Quy định thời hạn sử dụng chung cư được kỳ vọng góp phần tăng nguồn cung nhà ở. Ảnh: Văn Đoan.

Chung cư xây mới có thể được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, theo định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022.

Theo Nghị quyết 21, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được gắn với niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Định hướng này có thể mở ra cách tiếp cận mới đối với nguồn cung căn hộ. Thay vì chỉ dựa vào quỹ đất mới, các khu chung cư hiện hữu có thể được tái thiết theo vòng đời công trình, qua đó tiếp tục tạo nguồn cung tại những khu vực đã có hạ tầng.

Chung cư có thời hạn, nguồn cung có thêm dư địa

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phù hợp với yêu cầu quản lý vòng đời công trình và có thể góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.

Điều này đặc biệt đáng chú ý khi căn hộ đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Báo cáo quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE cho thấy căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Trong khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, cơ chế tái thiết chung cư có thể giúp bổ sung nguồn cung ngay tại các khu vực đã phát triển. Khi nguồn cung được duy trì, áp lực thiếu hụt căn hộ - một trong những vấn đề của thị trường thời gian qua - có thêm cơ hội được giải quyết.

Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là cách chính sách được triển khai. Theo VARS IRE, hiệu quả không chỉ phụ thuộc vào quy định về thời hạn mà còn ở việc bảo đảm quyền tài sản, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin với người dân.

Giá nhà đã điều chỉnh, liệu còn giảm?

Việc tăng nguồn cung thường được kỳ vọng tạo thêm dư địa để mặt bằng giá cân bằng hơn. Tuy nhiên, quy định chung cư có thời hạn chưa thể ngay lập tức tạo ra nguồn cung mới, bởi tác động của chính sách còn phụ thuộc vào quá trình kiểm định, cải tạo và xây dựng lại công trình.

Trong khi đó, thị trường hiện đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh cả về thanh khoản và giá.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bán bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2.

Đất nền cũng giảm khoảng 2,5% trên cả nước, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2; tại TP. HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý trước.

Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và người mua có xu hướng chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng là những nguyên nhân khiến thị trường điều chỉnh.

Trong bối cảnh này, quy định chung cư có thời hạn có thể tác động đến giá nhà chủ yếu thông qua bài toán nguồn cung. Nếu cơ chế tái thiết được triển khai hiệu quả, nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn có thể được bổ sung, tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho rằng các định hướng của Nghị quyết 21 sẽ “tạo xung lực mới, lực gia tốc mới” để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững, trong đó hướng tới tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.

Như vậy, chung cư có thời hạn không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay. Giá có thể hạ nhiệt khi cơ chế mới thực sự giúp tăng nguồn cung, thúc đẩy tái thiết chung cư và đưa thêm sản phẩm phù hợp ra thị trường. Đây cũng là yếu tố quan trọng quyết định kỳ vọng kéo giá nhà về mức hợp lý trong dài hạn.