(Thanh tra) - Giá bán tăng 10 - 30% chỉ trong một năm, nhiều dự án vượt 160 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung mới vẫn khan hiếm khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở thực, còn thị trường tiếp tục chứng kiến nguy cơ lệch pha cung cầu kéo dài.
Giá tăng đều ở mọi phân khúc
Báo cáo từ One Mount Group cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và vọt 24% so với cùng kỳ năm ngoái. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận mức tăng tới 33% với giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m² thông thủy (chưa VAT, phí bảo trì).
Ngay cả các dự án ở vùng ven cũng ghi nhận mức giá mới. Galia Hà Nội (Yên Sở, Hoàng Mai) do Tân Á Đại Thành phát triển đang được rao bán với mức giá 80 triệu đồng/m². Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m². LongBien Central (Taseco Land) khảo sát mức giá 118 triệu đồng/m².
Một số dự án cao cấp khác như The Matrix One (MIK Group) giai đoạn 2 có giá 116 - 166 triệu đồng/m², Sun Feliza Suites (Sun Group) tại Cầu Giấy dự kiến chào bán 160 triệu đồng/m².
Không chỉ sơ cấp, giá thứ cấp cũng bắt đầu "nóng" trở lại trong tháng qua. Theo PropertyGuru Vietnam, các căn hộ tại An Bình Plaza đã tăng từ mức 3,3 - 3,5 tỷ đồng (tháng 2/2025) lên 3,6 - 3,8 tỷ đồng hiện nay. Home City (Cầu Giấy) căn hộ 2 phòng ngủ tăng 200–350 triệu đồng/căn chỉ trong vòng hai tháng. Tại Hà Nội Center Point, giá không còn căn nào dưới 6 tỷ đồng.
Vì sao giá vẫn tăng?
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group, nguyên nhân chính là mất cân bằng cung cầu và cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc cao cấp. Trong quý II, không có dự án trung cấp nào được mở bán tại Hà Nội. Những căn dưới 65 triệu đồng/m² chỉ xuất hiện rải rác tại khu Đông hoặc vùng ven.
"4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn mở bán quý này đã kéo mặt bằng giá lên đáng kể", ông Tiến nói.
Với thị trường thứ cấp, dòng tiền có xu hướng rời khỏi đất nền để đổ về căn hộ đã bàn giao, nơi có pháp lý rõ ràng, dễ khai thác cho thuê. Ông Tiến dự báo phân khúc này sẽ tiếp tục giữ vai trò "giữ nhịp" thanh khoản cho thị trường trong thời gian tới.
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định: “Thị trường gần như không có dự án mới được cấp phép ra hàng, phần lớn là hàng tồn hoặc dự án cũ của chủ đầu tư lớn”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết, số lượng dự án ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu thực, đặc biệt từ nhóm khách hàng trẻ, vẫn rất lớn. Ngoài ra, giá thành căn hộ bị đẩy cao do cấu trúc sản phẩm mất cân đối, thiếu phân khúc bình dân.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, các vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án bị đình trệ. "Giá hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thật của dự án", ông Hiệp nhấn mạnh.
Các chuyên gia cũng chỉ ra chi phí đầu vào cao là nguyên nhân khiến giá khó giảm. Trong đó, chi phí đất chiếm 25–50%, thủ tục hành chính có thể chiếm tới 15% tổng chi phí nếu kéo dài, cộng với chi phí vốn, nguyên vật liệu, nhân công đều tăng khiến giá bán bị đội lên.
Tăng cung, minh bạch thủ tục để “giảm nhiệt”
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, bố trí thêm quỹ đất sạch để tăng nguồn cung, đặc biệt ở các khu vực vệ tinh. Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng giao thông giúp rút ngắn thời gian di chuyển vào nội đô cũng là chìa khóa để bình ổn giá.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh, đề xuất ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng, hạn chế yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung. Ông Châu cũng kêu gọi doanh nghiệp giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và chuyển hướng về phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Ông Phạm Đức Toản kỳ vọng các khu đô thị nhà ở xã hội tại cửa ngõ Thủ đô có thể giúp giảm 30 - 40% giá nhà nếu được triển khai bài bản, với mục tiêu an sinh thay vì lợi nhuận.
Bên cạnh đó, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo người dân cần kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính khi mua nhà. "Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay dễ vướng nợ nần, thậm chí phải bán nhà", ông Hiếu nhấn mạnh.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cũng lưu ý người mua cần nghiên cứu kỹ hợp đồng vay, nhất là sau thời hạn ưu đãi lãi suất, để tránh những rủi ro về tài chính trong dài hạn. Theo chuyên gia, để tránh rủi ro, người mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ sau thời gian ưu đãi lãi suất. Đồng thời, cần xây dựng kế hoạch tài chính dự phòng cho các biến cố như mất việc, ốm đau hoặc giảm thu nhập đột ngột.
"Việc không lường trước rủi ro có thể đẩy người vay vào tình trạng mất khả năng thanh toán, buộc phải bán nhà trong thế bị động", ông Quyết khuyến cáo.
