Bản án của TAND TP Hồ Chí Minh. Ảnh: CN

Phát sinh nhiều tranh chấp

Như Báo Thanh tra đã phản ánh, năm 2013, bà Nguyễn Công Hồng Xuân (trú tại phường 10, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) ký Hợp đồng số 019188/HD MBN về việc bán nhà, đất số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10 cho ông Trần Dũng Quang với giá 1,6 tỷ đồng.

Theo bà Xuân, hợp đồng mua bán nhà này là giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, đó là bà Xuân vay của ông Quang 1,6 tỷ đồng và dùng nhà, đất làm tài sản bảo đảm.

Ngày 3/3/2014, ông Hàn Dũng Quang, Công ty Cổ phần Dược phẩm Việt Tâm (Công ty Việt Tâm) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Lý Thường Kiệt (Agribank - Chi nhánh Lý Thường Kiệt) đã cùng ký Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người khác số 17/HĐTC-2014, thế chấp nhà, đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10.

Việc ký Hợp đồng thế chấp số 17/HĐTC-2014 là để bảo đảm cho khoản vay của Công ty Việt Tâm tại Agribank - Chi nhánh Lý Thường Kiệt theo Hợp đồng tín dụng số 1603.LAV-201400097 ký ngày 28/2/2014.

Sau đó, phát sinh các tranh chấp và các bên đã khởi kiện ra tòa án để giải quyết. Cụ thể là “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam với Công ty Việt Tâm và “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa bà Nguyễn Công Hồng Xuân với ông Hàn Dũng Quang.

Tòa án nhận định như thế nào?

Tại Bản án số 2010/2022/DS-ST ngày 22/11/2022, TAND TP Hồ Chí Minh nhận định: “Có thể nhận thấy rõ rằng việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 5/10/2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ ngày 10/10/2013 được các bên thực hiện nhằm che giấu giao dịch thực sự phía sau là hợp đồng vay tiền mà các bên đều nhận thức và ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng thỏa thuận ngày 7/10/2013”.

Quyết định giám đốc thẩm số 07/2018/KDTM-GĐT ngày 8/2/2018 vụ án kinh doanh thương mại về “tranh chấp hợp đồng tín dụng” của Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh cũng có nhận định: “Do đó, cần xác minh làm rõ các bên có ký biên bản thỏa thuận nào khác đối với căn nhà nêu trên hay không. Để xác định hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/10/2013 là hợp đồng giả cách để đảm bảo cho khoản vay 1.600.000.000 đồng nêu trên”.

Trong khi đó, phía ông Hàn Dũng Quang cho rằng, xét Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ số 019188/HD MBN ngày 10/10/2013 tại Văn phòng Công chứng Gia Định giữa bà Nguyễn Công Hồng Xuân và ông Hàn Dũng Quang đối với căn nhà 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10 là đúng quy định của pháp luật.

Tranh chấp, kiện tụng đã kéo dài nhiều năm. Ảnh: CN

Để chứng minh cho nhận định về tính chất giả tạo của Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số 019188/HD MBN, TAND TP Hồ Chí Minh còn căn cứ vào sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá giao dịch của tài sản. Cụ thể, giá trị thực của tài sản là nhà và đất được ngân hàng định giá vào ngày 27/11/2013 là hơn 13 tỷ đồng, trong khi việc mua bán toàn bộ nhà, đất vào ngày 10/10/2013 (trước đó chưa đầy 2 tháng) với giá chỉ 1,6 tỷ đồng.

Ngoài ra, việc mua bán nhà đã hoàn tất bằng việc đã giao đủ tiền, đăng ký chuyển tên chủ sở hữu sang cho ông Quang, đến nay căn nhà vẫn do bà Xuân quản lý, sử dụng mà không có việc bàn giao tài sản đã mua bán.

Bản án số 2010/2022/DS-ST của TAND TP Hồ Chí Minh tuyên hủy Hợp đồng mua bán số 019188/HD MBN ngày 10/10/2013 đối với căn nhà số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, giữa nguyên đơn bà Nguyễn Công Hồng Xuân và bị đơn ông Hàn Dũng Quang do vô hiệu.

Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ hồ sơ gốc số 1544/UB-GCN ngày 24/4/2009 cấp cho ông Hàn Dũng Quang.

Hậu quả pháp lý

Liên quan đến các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp đối với nhà, đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng đã phát sinh. Tranh chấp kéo dài khiến các đương sự lâm vào cảnh khó khăn, mệt mỏi.

Về xử lý hậu quả do giao dịch dân sự vô hiệu, Bản án số 2010/2022/DS-ST của TAND TP Hồ Chí Minh ghi nhận việc bà Nguyễn Công Hồng Xuân chấp nhận yêu cầu của ông Hàn Dũng Quang. Theo đó, bà Xuân có trách nhiệm trả cho ông Quang số tiền gốc và lãi tổng cộng là 3.374.615.000 đồng.

TAND TP Hồ Chí Minh cũng chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam về việc yêu cầu Công ty Việt Tâm phải trả cho ngân hàng này số tiền tổng cộng là 16.160.000.000 đồng, bao gồm nợ gốc, tiền lãi trong hạn và tiền lãi quá hạn.

Đối với yêu cầu về việc phát mãi tài sản là nhà và đất tại số 13/1 Gò Cẩm Đệm, phường 10, tòa án không chấp nhận do Hợp đồng thế chấp số 17/HĐTC-2014 được xác định là vô hiệu.

Theo Bản án số 2010/2022/DS-ST, Hội đồng Xét xử TAND TP Hồ Chí Minh căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhận định: Giao dịch mua bán, chuyển nhượng là giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu là vay tài sản vẫn có hiệu lực.

Giao dịch về thế chấp tài sản giữa ông Quang với ngân hàng được giao kết năm 2014, thuộc trường hợp áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005, nên căn cứ khoản 2, Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản giao dịch là bất động sản đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch này là vô hiệu, do đó chủ sở hữu là bà Xuân có quyền đòi lại tài sản.