Lượng giao dịch bất động sản giảm trong quý II/2026, trong khi giá căn hộ và đất nền tại một số khu vực bắt đầu điều chỉnh. Ảnh: Thiên Tâm.

Sau giai đoạn tăng mạnh về giá, thị trường bất động sản quý II/2026 xuất hiện những tín hiệu đáng chú ý khi lượng giao dịch giảm ở nhiều phân khúc. Cùng lúc, một số thị trường bắt đầu ghi nhận giá điều chỉnh, trong khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Giao dịch căn hộ giảm, người mua thận trọng

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý I và giảm 36,3% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức giảm được ghi nhận trên cả phân khúc đất nền lẫn căn hộ, nhà ở riêng lẻ.

Trong đó, đất nền là phân khúc có mức giảm giao dịch mạnh hơn. Bộ Xây dựng ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền trong quý II, bằng 67,4% quý trước và 59,9% cùng kỳ. Với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, lượng giao dịch đạt 26.567, tương đương 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ.

Sự sụt giảm về giao dịch cũng thể hiện tại các thị trường lớn. Theo One Housing, Hà Nội ghi nhận khoảng 7.100 giao dịch căn hộ sơ cấp trong quý II, giảm 3% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới giảm xuống 50%, đánh dấu quý thứ ba liên tiếp đi xuống.

Mức giảm tập trung rõ hơn ở những phân khúc có giá cao. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp tại Hà Nội giảm 16 điểm phần trăm, trong khi phân khúc hạng sang giảm 27 điểm phần trăm.

Khi lượng giao dịch đi xuống, dữ liệu khảo sát của One Housing cũng cho thấy sự thay đổi trong tâm lý của người mua và nhà đầu tư. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được cân nhắc nhiều nhất, nhưng mức độ quan tâm đã giảm so với một năm trước.

Cụ thể, khảo sát hơn 600 khách hàng của One Housing trong quý II cho thấy 64% vẫn cân nhắc bất động sản như một kênh đầu tư, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, 67% khách hàng chưa có nhu cầu mua bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát và chờ tín hiệu phục hồi rõ hơn.

Chi phí vay cũng được phản ánh trong khảo sát. Theo One Housing, lãi suất vay mua nhà thả nổi phổ biến khoảng 11–14%/năm; khoảng 40% khách hàng chưa có nhu cầu mua nhà cho biết lo ngại về chi phí vay.

Tại TPHCM, diễn biến giao dịch cũng có sự phân hóa. One Housing ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch căn hộ trong quý II, phần lớn tập trung tại khu vực Bình Dương. Riêng khu vực trung tâm TPHCM có khoảng 2.400 giao dịch, giảm 13% so với cùng kỳ.

Trong khi giao dịch giảm, giá bán lại chưa diễn biến theo cùng một chiều. Ở thị trường sơ cấp, giá tại một số khu vực vẫn tăng so với cùng kỳ; ngược lại, thị trường thứ cấp đã xuất hiện những mức điều chỉnh.

Theo One Housing, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II khoảng 121 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng 46% so với cùng kỳ. Tại Văn Giang, giá khoảng 67 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 45% so với khu vực trung tâm Hà Nội.

Tại TPHCM, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm khoảng 103 triệu đồng/m², tăng 14% so với cùng kỳ; tại Bình Dương khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 33%, theo One Housing.

Giá bắt đầu điều chỉnh ở một số phân khúc

Nếu thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao, diễn biến ở thị trường thứ cấp cho thấy áp lực điều chỉnh đã rõ hơn. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ thứ cấp trong quý II tại Hà Nội giảm so với quý trước, xuống khoảng 123 triệu đồng/m². Tại TPHCM, giá bình quân khoảng 108 triệu đồng/m².

Dữ liệu từ Biggee cũng ghi nhận một dấu mốc đáng chú ý tại Hà Nội. Theo đơn vị này, tháng 5/2026 là lần đầu tiên giá căn hộ Hà Nội giảm sau 32 tháng liên tục tăng. Tuy nhiên, Biggee cho biết mức giảm chưa lớn nếu so với đà tăng mạnh được ghi nhận trong những tháng đầu năm.

Theo Biggee, tính từ cuối năm 2025, giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng khoảng 9,5% bình quân. Phần lớn mức tăng được tích lũy trong 4 tháng đầu năm. Với mặt bằng bất động sản Hà Nội nói chung, Biggee ghi nhận mức tăng khoảng 6,6% so với cuối năm 2025.

Đất nền cũng bắt đầu xuất hiện điều chỉnh về giá. Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền quý II giảm khoảng 2–3% so với quý trước, chủ yếu ở thị trường thứ cấp. Giá chào bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m²; tại TPHCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m².

Ở các giao dịch chuyển nhượng dự án, Bộ Xây dựng ghi nhận mức giảm phổ biến 3–6%, tập trung tại các sản phẩm có giá trị cao hoặc trường hợp người bán chịu áp lực thanh khoản.

Những số liệu trên cho thấy trong quý II, lượng giao dịch đã giảm rõ rệt trong khi giá bất động sản bắt đầu xuất hiện các mức điều chỉnh ở một số phân khúc. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh không đồng nhất, trong khi giá tại nhiều thị trường vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.