Mã định danh bất động sản là một bước tiến quan trọng trong việc số hóa và minh bạch hóa thị trường nhà đất tại Việt Nam. Ảnh: Thanh Giang.

Định danh bất động sản cần thiết nhưng chưa tác động nhiều tới thị trường

Từ 1/3/2026, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ. Trong đó mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có một mã định danh điện tử riêng theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP.

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống.

Tóm tắt lại đơn giản thì mã định danh bất động bao gồm nhóm 4 thông tin chính: Mã định danh thửa đất (Gốc của toàn bộ thông tin - định danh từ đất); Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng (Xác định dự án, tòa nhà, công trình liên quan); Mã định danh địa điểm (nếu có). Ví dụ: Vị trí cụ thể trong cùng một khu đất; Dãy ký tự tự nhiên (mã ngẫu nhiên) đảm bảo mỗi bất động sản là duy nhất, không trùng lặp

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đánh giá, trước mắt việc định dành là rất cần thiết vì bản thân ô tô, xe máy, động sản đã định danh, công khai, kê khai trên Vneid.

Định danh và quản lý bất động sản cũng nên có thống nhất dữ liệu toàn quốc để cơ quan chức năng có thống kê cụ thể, có kiểm soát.

Tuy nhiên, ông Toản đánh giá việc định danh này chưa có tác động nhiều tới thị trường bất động sản, giá và giao dịch bất động sản sẽ không có gì thay đổi.

Theo ông Toản, nguyên nhân thứ nhất chính là việc định danh chỉ là cơ sở dữ liệu, công cụ để sau này có môi trường để cho các luật khác phát huy tác dụng. Trước mắt, việc định danh chỉ đơn giản là dữ liệu mà thôi.

Ông Toản đưa ra ví dụ, nếu sau này có thêm Luật đánh thuế nhà thứ hai hoặc đánh thuế theo thời gian sở hữu, việc định danh sẽ là cơ sở để các luật này hoạt động có hiệu quả.

Với luật đánh thuế theo thời gian sở hữu (nếu có) thì thời gian ngắm giữ bất động sản thuế sẽ càng cao và ngược lại, từ đó tác động đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng, giảm làm lướt sóng ngắn hạn, hướng tới đầu tư ổn định lâu dài.

Hay nói cách khác, việc định danh không tác động trực tiếp tới thị trường nhưng giống như “dung môi” để các luật khác phát huy tác dụng, là “chất dẫn” cho các luật khác.

Dựa trên dữ liệu mà việc đạnh danh mang lại, cơ quan quản lý đưa ra chính sách phù hợp. Ví dụ tỷ lệ giao dịch ở từng địa phương khác nhau, từng phân khúc khác nhau thì các địa phương sẽ phải ra những chính sách cho đúng với tình hình khu vực.

Vẫn nên thêm vài thông tin quan trọng

Mã định danh bất động sản là một bước tiến quan trọng trong việc số hóa và minh bạch hóa thị trường nhà đất tại Việt Nam.

Về bản chất, đây là một chuỗi ký tự gồm chữ và số, được cấp riêng cho từng bất động sản nhằm đảm bảo mỗi tài sản có một “danh tính” duy nhất trong hệ thống dữ liệu quốc gia. Cấu trúc của mã này hiện bao gồm bốn nhóm thông tin chính: Mã định danh thửa đất (làm nền tảng), mã thông tin dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm cụ thể (nếu có) và một dãy ký tự ngẫu nhiên để tránh trùng lặp.

Như vậy, có thể hiểu đơn giản mã định danh bất động sản là sự kết hợp giữa thông tin về đất, công trình gắn liền với đất và yếu tố nhận diện riêng biệt.

Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở mức “định danh kỹ thuật”, hệ thống này vẫn chưa phát huy hết giá trị. Trong thực tế, điều thị trường cần không chỉ là nhận diện mà còn là minh bạch thông tin. Vì vậy, mã định danh bất động sản trong tương lai nên được tích hợp thêm nhiều lớp dữ liệu quan trọng.

Trước hết là thông tin pháp lý như tình trạng sổ đỏ, quy hoạch, hoặc tranh chấp, giúp người mua giảm thiểu rủi ro. Bên cạnh đó, lịch sử giao dịch và biến động giá cũng rất cần thiết để hạn chế tình trạng thổi giá và đầu cơ. Ngoài ra, thông tin về thế chấp, vay ngân hàng hay nghĩa vụ tài chính cũng nên được cập nhật nhằm bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch.

Một yếu tố quan trọng khác là khả năng liên thông với định danh cá nhân của chủ sở hữu. Khi đó, mỗi bất động sản không chỉ có “mã số” riêng mà còn gắn với người sở hữu cụ thể, góp phần hạn chế tình trạng sở hữu chéo, đầu cơ nhiều tài sản hoặc trốn thuế.

Nếu được hoàn thiện theo hướng này, mã định danh bất động sản sẽ không chỉ là công cụ quản lý mà còn trở thành “căn cước số” của nhà đất, giúp thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.