TPHCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Ảnh minh họa: Cảnh Nhật

Bài toán về hiệu quả đầu tư

Cùng với tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học, nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn TPHCM ngày càng lớn, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dành cho công nhân, người lao động, người thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc phát triển phân khúc này vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Trong khi hàng triệu người lao động tại TPHCM vẫn phải trông cậy vào các khu nhà trọ tư nhân, phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp lại phát triển chậm hơn nhu cầu thực tế. Khoảng cách giữa cung và cầu ngày càng lớn cho thấy những rào cản về cơ chế, nguồn vốn và quỹ đất vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Một trong những rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của nhà ở cho thuê hiện nay là bài toán hiệu quả tài chính. Để đáp ứng khả năng chi trả của người lao động, giá thuê phải được duy trì ở mức hợp lý. Tuy nhiên, điều đó đồng nghĩa với việc thời gian thu hồi vốn của nhà đầu tư có thể kéo dài, khiến sức hấp dẫn của phân khúc này giảm đáng kể.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhiều năm qua, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Cơ cấu sản phẩm nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động là rất lớn.

Ngoài các dự án nhà ở xã hội do Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư, lực lượng chủ nhà trọ tư nhân hiện đang đóng vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, nhóm đối tượng này chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ tương xứng để nâng cấp cơ sở vật chất và cải thiện chất lượng dịch vụ.

Liên đoàn Lao động TPHCM cho rằng khó khăn về nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của công nhân mà còn tác động trực tiếp đến sự ổn định của thị trường lao động. Khi phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí thuê nhà, người lao động sẽ gặp khó khăn trong việc tích lũy, chăm lo cho gia đình và nâng cao chất lượng cuộc sống. Điều này cũng ảnh hưởng đến khả năng gắn bó lâu dài với doanh nghiệp và TPHCM.

Nếu không giải quyết căn cơ bài toán nhà ở cho công nhân, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý, năng suất lao động, sự ổn định nguồn nhân lực và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp cũng như của TP.

Kỳ vọng vào các giải pháp tháo gỡ

Theo ông Khải Quốc Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để phát triển nhà ở cho thuê, TPHCM đang thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp. Trong đó, triển khai đầu tư công các dự án nhà ở cho thuê và báo cáo Ban Thường vụ Thành ủy để đưa vào loại hình dự án cấp bách làm cơ sở đẩy nhanh thủ tục và sớm khởi công xây dựng, đồng thời giao Quỹ Phát triển nhà ở tập trung tạo lập nhà ở để cho thuê.

TPHCM đang thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp để phát triển nhà ở cho thuê. Ảnh: Cảnh Nhật

Ngoài ra, TPHCM đang có gói hỗ trợ toàn bộ lãi suất đối với dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân được Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TPHCM (HFIC) cho vay hỗ trợ lãi suất với mức vốn tối đa 200 tỷ đồng/dự án, thời hạn không quá 7 năm.

Để thu hút các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, TPHCM sẽ bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào danh mục dự án được hỗ trợ. Địa phương này đồng thời bổ sung nâng mức vốn vay tối đa của dự án được ngân sách hỗ trợ lãi suất tối đa từ 200 tỷ đồng/dự án lên 300 tỷ đồng/dự án.

Bên cạnh đó, hỗ trợ 100% kinh phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc phạm vi dự án nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án; hỗ trợ giảm giá thuê nhà đối với các đối tượng nhà ở xã hội đăng ký thuê loại hình nhà ở cho thuê do doanh nghiệp đầu tư.

Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng cần nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng xây dựng nhóm chính sách riêng đối với nhà ở cho thuê; đồng thời xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hỗ trợ tín dụng dài hạn và có cơ chế ưu đãi thuế phù hợp cho các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp.

Theo ông Phan Trần Huy Hùng, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TPHCM, nhà ở cho thuê cần được xem như một cấu phần quan trọng của hạ tầng đô thị hiện đại. Nếu giao thông là hệ tuần hoàn của đô thị thì nhà ở cho thuê chính là một trong những điều kiện giúp duy trì và tái tạo nguồn nhân lực cho đô thị. Một đô thị phát triển bền vững còn được đo bằng khả năng giúp người dân có thể sống, làm việc và gắn bó lâu dài.

Trong bối cảnh tốc độ tăng giá nhà vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người dân, phát triển nhà ở cho thuê không còn là giải pháp tình thế mà cần được xem là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở.

Việc hoàn thiện cơ chế, tạo quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư sẽ quyết định khả năng hình thành một thị trường nhà ở cho thuê đủ lớn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân TPHCM trong những năm tới.