Để vượt gió ngược, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh kế hoạch sao cho phù hợp với nhu cầu người dân hơn. Ảnh: Kỳ Phương

Thị trường vẫn khó lạc quan bởi những rào cản

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về dòng vốn, chính sách và nhu cầu.

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến nay, thị trường không còn vận động theo một xu hướng chung mà đang phân hóa rất mạnh. Đây cũng là giai đoạn buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc nếu muốn tồn tại và phát triển.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng sẽ góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Mặc dù trải qua nhiều biến động, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi lĩnh vực xây dựng đóng góp trên 6%.

Tổng cộng hai lĩnh vực này chiếm khoảng 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới hàng chục ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, logistics và lao động.

Tuy nhiên, có một thực tế mà doanh nghiệp cần phải hình dung được bối cảnh dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã lên tới khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. Với quy mô rất lớn này, hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục tập trung nguồn vốn quá nhiều vào bất động sản mà phải phân bổ cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác để đảm bảo an toàn.

Thời gian qua Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; đồng thời loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng nhằm tạo thêm dư địa vốn cho nền kinh tế.

Cùng với đó, Chính phủ cũng đang đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Bà Võ Nhật Liễu – Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia cũng cho hay, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đối diện nhiều khó khăn.

Ở những năm trước, hết quý I giao dịch đã tăng tốc, nhưng năm nay bước sang đầu quý III thị trường vẫn khá ảm đạm. Quý IV vẫn sẽ khó cất cánh khi hàng loạt rào cản chưa thể tháo gỡ kịp. 

Đại diện Ngân hàng Nhà nước sẽ thuyết trình tham luận về điều hành dòng vốn tín dụng để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững tại Hội thảo do Báo Thanh tra tổ chức vào ngày 22/7. Ảnh: BTT

Năng lực doanh nghiệp quyết định sống còn

Nhằm đưa ra giải pháp để doanh nghiệp "vượt gió ngược", TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc chuẩn hóa đội ngũ môi giới, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp sẽ là những yêu cầu bắt buộc trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, đáng lưu ý, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thậm chí hướng tới xu hướng mã hóa tài sản bất động sản trong tương lai…

Chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn là cuộc đua sở hữu nhiều quỹ đất hay sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn phát triển bền vững cần tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực, kiểm soát tốt dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao năng lực quản trị.

"Thị trường hiện không thiếu cơ hội, cũng không thiếu chính sách hỗ trợ. Vấn đề là doanh nghiệp có đủ năng lực để thích ứng với cuộc chơi mới hay không", TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Chia sẻ về giải pháp để các chủ đầu tư tự cứu mình trong tình cảnh hiện tại, bà Võ Nhật Liễu cho rằng, trước tiên là rà soát lại toàn bộ danh mục dự án. Dự án nào đủ điều kiện pháp lý, có khả năng mở bán và tạo dòng tiền thì ưu tiên triển khai trước. 

Ngoài ra, không nên tiếp tục tư duy bán dự án này để làm nền cho dự án sau, hay giữ dự án đẹp để bán sau nhằm nâng mặt bằng giá, kể cả cách chọn bán dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh trước, để dành dự án tốt cho chu kỳ sau. Khi ngân hàng cũng đang kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dòng tiền phải được đặt lên ưu tiên số một.

Song song đó, tập trung nguồn lực giải quyết dứt điểm pháp lý cho một hoặc hai dự án khả thi nhất, thay vì dàn trải cho nhiều dự án cùng lúc, để tạo ra dòng tiền nuôi doanh nghiệp. Ngược lại, những dự án vướng mắc kéo dài về pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng nên mạnh dạn giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng để tránh tiêu tốn chi phí quản lý và chi phí cơ hội.

Giải pháp tiếp theo là tinh gọn bộ máy. Chủ đầu tư không nhất thiết duy trì hệ thống nhân sự cồng kềnh ở mọi bộ phận, nên ưu tiên thuê ngoài các đơn vị tư vấn, marketing, bán hàng theo từng giai đoạn để giảm chi phí cố định và tận dụng đội ngũ chuyên môn giàu kinh nghiệm. Nếu sở hữu nhiều dự án, doanh nghiệp cũng không nên chia đều nguồn lực mà nên dồn toàn lực cho dự án có thể mở bán ngay.

Bà Võ Nhật Liễu thông tin, nhiều CEO chủ đầu tư dự án than phiền vì chi phí bán hàng hiện nay quá cao, có dự án tổng chi phí phân phối, marketing và hoa hồng lên đến trên dưới 10% giá trị sản phẩm. Chi phí này cuối cùng cấu thành vào giá bán, khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều chịu áp lực. Thị trường cần tối ưu lại cấu trúc chi phí bán hàng, ứng dụng công nghệ để giảm chi phí trung gian thay vì tiếp tục tăng hoa hồng.

Chính sách bán hàng cũng cần linh hoạt hơn. Với dự án còn tồn kho, thay vì ép khách hàng theo tiến độ thanh toán dày, chủ đầu tư nên kéo giãn tiến độ đến gần thời điểm bàn giao để giảm áp lực dòng tiền cho người mua, cải thiện thanh khoản.

Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp nên chủ động tìm nguồn vốn hợp tác qua M&A, liên doanh hoặc bán một phần cổ phần dự án cho quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, có thêm nguồn lực tài chính để vượt khó và tập trung hoàn thiện các dự án trọng điểm. 

Cuối cùng, công nghệ sẽ là một trong những lời giải của chu kỳ mới. Trong đó AI, robot tư vấn và các nền tảng công nghệ để đưa sản phẩm đến gần khách hàng hơn, rút ngắn tầng trung gian nhưng vẫn đảm bảo chất lượng tư vấn. Dự kiến từ năm 2027, những giải pháp này sẽ được triển khai rộng rãi trên thị trường.

“Thị trường rồi sẽ phục hồi, nhưng sẽ không còn vận hành theo cách cũ. Doanh nghiệp quản trị được dòng tiền, tập trung đúng nguồn lực, tối ưu chi phí và ứng dụng công nghệ nhanh hơn sẽ là doanh nghiệp đi qua khó khăn và nắm bắt cơ hội khi thị trường tăng trưởng trở lại”, bà Võ Nhật Liễu nói.