Những doanh nghiệp quản trị tốt dòng tiền, tối ưu cấu trúc chi phí, tập trung dự án chuẩn và chủ động ứng dụng công nghệ sẽ là những đơn vị trụ vững qua "bão" và bứt phá trong chu kỳ mới. Ảnh: Kỳ Phương

Chủ đầu tư tái cơ cấu phân khúc và bám sát nhu cầu ở thực

Thị trường bất động sản năm 2026 bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ, thế nhưng vào giai đoạn cuối năm đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét về cấu trúc cung - cầu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nếu trước đây phần lớn doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu biên lợi nhuận, thì hiện nay nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực đang được nhìn nhận như một thị trường có quy mô lớn và dư địa dài hạn.

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc cuộc chơi trở nên dễ dàng hơn. Hàng loạt điểm nghẽn vẫn đang tồn tại, từ thủ tục đầu tư kéo dài, thiếu quỹ đất sạch, việc triển khai quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa đồng đều giữa các địa phương cho tới mức lợi nhuận bị khống chế khiến doanh nghiệp còn thận trọng.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận tín dụng của cả chủ đầu tư và người mua nhà vẫn là một trong những nút thắt ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường.

Còn các chuyên gia của Savills Việt Nam khuyến cáo, các chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ.

Song song đó, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ… được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào chu kỳ bán hàng và nâng cao năng lực vận hành dài hạn.

Ở chiều ngược lại, giai đoạn thị trường điều chỉnh cũng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn tiếp cận quỹ đất và các dự án có nền tảng tốt nhưng đang chịu áp lực về vốn. Đối với người mua và nhà đầu tư cá nhân, tư duy cũng đang thay đổi.

Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, xu hướng tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền đang dần trở nên phổ biến hơn.

Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc H-Holdings cho hay, các ngân hàng đang dịch chuyển mạnh mẽ theo hướng "siết chặt đầu cơ, ưu tiên nhu cầu thực và dự án chuẩn pháp lý".  

Đối với cho vay dự án bất động sản (cho chủ đầu tư vay), ngân hàng cực kỳ khắt khe. Room tín dụng chỉ được cấp cho các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, dự án có pháp lý hoàn chỉnh (đầy đủ giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng) và có tính thanh khoản cao khi ra hàng. Giai đoạn dòng vốn dễ dãi cho các dự án "trên giấy" đã hoàn toàn khép lại.

Đối với bất động sản tiêu dùng (người mua nhà vay), ngân hàng vẫn ưu tiên phân khúc này vì biên lợi nhuận tốt và rủi ro phân tán. Vậy nhưng, việc xét duyệt hồ sơ vay khắt khe hơn nhiều. Ngân hàng sẽ thẩm định kỹ nguồn thu nhập cốt lõi (từ lương, từ hoạt động kinh doanh thực) của người vay chứ không còn dễ dàng chấp nhận các nguồn thu nhập mang tính đầu cơ hay dòng tiền ảo.

Lời giải về bài toán giá trị thực

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia nhận định, các năm trước, hết quý I giao dịch đã tăng tốc, nhưng năm nay bước sang quý III thị trường vẫn khá ảm đạm. Vì vậy, khó kỳ vọng quý IV sẽ cất cánh khi hàng loạt rào cản chưa thể tháo gỡ kịp.

Nói về bài toán "tháo gỡ" cho các chủ đầu tư,  bà Liễu khẳng định, trước tiên là rà soát lại toàn bộ danh mục, dự án nào đủ điều kiện pháp lý, có khả năng mở bán và tạo dòng tiền thì ưu tiên triển khai trước. Không nên giữ dự án đẹp để bán sau nhằm nâng mặt bằng giá. Khi ngân hàng đang kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dòng tiền phải được đặt lên ưu tiên số một.

Song song đó, tập trung nguồn lực giải quyết dứt điểm pháp lý cho một hoặc hai dự án khả thi nhất, thay vì dàn trải cho nhiều dự án cùng lúc, để tạo ra dòng tiền nuôi doanh nghiệp. Ngược lại, những dự án vướng mắc kéo dài về pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng nên mạnh dạn giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng để tránh tiêu tốn chi phí quản lý và chi phí cơ hội.  

Giải pháp tiếp theo là tinh gọn bộ máy. Chủ đầu tư không nhất thiết duy trì hệ thống nhân sự cồng kềnh ở mọi bộ phận, nên ưu tiên thuê ngoài các đơn vị tư vấn, marketing, bán hàng theo từng giai đoạn để giảm chi phí cố định và tận dụng đội ngũ chuyên môn giàu kinh nghiệm. Nếu sở hữu nhiều dự án, doanh nghiệp cũng không nên chia đều nguồn lực mà nên dồn toàn lực cho dự án có thể mở bán ngay.

Bà Liễu thông tin, nhiều CEO chủ đầu tư chia sẻ chi phí bán hàng hiện nay quá cao, có dự án tổng chi phí phân phối, marketing và hoa hồng lên đến trên dưới 10% giá trị sản phẩm. Chi phí này cuối cùng cấu thành vào giá bán, khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều chịu áp lực. Thị trường cần tối ưu lại cấu trúc chi phí bán hàng, ứng dụng công nghệ để giảm chi phí trung gian thay vì tiếp tục tăng hoa hồng.

Ngoài ra, chính sách bán hàng cũng cần linh hoạt hơn. Với sản phẩm tồn kho, thay vì ép khách hàng theo tiến độ thanh toán dày, chủ đầu tư nên kéo giãn tiến độ đến gần thời điểm bàn giao để giảm áp lực dòng tiền cho người mua, cải thiện thanh khoản.

Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp nên chủ động tìm nguồn vốn hợp tác qua M&A, liên doanh hoặc bán một phần cổ phần dự án cho quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài để thêm nguồn lực tài chính vượt khó.

Thị trường rồi sẽ phục hồi, nhưng sẽ không còn vận hành theo cách cũ. Doanh nghiệp quản trị được dòng tiền, tập trung đúng nguồn lực, tối ưu chi phí và ứng dụng công nghệ nhanh hơn sẽ là doanh nghiệp đi qua khó khăn và nắm bắt cơ hội khi thị trường tăng trưởng trở lại.

Thẳng thắng hơn, ông Nguyễn Văn Hiện, Chuyên gia kinh tế - bất động sản nhấn mạnh, hiện tại, các chủ đầu tư dự cần phải nhìn vào thực tiễn để giải quyết bài toán, 1 là giảm lợi nhuận, 2 là giảm chi phí bán hàng để đưa bất động sản về giá hợp lý hơn mới mong vượt qua “cơn bão” này.