Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: BTC

Tại sao lại hướng tới đối tượng dưới 35 tuổi?

Tại Hội thảo với chủ đề “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 26/6/2025, giải đáp cho câu hỏi tại sao không hỗ trợ người dưới 50 tuổi, 40 tuổi, 30 tuổi, mà lại là 35 tuổi, ông Trương Anh Tuấn phân tích, người dưới 30 tuổi phần lớn chưa tích lũy về kiến thức xã hội, còn phải tiếp tục học tập trong cuộc sống. Còn người trên 40, 50 tuổi thường đã có nhà hoặc có điều kiện tốt hơn để tiếp cận thị trường nhà ở.

Mốc 35 là điểm “giao thoa” giữa nhu cầu ổn định gia đình, sự cần thiết về nhà ở rất lớn, nhưng khả năng tài chính thấp, do đó cần được ưu tiên hỗ trợ.

Qua các mốc trên, có thể thấy từ mốc ổn định gia đình, ổn định nhà ở, sẽ dẫn tới sự "an cư, lạc nghiệp", từ đó, mới có thể phát triển gia đình, sinh nhiều con, phát triển dân số, tránh bị già hóa, lão hóa, và tiếp tục phát triển kinh tế, an ninh, trật tự xã hội, phát triển đất nước, dân tộc.

Phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản

Theo ông Trương Anh Tuấn, bất động sản là một trong những "thước đo" cho sự phát triển kinh tế - xã hội, trong đó nhà ở xã hội phải là một trụ cột chứ không thể chỉ dừng lại ở khẩu hiệu. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản.

Đầu tiên là cơ chế ưu đãi chưa đủ lực hút. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, chưa được địa phương hỗ trợ về giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng. Thêm nữa, quỹ đất nhà ở xã hội hiện còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc triển khai.

Ông Tuấn còn cho hay, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội – từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng - hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Một điểm nghẽn khác là nguồn vốn chưa được khơi thông khi nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước.

“Lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước”, theo lời ông Tuấn.

Ngoài ra, còn tình trạng mua bán suất chênh lệch nhà ở xã hội, cùng một số địa phương vẫn chưa quan tâm và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.

Làm thế nào phát triển nhà ở xã hội?

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi - ngày càng tăng cao, Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương và chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, cũng như thúc đẩy mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp.

Vậy làm thế nào để những chủ trương của Đảng, Nhà nước đi vào cuộc sống?

Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để xây dựng nhà, cần tính các tới yếu tố đang còn yếu hiện nay: đất; tiền để xây; tiện ích gắn liền với ngôi nhà; bán nhà và mua nhà để ngôi nhà được vận hành trên thực tế.

Về đất, theo ông Tuấn, không chỉ vị trí thửa đất, xây dựng nhà ở, mà phải bố trí đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu nhà.

“Pháp luật quy định địa phương chịu trách nhiệm bố trí đủ quỹ đất, tuy nhiên, bố trí ở đâu, lúc nào, đất sạch, đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng, vẫn là những câu hỏi để ngỏ, mà chưa có tiêu chí xác định để việc bố trí quỹ đất mang tính khả thi, hiệu quả thực tế”, ông Tuấn nói.

Liên quan đến nguồn tiền để xây nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng, cần phải tính tới các nguồn vốn khác ngoài việc đi vay từ các tổ chức tín dụng, trong đó bao gồm kênh chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản.

“Nên chăng cũng nghiên cứu tính tới việc người có thu nhập thấp trong loại đối tượng được hỗ trợ về nhà ở, ngay từ đầu, sẽ đóng một khoản kinh phí vào quỹ thường xuyên, để sau này được mua nhà ở xã hội. Như vậy, có thể có một nguồn vốn đóng lâu dài để dùng cho việc đầu tư lâu dài thì phù hợp hơn”, ông Tuấn gợi ý.

Ngoài việc để ở thì khu vực xung quanh phải có những tiện ích khác để đảm bảo những nhu cầu thiết yếu cho người dân.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại Hội thảo với chủ đề “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 26/6/2025. Ảnh: BTC

Làm thế nào để duy trì được sự phát triển?

Ông Tuấn cho rằng, câu hỏi này liên quan tới thị trường bất động sản về nhà ở, hai thị trường về nhà ở xã hội và thị trường về nhà ở nói chung có mối liên hệ gắn bó chặt chẽ mật thiết với nhau không thể tách rời nhau. Trong đó, cần xem xét tới những yếu tố như giá nhà; điều kiện kinh tế, xã hội của người mua nhà; khu vực phát triển nhà.

Nếu giá nhà của thị trường nhà ở nói chung mà thấp thì người tiêu dùng, người mua sẽ lựa chọn nhà ở trường nói chung mà ít lựa chọn nhà ở xã hội. Nếu giá nhà của thị trường chung mà cao thì người tiêu dùng sẽ xét tới giá nhà của các phân khúc thấp hơn trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Theo ông Tuấn, điều quan trọng là phải xây dựng được ở phân khúc thị trường chung phải phù hợp với đại đa số người dân có nhu cầu mua nhà ở, mà giá nhà ở này không cao hơn chênh lệch quá nhiều phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Tuấn cũng đề xuất việc cân nhắc đưa vào quy định pháp luật một trong các biện pháp xử lý đối với các trường hợp người mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng rồi bán lại kiếm lời là bằng cách tịch thu số tiền vi phạm và hủy giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần phải xem xét tới yếu tố kinh tế, xã hội trong đó có mức thu nhập bình quân trên đầu người để tính được giá của thị trường nhà ở, trong đó có giá của phân khúc nhà ở xã hội, phù hợp với thu nhập người dân.

Thông qua các mức thu nhập khác nhau, chúng ta có thể tính được giá nhà ở xã hội phù hợp với từng địa phương để người dân có thể tích lũy trong thời gian nhất định, thì có thể mua được nhà ở xã hội.

Dù rằng nguồn tiền để mua nhà thông thường còn có các kênh huy động vốn khác như vay, mượn thì vẫn căn bản dựa trên mức thu nhập người dân.

Vấn đề đặt ra là kiểm soát được các khâu trung gian từ chủ đầu tư tới tận tay người sử dụng sau cùng, bằng các biện pháp tài chính, hành chính để triệt tiêu được các chi phí trung gian, giảm thiểu tối đa việc tăng giá khi người mua sau cùng phải trả để thụ hưởng được nhà.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng không phải xây dựng phát triển ở mọi địa bàn, mọi khu vực, mà nhà ở xã hội cần xây dựng tập trung ở những nơi có nhu cầu lớn của đối tượng yếu thế với 12 loại đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023.

Biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh

Để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, ông Tuấn cho biết, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị với Trung ương, địa phương một loạt giải pháp, với mục tiêu biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh.

Trong đó, đề nghị các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng.

Hiệp hội cũng đề xuất, Trung ương và các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Song song, bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.

Hiệp hội cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.

Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, kiến nghị việc xây dựng cổng thông tin, ứng dụng để người mọi có thể đăng ký được nhà ở xã hội trên ứng dụng công nghệ thông tin, xác định được nhu cầu, dự báo số lượng, khối lượng, giá nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân.