Sáng 13/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Gỡ vướng pháp lý cho dự án nhà ở thương mại

Tại tờ trình, Chính phủ đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất nông nghiệp; phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, đô thị; kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết Chính phủ đề xuất thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại. Ảnh: P.Thắng

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.

Chính phủ đề xuất thí điểm cơ chế này trong 5 năm. Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thi, quy hoạch phát triển đô thị và không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt).

Với trường hợp nhận quyền sử dụng, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi.

Theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, việc thí điểm này nhằm đảm bảo nhất quán, kế thừa chính sách đã thực hiện trước đây.

Đây cũng là giải pháp tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại. Bởi từ 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này được kế thừa tại Luật Đất đai 2024.

Song, cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất ở, giao thông, cây xanh...

Mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy.

Băn khoăn các loại đất thí điểm… quá rộng

Thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, nhiều ý kiến tán thành phạm vi điều chỉnh của nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin – cho”.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế. Ảnh: P.Thắng

Nhưng nhiều ý kiến cho rằng quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, gồm đất trồng lúa, đất rừng (rừng đặc dụng, phòng hộ, rừng sản xuất), đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh...

“Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất nêu trên”, ông Thanh nói.

Theo cơ quan thẩm tra, cần kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn, làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội.

Ngoài ra, Chính phủ cần làm rõ điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã quy định trong Luật Đất đai, cũng như nghiên cứu, tính toán điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất để tránh tình trạng lạm dụng chính sách, hợp thức hóa các tồn tại, thậm chí sai phạm (nếu có) hoặc tạo xu thế mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Cơ quan thẩm tra cũng cho biết, có ý kiến lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến cơn sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Việc này, có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong sản xuất, kinh doanh, do không đủ khả năng tiếp cận để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh và khó khăn cho Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Do đó, cơ quan thẩm tra cho rằng nên giới hạn phạm vi và quy định chặt chẽ hơn về điều kiện thực hiện thí điểm để có thể đánh giá các hệ quả phát sinh và có biện pháp để kịp thời khắc phục các vấn đề bất cập trong quá trình thực hiện thí điểm.

Vẫn theo ông Thanh, Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai?

Cơ quan thẩm tra còn đề nghị làm rõ nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, đặc biệt là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh; nghiên cứu quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án thí điểm.