Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam. Ảnh: TheLEADER

Bất động sản cộng hưởng, TPHCM mở rộng tiếp tục hưởng lợi

Từ ngày 1/7/2025, việc hợp nhất giữa TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã tạo ra siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam với diện tích gần 6.700 km² và dân số vượt mốc 14 triệu người.

Song song đó, quy mô thị trường được mở rộng rất lớn, sự thay đổi này tạo ra những tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, sau khi sáp nhập TPHCM, hai nhóm bất động sản chịu ảnh hưởng rõ nét nhất là bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở. Đối với bất động sản công nghiệp, sự mở rộng về quy mô là điều rất dễ nhận thấy.

Bình Dương khi kết hợp thêm TPHCM và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đáng kể. Điều này không chỉ tạo ra sự gia tăng về quy mô mà còn mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào khu vực lõi của TPHCM với mức giá thuê đất rất cao, thì hiện nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn. Bên cạnh đó, bất động sản nhà ở cũng chịu tác động lớn.

Trong khoảng một thập kỷ trở lại đây, có thể thấy rõ sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua ở thực từ khu vực trung tâm TPHCM sang các khu vực vùng ven.

Nửa đầu năm 2026, sau quá trình mở rộng thị trường, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi rất rõ rệt, trong đó khu vực Bình Dương đóng vai trò ngày càng quan trọng.

Nếu so sánh giữa TPHCM trước và sau khi mở rộng, sự khác biệt về mặt bằng giá khá rõ ràng. Hiện nay, đối với thị trường sơ cấp, mức giá căn hộ trung bình của TPHCM mới đã có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn.

Cụ thể, trước kia, mức giá trung bình trên thị trường sơ cấp của thành phố ở mức khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi có sự tham gia của khu vực Bình Dương, mặt bằng giá trung bình giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m².

Đây là một mức giá dễ tiếp cận hơn đối với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là những người có nhu cầu sở hữu nhà ở. Nếu nhìn vào thị trường thứ cấp, tức là các sản phẩm được mua đi bán lại, mặt bằng giá còn ở mức thấp hơn, khoảng 62 triệu đồng/m² trên toàn TPHCM mở rộng.

Trong thời gian vừa qua, tốc độ tăng giá trên thị trường đã có sự chững lại. Điều này đến từ một số nguyên nhân, bởi thị trường hiện nay đã mở rộng hơn rất nhiều.

Theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nếu trước đây các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực lõi TPHCM, thì hiện nay nguồn cung đã lan tỏa ra các khu vực mới như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... Khi nguồn cung được mở rộng, mặt bằng giá cũng trở nên cân bằng hơn.

Ngoài ra, lãi suất hiện nay vẫn ở mức tương đối cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người mua, khiến tâm lý đầu tư trên thị trường có sự thận trọng hơn.

Với việc thị trường tiếp tục được mở rộng, nguồn cung trở nên dồi dào hơn và mặt bằng giá có sự điều chỉnh hợp lý hơn, trong ba năm tới, thị trường bất động sản TPHCM mở rộng vẫn sẽ tiếp tục được hưởng lợi.

Nhà đầu tư cần đón đầu xu thế như thế nào?

Bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, nếu nhìn vào các trụ tăng trưởng chiến lược trong trung hạn và dài hạn, chúng ta có thể thấy một số khu vực phát triển chính.

Đầu tiên, khu vực trung tâm hiện hữu. Đây là khu vực giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, thương mại, ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và các hoạt động kinh doanh có giá trị cao.

Thứ hai, khu vực phát triển hướng Đông, bao gồm khu vực thành phố phía Đông và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là một cực phát triển quan trọng về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.  

Thứ ba, khu vực phía Nam, bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực kết nối với hệ thống cảng biển. Đây được định hướng trở thành khu vực phát triển về logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ gắn với biển.

Thứ tư, khu vực phía Bắc và Tây Bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là không gian phát triển các khu công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.

Bà Dương Thuỳ Dung cho hay, với sự phân bổ các cực phát triển như vậy, khẩu vị đầu tư trên thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên đa dạng hơn.

Nhà đầu tư không chỉ còn lựa chọn bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm, mà có thể tham gia vào nhiều nhóm sản phẩm khác nhau như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và kinh tế biển.

Sự đa dạng này sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau, từ nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức lớn.

Tuy vậy, vẫn cần lưu ý rằng, dù những cơ hội rất lớn mà quá trình phát triển đô thị mang lại nhưng cũng cần nhìn nhận rõ những thách thức đặt ra đối với thị trường bất động sản. Có ba nhóm vấn đề quan trọng mà không chỉ các nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý, mà cả các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức cũng cần quan tâm.

Trong đó, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, những khu vực phát triển mới sẽ hình thành và gia tăng giá trị. Nếu hạ tầng không phát triển đúng như kỳ vọng hoặc tiến độ chậm hơn so với kế hoạch sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng của các khu vực bất động sản.

Một yếu tố khác là pháp lý, những chính sách mới mở ra nhiều cơ hội cho việc hình thành các mô hình đô thị mới, khu đô thị tích hợp và định hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, những chính sách đó cần được triển khai hiệu quả trên thực tế.

“Nếu định hướng, cơ chế hỗ trợ chỉ dừng lại ở chủ trương, chưa được thực thi đầy đủ, thị trường sẽ vẫn đối mặt với những khó khăn như dự án chậm triển khai, kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý hoặc ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao sản phẩm. Khi tham gia thị trường, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh đầu tư chỉ dựa trên những kỳ vọng hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng”, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khuyến cáo.