Thị trường bất động sản đang trải qua biến động mạnh khi nhà đầu tư vào tâm lý "chờ". Ảnh: Kỳ Phương

Nhà đầu tư chuyển sang tâm thế phòng thủ

Theo số liệu vừa được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services công bố vào tháng 7/2026, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung mới toàn quốc đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này cho thấy các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group vẫn đang nỗ lực đẩy mạnh triển khai.

Đáng chú ý, tuy nguồn cung tăng so với cùng kỳ nhưng tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp toàn quốc chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, lao dốc tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường rơi xuống mức thấp, phổ biến chỉ dao động từ 20 - 30% (giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ và giảm đến 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025). Tại khu vực miền Nam, mức giảm tỷ lệ hấp thụ thậm chí lên tới 35 điểm phần trăm so với cuối năm trước.

Có thể thấy, thị trường bất động sản không hề thiếu hàng. Hàng loạt dự án đô thị lớn tại các tỉnh, thành liên tục được chào bán, nguồn cung thứ cấp từ các dự án bàn giao mới trong năm 2026 cũng vô cùng đa dạng.

Hơn nữa, khi nguồn cung tiếp tục tăng nhưng lượng giao dịch thành công lại suy giảm trầm trọng gây nên nghịch lý. Đây chính là biểu hiện của một thị trường “bội thực nguồn cung".

Không chỉ mất cân đối ở các phân khúc khi thừa mứa hàng cao cấp, đầu cơ hoặc xa trung tâm, ngay cả những sán phẩm vừa túi tiền tại vùng ven trong 6 tháng đầu năm 2026 cũng khiến cho dòng tiền thực không dám tiếp cận. Vậy nên, rất nhiều chủ đầu tư giai đoạn này đành lùi thời điểm chào hàng, hoặc có ra sản phẩm thì cũng không khả thi, rơi vào cảnh “ế khách”.

Các chuyên gia kinh tế đánh giá, nguyên nhân lớn nhất đẩy dòng tiền thực vào trạng thái phòng thủ chính là mặt bằng chi phí vốn. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà thực tế tại các ngân hàng đang neo ở mức rất cao, dao động phổ biến từ 12 - 14%/năm đối với biên độ thả nổi, thậm chí một số khoản vay ghi nhận mức 15 - 16%/năm sau thời gian ưu đãi.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com chỉ ra rằng, người dùng đánh giá mức lãi suất từ 5 - 7%/năm mới là vùng phù hợp để họ tự tin vay mua bất động sản.

Lãi suất vượt qua ngưỡng 7%, tâm lý bắt đầu phân hóa và khi vượt trên 9%, sức chịu đựng tài chính của người mua hoàn toàn bị bẻ gãy, buộc họ phải cân nhắc lại quyết định xuống tiền. Khi lãi suất chạm tới mức thực tế 12 - 14%, dòng tiền thực của những người mua nhà để ở bắt đầu xuất hiện nỗi sợ bị "bóp nghẹt" bởi đòn bẩy tài chính.

Vì vậy, lãi suất cao đã làm thay đổi hành vi của người mua. Dù có tới 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn ngân hàng, họ không còn dám dùng đòn bẩy tối đa như trước. Phần lớn khách hàng, kể cả nhóm có thu nhập cao, hiện chỉ chấp nhận dành từ 20 - 40% thu nhập hàng tháng cho việc trả góp thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa.

Khi thị trường bỗng dưng khó khăn cực độ, quyết định mua nhà bị kéo dài sẽ chuyển sang chế độ chờ, đồng thời, người mua sẽ thiết lập những "bộ lọc" vô cùng khắt khe như: Pháp lý phải hoàn chỉnh, chủ đầu tư phải có uy tín lớn, dự án phải có tiến độ hạ tầng rõ ràng và đặc biệt là chính sách tài chính phải thực sự an toàn…

Ngày 22/7 tại TP Hà Nội, Báo Thanh tra tổ chức Hội thảo Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững. Ảnh: BTT

Nhu cầu chưa biến mất, thị trường chờ điều kiện kích hoạt

Trà lời Báo Thanh tra, bà Võ Nhật Liễu - Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia cho hay, phần lớn dòng tiền bất động sản không đến từ đầu tư công hay khu vực FDI, mà chủ yếu từ kinh tế tư nhân. Đó là lý do GDP tăng không đồng nghĩa túi tiền nhà đầu tư bất động sản đang dày lên.  

GDP có thể tăng nhờ đầu tư công được đẩy mạnh, FDI mở rộng sản xuất, xuất khẩu phục hồi hay tăng trưởng của các doanh nghiệp lớn. Nhưng phía sau đó, nhiều doanh nghiệp tư nhân vẫn khá chật vật. Trong đó, cầu tiêu dùng yếu, biên lợi nhuận giảm, chi phí vốn cao, tiếp cận tín dụng chưa dễ dàng, dòng tiền kinh doanh chưa phục hồi hoàn toàn.

Vì thế, phần lớn doanh nghiệp không còn ưu tiên đầu tư tài sản như trước, mà ưu tiên giữ dòng tiền để vận hành.

Theo bà Võ Nhật Liễu, nhiều người có cảm giác dòng tiền trên thị trường đã biến mất, thế nhưng, tiền không biến mất, mà chỉ đang nằm ở những nơi “chưa tạo ra giao dịch”.

Trước hết, tiền vẫn nằm trong chính doanh nghiệp. Thay vì dùng lợi nhuận đầu tư bất động sản như giai đoạn 2016 - 2021, doanh nghiệp hiện ưu tiên trả nợ, bổ sung vốn lưu động, dự phòng rủi ro và duy trì sản xuất kinh doanh. Tiền còn đó nhưng chưa sẵn sàng chuyển thành dòng tiền đầu tư.

Song song đó, một phần khác đang dịch chuyển sang tài sản phòng thủ như vàng, ngoại tệ, chứng chỉ tiền gửi hoặc trái phiếu chất lượng tốt, khi mục tiêu lúc này là bảo toàn tài sản thay vì tối đa hóa lợi nhuận.

Bà Võ Nhật Liễu nhận định, vẫn có một lượng tiền trong thị trường bất động sản, nhưng cực kỳ chọn lọc. Không phải nhà đầu tư không mua, mà họ chỉ xuống tiền khi hội đủ ba điều kiện: Pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền hoặc dư địa tăng giá đủ hấp dẫn. Đó là lý do có dự án gần như không phát sinh giao dịch, trong khi dự án khác vẫn bán tốt, không phải thị trường thiếu tiền, mà thiếu sản phẩm đủ sức thuyết phục.

Đáng chú ý nhất là lượng tiền rất lớn vẫn đứng ngoài thị trường. Rất nhiều nhà đầu tư không thiếu tiền, họ chỉ thiếu niềm tin và đang chờ mặt bằng giá ổn định hơn, pháp lý minh bạch hơn, tín hiệu rõ ràng của chu kỳ mới và cơ hội đầu tư có tỷ suất sinh lời đủ hấp dẫn. Dòng tiền hiện ở trạng thái "wait and see", quan sát và chờ thời điểm phù hợp. Đây cũng là lượng tiền có khả năng quay lại thị trường nhanh nhất khi các điều kiện hội tụ.

Vậy bao giờ dòng tiền sẽ quay lại? Điều này phụ thuộc cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan.

Về khách quan, thị trường cần tiếp tục tháo gỡ pháp lý, tín dụng ổn định hơn, lãi suất hợp lý và niềm tin khu vực kinh tế tư nhân phục hồi. Khi doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh có lợi nhuận trở lại, dòng tiền mới có cơ hội quay lại bất động sản.  

Về chủ quan, không phải dự án nào cũng đón được dòng tiền khi thị trường phục hồi. Nhà đầu tư bây giờ không còn mua theo kỳ vọng hay hiệu ứng đám đông, mà lựa chọn kỹ hơn - ưu tiên dự án pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, bài toán khai thác dòng tiền rõ ràng, được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực.

“Nói cách khác, dòng tiền không biến mất. Nó chỉ đang chờ những sản phẩm đủ tốt và một thị trường đủ minh bạch, an tâm để quay trở lại”, bà Võ Nhật Liễu nói.

Bài 2: “Gọng kìm kép” từ siết tín dụng đến trái phiếu, doanh nghiệp địa ốc chờ đợi điều gì?