Thị trường bất động sản đói vốn khiến doanh nghiệp lao đao. Ảnh: Kỳ Phương

Kênh dẫn trái phiếu - áp lực chồng áp lực

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2026 mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã bị đẩy vọt từ mức ưu đãi ổn định 6 - 8%/năm trước đó lên tới 12 - 14%/năm, thậm chí có nơi ghi nhận mức lãi suất thả nổi chạm ngưỡng 15%/năm.

Theo số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường đạt 218.958 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm 194.126 tỷ đồng (chiếm 88,7%), phần còn lại thuộc là phát hành ra công chúng. 

Phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, ngành bất động sản dẫn đầu với giá trị phát hành 98.300 tỷ đồng, gấp 2,8 lần cùng kỳ năm 2025.

Chỉ tính riêng trong tháng 6, nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 55% tổng giá trị phát hành trong tháng.

Hoạt động phát hành của nhóm này tiếp tục cải thiện khi nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn còn hạn chế.

Các chuyên gia kinh tế nhận định, trong một đến hai tháng gần đây, lãi suất phát hành của nhóm bất động sản có xu hướng hạ nhiệt sau khi Nghị định số 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/6/2026. Nghị định này quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó nâng yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm, tài sản bảo đảm và giới hạn đối với nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp.

Điều này có thể khiến các đợt phát hành mới tập trung nhiều hơn vào các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng tốt, qua đó kéo mặt bằng lãi suất phát hành bình quân của toàn ngành giảm nhẹ. 

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn tiếp tục tăng mạnh. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được mua lại trước hạn đạt khoảng 181.800 tỷ đồng, tăng 45% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm bất động sản mua lại khoảng 13.000 tỷ đồng, giảm 55%.

Dựa trên các số liệu vĩ mô và chính sách điều hành trong nửa đầu năm 2026, có thể thấy, áp lực dòng tiền sẽ tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp vào giai đoạn cuối năm.  

VBMA cũng cho hay, trong phần còn lại của năm 2026, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 116.329 tỷ đồng. 54,2% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với 63.020 tỷ đồng.

Thời điểm hiện tại, tình trạng bất động sản bị bóp nghẹt bởi tín dụng và quay cuồng trong cơn đau đầu trái phiếu kéo theo một bài toán cần lời giải mà không phải đến từ bất cứ một chủ thể riêng lẻ nào. Vì vậy, doanh nghiệp cần đưa ra những quyết định tồn tại dựa trên nền tảng dung hoà biến hoá với các chính sách.

Các phiên đối thoại chất lượng nhằm tạo nguồn vốn, hướng tới mục tiêu phát triển thị trường nhà ở bền vững sẽ diễn ra trong Hội thảo Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững do Báo Thanh tra tổ chức vào ngày 22/7. Ảnh: BTT

Không thể đợi chờ giảm lãi suất

Trả lời Báo Thanh tra, chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Viết Hùng đánh giá, nhiều người mua nhà lần đầu bị hấp dẫn bởi mức lãi suất ưu đãi 6 - 8% trong năm đầu cũng như các chương trình ân hạn gốc lãi khiến cho 1 - 2 năm đầu thanh toán rất “nhẹ nhàng”.  

Tuy nhiên, biên độ thả nổi sau đó thường bằng lãi suất cơ sở + 3,5 - 4,5%. Khi lãi suất thả nổi chạm ngưỡng 12 - 14%, số tiền trả góp hàng tháng có thể tăng vọt từ 40 - 60% so với dự tính ban đầu.

Ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng, người mua thiếu kinh nghiệm thường tính toán dòng tiền dựa trên thu nhập hiện tại đối ứng với lãi suất ưu đãi, thay vì chuẩn bị kịch bản cho lãi suất thả nổi.

Hệ quả là khi bước sang giai đoạn thả nổi, áp lực trả nợ đè nặng khiến nhà đầu tư rơi vào trạng thái kiệt quệ tài chính buộc phải cắt giảm chi tiêu tối thiểu, hoặc tệ hơn là phải bán tháo tài sản dưới giá vốn để cắt lỗ.

Do đó, một thị trường bền vững không thể xây dựng trên những quyết định mua nhà bằng "niềm tin" vào việc thu nhập sẽ tăng kịp tốc độ tăng của lãi suất hay kịp lướt song trước khi tới thời điểm thả nổi… Người mua phải tính toán đến những kịch bản xấu nhất.

Chuyên gia Nguyễn Viết Hùng khẳng định, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản khó có thể xem là đã đạt đỉnh, áp lực tăng từ nay đến cuối năm vẫn còn khá hiện hữu.

Bởi vì, việc lãi suất huy động và lãi suất liên ngân hàng nhích tăng là tín hiệu rõ nhất cho thấy thanh khoản hệ thống không còn quá dư thừa như giai đoạn trước. Các ngân hàng buộc phải tăng chi phí đầu vào để giữ chân dòng tiền gửi, và tất yếu sẽ chuyển dịch áp lực chi phí này sang đầu ra đó lãi suất cho vay và các chi phí khác khi vay vốn.

Để kích cầu thanh khoản đang sụt giảm, một số chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng đưa ra các chính sách như "ân hạn nợ gốc kéo dài" hoặc "cam kết trần lãi suất", nhưng đây chỉ là là giải pháp tình thế mang tính "trì hoãn rủi ro" chứ không phải "triệt tiêu rủi ro".

Cơ chế này bản chất là chủ đầu tư chấp nhận cắt giảm một phần lợi nhuận cộng thêm một phần chi phí phản ánh vào giá bán hiện tại để bù chênh lệch lãi suất nhằm kích cầu cho dự án.

Tuy nhiên, nếu thị trường đóng băng kéo dài, nguồn thu từ các đợt mở bán tiếp theo của chủ đầu tư bị nghẽn, dẫn đến rủi ro đứt gãy dòng tiền cam kết. Điều này đã xảy ra trên thực tế rất nhiều thông qua nhiều cách khác nhau mà chủ đầu tư đưa ra (cam kết thuê lại, cam kết khai thác)...

Khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để bù chênh lệch lãi suất như cam kết, gánh nặng tài chính lập tức dội ngược lại người mua nhà. Nếu người mua không gánh nổi, nợ xấu của ngân hàng sẽ tăng vọt.

Do đó, ngân hàng khi thẩm định các gói liên kết này luôn phải đánh giá năng lực tài chính toàn diện của chủ đầu tư cũng như phân khúc sản phẩm chủ đầu tư chào bán theo lực cầu thực tế của thị trường, chứ không chỉ nhìn vào bài toán kinh doanh của dự án.

Những áp lực tài chính từ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phản ánh chân thực giai đoạn "chuyển giao đau đớn" của một chu kỳ kinh tế. Sự thắt chặt này xét về dài hạn là một bộ lọc cần thiết để loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh dựa trên đòn bẩy tài chính quá đà và đầu cơ thổi giá.

“Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ có thể phát triển bền vững khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các phân khúc tạo ra giá trị thực cho xã hội, và bản thân các doanh nghiệp cũng phải ý thức được tầm quan trọng của việc quản trị rủi ro tài chính an toàn”, ông Nguyễn Viết Hùng nói.