2013 là hơn 13 tỷ đồng, trong khi việc mua bán toàn bộ nhà, đất vào ngày 10/10/2013 (trước đó chưa đầy 2 tháng) với giá chỉ 1,6 tỷ đồng.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, luật sư Nguyễn Đăng Hoan cho rằng, theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Năm 2013, bà Nguyễn Công Hồng Xuân ký hợp đồng bán nhà, đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh cho ông Hàn Dũng Quang.

Ngày 3/3/2014, ông Hàn Dũng Quang, Công ty Cổ phần Dược phẩm Việt Tâm và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Lý Thường Kiệt cùng ký Hợp đồng số 17/HĐTC-2014, thế chấp nhà, đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm để bảo đảm cho khoản vay của Công ty Cổ phần Dược phẩm Việt Tâm.

Sau đó, phát sinh tranh chấp và các bên đã khởi kiện ra tòa án để giải quyết. Sau nhiều năm, các tranh chấp liên quan đến nhà, đất số 13/1 Gò Cẩm Đệm vẫn chưa kết thúc.