(Thanh tra) - “Giấc mơ an cư” sẽ trở nên bền vững hơn nếu người trẻ biết nhìn nhận rủi ro pháp lý trước khi mua nhà. Luật sư Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, cơ hội vẫn rộng mở, miễn là người mua trang bị kiến thức cần thiết, tránh sa vào các giao dịch tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và luôn đặt pháp lý lên hàng đầu.
Tại Hội thảo “Thu nhập 20 triệu đồng, người trẻ TP HCM có thể an cư?” với chuyên đề “TP HCM mở rộng - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức vào sáng ngày 12/9, các ý kiến tập trung vào bài toán tài chính, chính sách và pháp lý trong hành trình tìm nhà của người trẻ. Tại đây, Luật sư Nguyễn Văn Hiệp lưu ý: nếu lựa chọn sai, người mua có thể trả nợ cả đời mà không sở hữu được tài sản. Ông cho rằng cơ hội an cư vẫn rộng mở, miễn là người trẻ đặt pháp lý lên hàng đầu.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hiệp, lập nghiệp và sở hữu được căn nhà đầu tiên luôn là mong ước lớn của nhiều người trẻ. Thế nhưng, nếu lựa chọn sai, giấc mơ an cư có thể biến thành gánh nặng nợ nần và tranh chấp pháp lý kéo dài.
Thực tế cho thấy, các vụ tranh chấp bất động sản không hề hiếm, và bên chịu thiệt hại nặng nề thường là người mua. Tại hội thảo, Luật sư Hiệp đã chia sẻ những rủi ro mà người trẻ cần biết. theo đó, với người trẻ, có thể chia thành ba loại nhà ở phổ biến: nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở sẵn (nhà phố, đất nền). Trong đó, phân khúc đất nền và nhà giá rẻ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua thường vì ít tiền nên tìm đến bất động sản không giấy tờ, mua bán qua giấy tay hoặc vi bằng. Nhiều người lầm tưởng vi bằng có giá trị pháp lý như xác nhận của Nhà nước, trong khi pháp luật cấm lập vi bằng để mua bán nhà ở. Thực chất, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, và khi phát sinh tranh chấp, người mua không được cấp sổ đỏ, cũng không vay ngân hàng được.
"nếu lựa chọn sai, giấc mơ an cư có thể biến thành gánh nặng nợ nần"
Một rủi ro khác là đất thuộc diện quy hoạch, khi thu hồi, Nhà nước chỉ bồi thường giá trị đất, không bồi thường nhà. Hoặc nhà sở hữu chung, giá rẻ hơn nhưng phát sinh nhiều rắc rối, như việc xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho đều phải xin ý kiến tất cả đồng sở hữu. Nếu một đồng sở hữu qua đời, người mua còn phải tìm đến các đồng thừa kế để hoàn tất thủ tục.
Luật sư Hiệp cũng cho biết, với nhà ở xã hội, việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư rất khó, thường phải mua sang tay. Theo luật, người mua phải sở hữu ít nhất 5 năm mới được chuyển nhượng. Do vậy, nhiều người chọn hình thức hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, rủi ro là nếu người bán mất, hợp đồng ủy quyền lập tức vô hiệu, căn hộ trở thành di sản thừa kế của con cái họ, và người mua có nguy cơ mất trắng.
Đối với chung cư thương mại, nếu đã xây xong và bàn giao thì rủi ro không nhiều. Nguy hiểm nằm ở các dự án chưa hoàn thiện, người mua ký hợp đồng góp vốn khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán. Hậu quả thường thấy là chậm bàn giao, trong khi người mua vừa phải trả lãi vay ngân hàng, vừa phải thuê nhà ở tạm.
“Trước khi xuống tiền mua nhà, đặc biệt với người trẻ còn hạn chế về kinh nghiệm, cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý để tránh cảnh ‘tiền mất tật mang’ và rơi vào vòng kiện tụng kéo dài” Luật sư Hiệp chia sẻ.
Dù rủi ro nhiều, nhưng Luật sư Nguyễn Văn Hiệp khẳng định cơ hội an cư cho người trẻ vẫn rất rộng mở nếu biết tận dụng chính sách và sự hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng. Thời gian qua, nhiều gói tín dụng ưu đãi đã được tung ra dành riêng cho người dưới 35 tuổi. Điển hình, tháng 3/2025, Ngân hàng BIDV tung gói vay cho khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi có nhu cầu thuê, mua nhà trên cả nước với lãi 5,5% trong 3 năm đầu, thời hạn vay lên tới 40 năm, trong 5 năm đầu không phải trả nợ gốc, hạn mức vay tối đa 5 tỉ đồng/khách hàng. Để tạo động lực hơn cho người trẻ, trên cơ sở cân đối an toàn tín dụng, các ngân hàng có thể kéo dài thêm thời gian ân hạn nợ gốc để thúc đẩy người trẻ mua nhà ở.
"Trước khi xuống tiền mua nhà, đặc biệt với người trẻ còn hạn chế về kinh nghiệm, cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý để tránh cảnh ‘tiền mất tật mang’"
Song song đó, Nhà nước cũng đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở, nhằm tăng nguồn cung và giảm tình trạng “dự án treo”. Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm nhiều nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, trong đó có người trẻ có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy vậy, để đáp ứng điều kiện là có thu nhập thấp hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, cần thiết phải điều chỉnh mức thu nhập để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội từ 15 triệu đối với cá nhân và 30 triệu đối với vợ chồng lên mức cao hơn để tạo điều kiện cho nhiều người trẻ tiếp cận được các sản phẩm nhà ở xã hội.
Thêm vào đó, để tạo động lực cho các nhà đầu tư bất động sản tham gia sôi nổi vào thị trường nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn cung, cũng cần cân nhắc gia tăng mức lợi nhuận cố định mà chủ đầu tư được nhận từ 10% lên 15% hoặc 20%. Mặt khác, công tác kiểm tra đối tượng mua nhà ở xã hội cũng cần siết chặt, tránh tình trạng đầu cơ mua bán suất mua nhà ở xã hội trong khi người thực sự có nhu cầu không tiếp cận được.
Luật sư Hiệp cũng nhấn mạnh về giải pháp đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, nhằm ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, góp phần bình ổn thị trường và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho giới trẻ…
Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, gắn liền với sự an cư, lập nghiệp. Vì vậy, theo Luật sư Nguyễn Văn Hiệp, người trẻ cần đặc biệt thận trọng trước khi xuống tiền. Mỗi giao dịch mua bán phải được kiểm tra đầy đủ về pháp lý, thực hiện đúng hình thức công chứng, chứng thực, tránh giao dịch “chui” để rồi rơi vào cảnh tiền mất tật mang.
Bên cạnh đó, người mua cũng nên chủ động trang bị kiến thức về quản lý tài chính cá nhân, tính toán khả năng chi trả lâu dài, đồng thời tìm hiểu và tận dụng tối đa các chính sách tín dụng ưu đãi từ ngân hàng, cũng như chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Chỉ khi vừa cẩn trọng về pháp lý, vừa linh hoạt nắm bắt cơ hội, người trẻ mới có thể chạm tới giấc mơ an cư một cách an toàn và bền vững.
