Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi. Ảnh: B.S

Báo Thanh tra đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi về yêu cầu số hóa dữ liệu thị trường và lộ trình thực thi phù hợp.

+ Thưa ông, dự thảo luật lần đầu tiên đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đánh dấu bước chuyển sang điều tiết bằng chi phí tài chính trong bối cảnh bảng giá đất mới đang dần tiệm cận giá trị thị trường. Nhiều so sánh cho thấy mức này cao gần 7 lần so với thuế suất đất ở trong hạn mức, mức tăng gấp gần 7 lần nghe có vẻ rất lớn về tỷ lệ tương đối, nhưng số tuyệt đối là 0,2% trên giá tính thuế. Đặt lên bàn cân bài toán chi phí tài chính của một chủ đầu tư, theo ông, con số này đã đủ sức buộc họ phải đưa đất vào sử dụng hay chưa, khi biên độ tăng giá đất ở Việt Nam thường từ 15 - 25%/năm? 

- CEO Nguyễn Quang Huy: Đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không hoặc chậm đưa vào sử dụng là bước hoàn thiện công cụ tài chính nhằm thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Giá trị dài hạn của chính sách cần được nhìn nhận qua khả năng đưa nguồn lực vào hoạt động, tạo thêm nhà ở, việc làm và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Giá trị đất đai được bồi đắp bởi hạ tầng và sự phát triển của cộng đồng. Khi đất đủ điều kiện khai thác nhưng chưa được sử dụng, nguồn vốn của chủ sở hữu và lợi ích từ đầu tư xã hội đều chưa phát huy đầy đủ. Điều chỉnh chi phí nắm giữ vì vậy có cơ sở kinh tế, đồng thời cần gắn với điều kiện thực tế để đưa đất vào sử dụng.

Mức “cao gần 7 lần” là phép so sánh giữa thuế suất đề xuất 0,2% và mức 0,03% dành cho đất ở trong hạn mức. Luật hiện hành đã quy định mức 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định. Khi hoàn thiện luật, cần làm rõ phạm vi từng nhóm để xác định nghĩa vụ thống nhất.

Về tài chính, tác động phụ thuộc cơ sở tính thuế và năng lực từng chủ thể. Giả định khu đất có giá trị tính thuế 100 tỷ đồng, mức 0,2% tương ứng 200 triệu đồng mỗi năm. Nếu trước đó toàn bộ diện tích áp dụng mức 0,03%, phần tăng thêm là 170 triệu đồng. Đây là minh họa, chưa xét miễn, giảm.

Sức điều tiết cần được đánh giá cùng lãi vay, thời gian nắm giữ và dòng tiền. Kỳ vọng đất tăng giá 15 - 25% mỗi năm không nên được coi là quy luật chung; giá chào tăng chưa đồng nghĩa lợi nhuận thực hiện. Đầu tư bền vững cần dựa trên pháp lý, nhu cầu thực và khả năng khai thác.

+ Khi chi phí nắm giữ có sự điều chỉnh, thị trường dự kiến sẽ xuất hiện những động thái tái cơ cấu danh mục, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án. Bên cạnh quỹ đất trống, các đô thị cũng ghi nhận lượng lớn sản phẩm xây thô hoặc chờ hoàn thiện. Để chính sách vận hành hiệu quả mà không làm ảnh hưởng đến chu kỳ kinh doanh và thanh khoản thông thường của doanh nghiệp, theo ông, thị trường sẽ dịch chuyển ra sao và đâu là phương pháp phù hợp để phân loại chuẩn xác giữa sản phẩm đang lưu thông với tài sản chậm khai thác kéo dài?

- CEO Nguyễn Quang Huy: Nếu được thông qua, chính sách có thể thúc đẩy doanh nghiệp rà soát danh mục, triển khai dự án khả thi hoặc tìm đối tác. Chuyển nhượng và M&A có thể hỗ trợ tái cơ cấu nếu bảo đảm nghĩa vụ tài chính, quyền lợi khách hàng. Khả năng chuyển chi phí thuế vào giá bán phụ thuộc sức mua và cạnh tranh.

Khâu then chốt là phân loại đúng. Cần phân biệt đất đủ điều kiện nhưng chưa sử dụng theo tiến độ với trường hợp chưa hoàn tất pháp lý hoặc gặp trở ngại khách quan được xác nhận. Nhà đang hoàn thiện, phân phối, chờ bàn giao cũng cần được phân biệt với tài sản không được khai thác kéo dài.

Đánh giá nên dựa trên dữ liệu thị trường minh bạch, được số hóa và đối chiếu đa chiều. Hồ sơ đất đai, quy hoạch, tiến độ dự án, điều kiện bàn giao và giao dịch cần được liên thông; phân biệt giá chào với giá giao dịch thực tế. Dữ liệu phải được cập nhật, kiểm chứng và bổ sung bằng kiểm tra thực địa, giải trình của chủ thể liên quan. Cách tiếp cận này giúp kết luận khách quan, chính xác, hợp tình, hợp lý.

Số hóa cần đi cùng quyền kiểm tra, yêu cầu chỉnh sửa thông tin và bảo vệ dữ liệu cá nhân. Dữ liệu điện, nước, nếu được sử dụng, chỉ nên là chỉ dấu hiệu hỗ trợ, tránh kết luận từ một tiêu chí đơn lẻ.

+ Nhiều kỳ vọng cho rằng công cụ thuế sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung và tác động tích cực đến mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn. Nhìn nhận trong mối tương quan cung - cầu tổng thể và mục tiêu phát triển bền vững, ông đánh giá thế nào về khả năng hỗ trợ tiếp cận nhà ở của chính sách này, đồng thời có khuyến nghị gì gửi tới các nhà làm luật trong quá trình hoàn thiện và tổ chức thực thi dự thảo?

- CEO Nguyễn Quang Huy: Tác động đến giá nhà cần được xem xét cùng nguồn cung, sức mua và tín dụng. Thuế nên phối hợp với tháo gỡ pháp lý, phát triển nhà ở phù hợp thu nhập và giao thông kết nối. Lộ trình dễ dự báo sẽ giúp doanh nghiệp thích ứng.

Thước đo thành công là đất được sử dụng thực chất, dự án được triển khai và khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện. Dữ liệu minh bạch và thực thi thận trọng sẽ củng cố đồng thuận, giúp chính sách phát huy giá trị dài hạn.

Có thể cân nhắc thử nghiệm theo phạm vi, thời hạn và thẩm quyền phù hợp trước khi áp dụng rộng rãi. Giai đoạn thử nghiệm cần đánh giá độ chính xác của phân loại, chi phí tuân thủ, phản hồi và chuyển biến sử dụng đất; từ đó điều chỉnh hướng dẫn, rút kinh nghiệm.

+ Xin chân thành cảm ơn ông!