(Thanh tra) - Trong khi nhu cầu tiếp cận đất đai phục vụ an cư và phát triển sản xuất luôn ở mức rất cao, tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào khai thác vẫn tồn đọng qua nhiều năm. Khi các biện pháp hành chính chưa thể giải quyết triệt để sự lãng phí này, đề xuất áp mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng của Bộ Tài chính được xem là bước chuyển cần thiết sang điều tiết bằng chi phí tài chính, nhằm tạo động lực đưa nguồn lực đất đai sớm đi vào vận hành thực chất.
Thực trạng từ việc rà soát tiến độ dự án đô thị
Ngày 24/7/2026, UBND TP Hà Nội ban hành Thông báo số 1077/TB-UBND gửi tới các nhà đầu tư, yêu cầu khẩn trương hoàn thành các thủ tục đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn. Đính kèm thông báo này là danh sách 300 dự án nằm trong diện chậm tiến độ kéo dài - một con số phản ánh quy mô đáng báo động của quỹ đất đô thị đang bị lãng phí từng ngày.
Thực tế này không mới. Tại Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội, Chính phủ nhìn nhận: Việc xử lý sai phạm đối với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng đất đã được quy định trong pháp luật đất đai năm 2013, năm 2024. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn chưa giải quyết dứt điểm, triệt để, vẫn còn những dự án tồn đọng, kéo dài, chưa xử lý, dẫn đến tình trạng dự án bỏ hoang, lãng phí đất đai, không đưa đất vào sử dụng, chưa phát huy hiệu quả sử dụng đất.
Nhằm thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về việc khắc phục tình trạng bỏ hoang đất và hạn chế đầu cơ, Bộ Tài chính mới đây đã trình Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Điểm nhấn quan trọng nhất trong dự thảo lần này là đề xuất lần đầu tiên bổ sung mức thuế suất riêng 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
Theo Bộ Tài chính, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành chưa có quy định về mức thuế suất đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng, chưa bao quát đầy đủ các trường hợp sử dụng đất cần được điều tiết, đặc biệt là những trường hợp nắm giữ đất nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả.
Để đảm bảo phù hợp với phát sinh từ thực tiễn, với pháp luật về đất đai và tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất, cần thiết quy định thuế suất đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng.
Bài toán kinh tế đằng sau việc chậm đưa đất vào sử dụng
Dưới góc độ kinh tế học đô thị, giá trị của đất đai không tự sinh ra mà được bồi đắp liên tục nhờ hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và sự phát triển chung của cộng đồng.
Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành, thuế suất đối với đất sản xuất kinh doanh hoặc đất ở trong hạn mức chỉ vỏn vẹn 0,03%. Mức thuế suất cao nhất áp dụng cho diện tích vượt trên 3 lần hạn mức cũng chỉ dừng lại ở 0,15%.
Đây là mức chi phí nắm giữ rất thấp so với chi phí cơ hội của nguồn vốn. Trong khi đó, cùng với quá trình đô thị hóa và hoàn thiện hạ tầng xã hội, giá trị mặt bằng đất đai thường có xu hướng gia tăng theo thời gian.
Sự bất cân xứng này vô hình trung tạo ra tâm lý "chờ thời": Việc đất bỏ hoang, chậm triển khai không gây áp lực tài chính đáng kể lên dòng tiền của chủ đầu tư, thậm chí việc kéo dài thời gian đôi khi còn mang lại lợi thế về định giá tài sản trong tương lai. Hệ quả là đất đai - một tư liệu sản xuất hữu hạn, bị giam giữ ở trạng thái tiềm năng, làm suy giảm nguồn cung sản phẩm thực tế cho thị trường và gây lãng phí dòng vốn đầu tư hạ tầng của Nhà nước.
Khi mức thuế suất 0,2% được áp dụng, bài toán dòng tiền sẽ thay đổi rõ rệt. Đặt trong bối cảnh bảng giá đất mới theo Luật Đất đai đang dần tiệm cận với giá trị thị trường, nghĩa vụ tài chính hàng năm của các dự án đất bỏ hoang, chậm tiến độ sẽ tăng lên đáng kể. Chi phí nắm giữ này biến việc nắm giữ đất bỏ hoang, chậm triển khai thành một khoản nghĩa vụ tài chính thực tế phát sinh đều đặn, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại.
Mở đường cho chu kỳ khai thác thực chất
Việc áp dụng công cụ thuế đối với đất chậm đưa vào sử dụng không nhằm mục tiêu tăng thu ngân sách đơn thuần, mà hướng tới vai trò như một bộ lọc tài chính lành mạnh. Chính sách tạo động lực kinh tế rõ ràng để các chủ thể tham gia thị trường sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, phù hợp với năng lực tài chính và tiến độ cam kết.
Đề xuất mới đây của Bộ Tài chính về việc lần đầu đưa khái niệm "đất bỏ hoang" vào Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với mức thuế suất dự kiến 0,2% (không áp dụng hạn mức, tăng gấp gần 7 lần so với mức thông thường), được xem là biện pháp chế tài cần thiết.
Mặc dù con số 0,2% vẫn còn khá khiêm tốn nếu so với chuẩn mực quốc tế (nhiều nước áp thuế đất trống từ 2 - 10% mỗi năm), nhưng đây là tín hiệu cảnh báo rõ ràng: Kỷ nguyên găm giữ tài nguyên quốc gia “chờ thời” sắp sửa khép lại. Đất đai không thể tiếp tục bị biến thành món hàng đầu cơ nằm phơi sương gió, mà phải sớm được trả về đúng sứ mệnh kiến tạo giá trị an sinh và phát triển kinh tế cho xã hội.
Tuy nhiên, từ đề xuất chính sách đến thực tiễn vận hành luôn tồn tại khoảng cách về kỹ thuật thực thi. Thị trường sẽ phản ứng ra sao trước sự thay đổi về chi phí nắm giữ này, và làm thế nào để xây dựng các tiêu chí định lượng minh bạch, tránh gây khó khăn cho những doanh nghiệp đang trong chu kỳ phân phối hoặc gặp trở ngại khách quan? Đó là những câu hỏi lớn cần được tiếp tục mổ xẻ trên nền tảng dữ liệu thị trường và góc nhìn chuyên môn đa chiều.
Bài 2: Thuế đất bỏ hoang: Minh bạch dữ liệu để tránh áp thuế sai đối tượng
