Sáng 22/7, Báo Thanh tra tổ chức Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” với sự tham gia của đại diện Thanh tra Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế, tài chính, chứng khoán cùng các cơ quan thông tấn, báo chí.
Hội thảo được tổ chức trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh, bài toán về nguồn vốn tiếp tục giữ vai trò then chốt đối với quá trình phát triển của thị trường.
Bên cạnh tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành, thị trường vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và sự phát triển chưa đồng đều của các kênh huy động vốn trung, dài hạn.
Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, hệ thống tài chính - ngân hàng, doanh nghiệp và các chủ thể trên thị trường nhằm hình thành một hệ sinh thái vốn đa dạng, minh bạch và bền vững.
Hội thảo gồm các tham luận chuyên đề và hai phiên đối thoại chính sách.
Phiên đối thoại chính sách thứ nhất với chủ đề "Kiến tạo thể chế - Định hướng dòng vốn - Củng cố niềm tin thị trường".
Phiên đối thoại chính sách thứ hai với chủ đề "Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn".
Thông qua các tham luận và đối thoại chính sách, hội thảo hướng tới làm rõ những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản từ góc độ thể chế, tín dụng, thị trường vốn và thực tiễn vận hành.
Những trao đổi, kiến nghị của các cơ quan quản lý, chuyên gia, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và củng cố niềm tin của thị trường.
Phát biểu khai mạc hội thảo, Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh mục tiêu tạo ra một diễn đàn đối thoại chính sách đa chiều giữa cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giới chuyên gia nhằm cùng nhận diện đúng những điểm nghẽn và đề xuất các giải pháp khả thi để khơi thông nguồn lực cho thị trường.
Theo ông Tuấn Anh, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng, nhưng phải đi cùng hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Có như vậy, dòng vốn mới được phân bổ hiệu quả và phát huy đúng vai trò đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, để thị trường phát triển bền vững, cần từng bước đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.
“Làm thế nào để dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ, ưu tiên các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường”, ông Tuấn Anh đặt vấn đề và cho rằng, đây là điều kiện quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và củng cố niềm tin của thị trường.
Tổng Biên tập Báo Thanh tra tin tưởng rằng, với những góc nhìn đa chiều từ cơ quan quản lý, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, hội thảo sẽ đề xuất được những giải pháp thiết thực nhằm khơi thông nguồn vốn, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan dần được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ hơn. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng nhà nước) chỉ ra rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân. Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.
Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế.
Việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.
“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ”, ông Hà nhìn nhận.
Ông Hà cho biết, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử của ngân hàng để khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn, ông Hà khẳng định.
Đáng chú ý, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.
Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Mặc dù vậy, nhằm tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng.
Cùng với đó, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của các dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40%, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê cũng cho biết, công tác thanh tra được đổi mới theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung nguồn lực vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như cho vay dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc các nhóm khách hàng lớn.
Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó theo ông Hà, việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.
“Phát triển thị trường trên cơ sở cân bằng và hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác”, ông Hà lưu ý.
Theo đó, nhu cầu vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp phát triển dự án cần được đáp ứng nhiều hơn thông qua thị trường trái phiếu minh bạch, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán, thu hút vốn ngoại qua hoạt động M&A dự án…
Nhằm bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.
Song song đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
UBND các tỉnh, thành phố cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.
“Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế”, ông Hà khẳng định.
Theo ông, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời vừa bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, bên cạnh phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước ta đã thúc đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân để chăm lo, tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp.
“Chúng ta đã tạo hành lang thể chế, pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia”, ông Hưng nói.
Ông dẫn chứng như chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp...
Nhờ vậy, năm 2025 đã hoàn thành hơn 103.000 căn, đạt 103% kế hoạch; 6 tháng đầu năm 2026 có 270 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; đã khởi công 62 mới dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với quy mô 65.065 căn.
“Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội”, ông Hưng thông tin.
Ông Hưng cho biết, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra những chỉ đạo, định hướng phát triển nhà ở với nhiều điểm mới.
Cụ thể, chuyển đổi mạnh tư duy từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.
Phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước; đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng…
Cùng với đó, huy động đa dạng nguồn lực, sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước để dẫn dắt, thúc đẩy thị trường, tạo động lực huy động nguồn lực tư nhân tham gia…
Ông Hưng chia sẻ, hiện nay Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành, địa phương tiến hành sơ kết tình hình thực hiện Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.
Bộ cũng sẽ đề xuất văn bản phù hợp của Bộ Chính trị, làm cơ sở hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; nghiên cứu, xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn từng nhóm nhà ở theo mô hình mới.
Mặt khác, Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8 và xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.
Theo ông Hưng, định hướng sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê với giá hợp lý từ nguồn lực của Nhà nước; có chính sách ưu đãi mạnh về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng… để thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia.
Ông cũng cho biết Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, đánh giá tổng thể nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, mô hình và loại hình nhà ở phù hợp với điều kiện của địa phương.
Đi cùng với đó, các địa phương cần rà soát lại quỹ đất tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu vực đô thị hóa nhanh để chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch, kết nối đồng bộ để phát triển nhà ở cho thuê.
Các địa phương cũng được đề nghị chủ động triển khai đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương; sử dụng có hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia tại địa phương để thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn.
Trao đổi về chủ đề phát triển bền vững nhà ở xã hội, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank cho biết, đây là một chủ đề rất ý nghĩa và giàu tính nhân văn.
Đặc biệt, theo ông Phương, “hướng đi mới, mang tính đột phá sẽ là mô hình thuê dài hạn hoặc thuê mua (leasing)”.
Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank chia sẻ, theo cách nhìn của các nước phát triển, nhà ở xã hội là phân khúc dành cho những người chưa có nhiều lợi thế hoặc còn yếu thế trong xã hội và cần được hỗ trợ. Trong khả năng của mình, HDBank đã giải ngân 30.000 tỷ đồng cho phân khúc vay 50 năm để thích ứng với thời kỳ mới.
Ông Phương phân tích, tại một thị trường mới nổi như Việt Nam, thời hạn cho vay dài hạn vẫn ngắn hơn so với các quốc gia phát triển ở châu Âu. Vì vậy, “đối với lĩnh vực nhà ở, chúng tôi mong muốn có sự ủng hộ từ hệ thống vĩ mô để ngân hàng có thể kéo dài thời hạn cho vay, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của người dân”, ông nói.
Mặt khác, xét trên khía cạnh rủi ro tín dụng, thời hạn cho vay dài hơn cũng đồng nghĩa với rủi ro tín dụng lớn hơn. Do đó, cần có sự đồng lòng trong việc phát triển phân khúc vay 50 năm. Các ngân hàng cần mạnh mẽ hơn trong việc cho vay có thời hạn lên đến 50 năm, phát triển mô hình thuê mua và trong tương lai có thể kéo dài.
“HDBank vẫn đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực nhà ở xã hội”, ông Phương khẳng định.
Chia sẻ về mô hình cho vay nhà ở theo chuỗi, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank cho hay, đây là một trong những điểm sáng của HDBank. Theo ông, ngân hàng cấp tín dụng trực tiếp cho các nhà cung cấp, công ty xây dựng, đơn vị thiết kế…
Qua đó, HDBank có thể theo dõi dòng tiền được sử dụng vào đâu và có đi đúng mục đích hay không. Cuối cùng, dòng vốn sẽ đến với người tiêu dùng hoặc người thuê mua.
Nhờ đó, việc đánh giá dòng tiền quay trở lại của nhà đầu tư sẽ là sự tổng hòa của nhiều cấu phần khác nhau, đồng thời giúp quản lý rủi ro tốt hơn khi các khoản vay được phân tách.
Phiên đối thoại chính sách thứ nhất với chủ đề “Kiến tạo thể chế - Định hướng dòng vốn - Củng cố niềm tin thị trường” tập trung vào các nội dung liên quan đến hoàn thiện khung pháp lý, điều hành tín dụng, tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.
Tham gia phiên đối thoại có:
1. Ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ).
2. Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước).
3. Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng).
Ông Nguyễn Quang Huy, Chuyên gia Kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi giữ vài trò điều phối chương trình.
Doanh nghiệp bất động sản hiện gặp khó khăn ở nhiều kênh huy động vốn, trong khi người mua nhà cũng rất quan tâm đến khả năng tiếp cận tín dụng và mặt bằng lãi suất.
“Ngân hàng Nhà nước sẽ điều hành dòng vốn như thế nào để ưu tiên tốt hơn cho các dự án có pháp lý đầy đủ, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và người mua nhà lần đầu, đồng thời vẫn bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng?”, câu hỏi được gửi đến ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê.
Ông Đào Văn Hà cho rằng, việc điều tiết dòng vốn hiện nay cần được thực hiện sao cho nguồn vốn phân bổ đúng nơi, tạo ra giá trị thực tế và làm tăng sức mạnh cho các doanh nghiệp phát triển bền vững.
Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, việc ưu tiên dòng vốn đúng đối tượng và việc đảm bảo an toàn hệ thống là hai mặt của cùng một chính sách.
Khẳng định tầm quan trọng của tính minh bạch trong các dự án bất động sản, ông Hà nhấn mạnh, “nguồn vốn chảy vào dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực đó là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại vốn chảy vào đầu cơ mà các dự án chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ pháp lý thì đấy là nguồn gốc của rủi ro hệ thống”.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành đồng bộ chính sách tiền tệ trên nhiều phương diện. Trước hết, cơ quan này sẽ bám sát diễn biến kinh tế vĩ mô và mục tiêu chính sách tiền tệ để chủ động, linh hoạt điều hành tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Ông Hà nhấn mạnh lại một lần nữa, định hướng tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 được Ngân hàng Nhà nước xác định ở mức 15%, và sẽ được điều hành linh hoạt, có tăng có giảm theo diễn biến thực tế, kết hợp triển khai các công cụ hỗ trợ thanh khoản cho các tổ chức tín dụng.
Cùng với đó, mức lãi suất chính sách cũng sẽ được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế và mục tiêu lạm phát nhằm ổn định mặt bằng lãi suất thị trường, qua đó góp phần hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.
Về chính sách tín dụng, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước định hướng đáp ứng nhu cầu vốn phù hợp với khả năng hấp thụ của nền kinh tế, thúc đẩy dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất kinh doanh theo đúng chủ trương của Chính phủ. Song song với đó, cơ quan quản lý sẽ kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Đặc biệt, công tác thanh tra, giám sát sẽ được tăng cường, tập trung vào việc cấp tín dụng tại các địa bàn rủi ro và các khoản tín dụng lớn cấp cho nhóm khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn của các tổ chức tín dụng.
Những giải pháp tổng thể từ cơ quan quản lý được các đại biểu kỳ vọng sẽ mang lại bước đột phá cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định.
Trước câu hỏi “Đâu là giải pháp nếu dòng vốn được khơi thông nhưng nguồn cung chưa được cải thiện thì khả năng cao là giá nhà sẽ rất khó giảm”, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, có 2 nhóm giải pháp chính, gồm: hoàn thiện thể chế; tổ chức thực hiện.
Về hoàn thiện thể chế, theo ông Hưng, đến thời điểm hiện nay, các cơ chế chính sách pháp luật khá tốt, đồng bộ và đã giải quyết được các vấn đề về cắt giảm thủ tục hành chính.
Ông Hưng dẫn chứng, trước đây khi các dự án nhà ở xã hội theo pháp luật về đầu tư, cần phải có chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó lựa chọn chủ đầu tư và giao dự án. Các thủ tục này mất nhiều thời gian, phải đến nhiều nơi. Song khi thực hiện Nghị quyết 201 thì thời gian thực hiện tối đa chỉ có 75 ngày.
Theo chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, thời gian tới sẽ đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê dài hạn - phù hợp với nguồn cung cũng như nguồn cầu của người dân. Ông Hưng cho rằng, để ưu đãi và có thủ tục hành chính tốt như nhà ở xã hội, cần tiếp tục sửa đổi cơ chế chính sách. Đó cũng là một trong những nội dung chính của Luật Nhà ở sắp tới.
Đối với nhà ở thương mại, ông Hưng cho biết, Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu và đề xuất các cơ chế chính sách trong thời gian tới.
Về công tác tổ chức thực hiện, ông Hưng cho rằng đây là việc quyết định sự thành công hay không của các chính sách nhà ở. Ví dụ, từ kết quả triển khai cái Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể thấy, cùng một cơ chế chính sách nhưng có địa phương làm rất tốt như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên. Tuy nhiên, một số địa phương khác vẫn chưa đạt được yêu cầu.
Bên cạnh đó, theo ông Hưng, cần sự quan tâm của chính quyền địa phương, như việc cải cách thủ tục hành chính; dành quỹ đất phù hợp.
Ông Hưng chia sẻ, hiện nay có gần 10.000 héc-ta đất để phát triển nhà ở xã hội, song chất lượng quỹ đất cần phải xem xét xem có phù hợp hay không (có nằm ở nơi đông dân cư, đồng bộ hạ tầng nhất là giao thông).
“Đây là các nhóm giải pháp chúng ta có thể thực hiện trong thời gian tới, cả ngắn hạn lẫn dài hạn”, ông Hưng nhấn mạnh.
Trước câu hỏi “cần làm gì để công tác thanh tra, giám sát vừa bảo đảm kỷ cương pháp luật, vừa giúp các dự án đủ điều kiện pháp lý được triển khai nhanh hơn, qua đó củng cố niềm tin cho thị trường?”, ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ) cho rằng, niềm tin cần xuất phát từ pháp luật, thể chế minh bạch, rõ ràng, thuận lợi tạo điều kiện cho người dân.
Theo ông Vinh, nhiều năm qua, việc triển khai pháp luật còn chậm, vẫn còn tình trạng vi phạm pháp luật. Đặc biệt, có những dự án thủ tục kéo dài hàng năm.
Do đó, theo ông Vinh, phải chấp hành pháp luật, từ con người cho đến tài chính, để làm sao bảo đảm khi bước vào bất kỳ dự án nào cũng phải thực hiện cho tốt.
“Như thế, chúng ta mới chủ động giảm được chi phí, làm sao có lợi cho người dân, không vì lợi nhuận quá cao mà ảnh hưởng đến lợi ích người dân”, ông Vinh nói.
Về vai trò của thanh tra, ông Vinh cho biết, thanh tra không chỉ để phát hiện, phòng ngừa, xử lý vi phạm mà còn phải phát hiện rủi ro sớm, ngăn chặn, phòng ngừa các lỗ hổng để tránh trường hợp tích tụ những vi phạm nhỏ thành sai phạm lớn.
“Nhiều dự án do tích tụ vi phạm dẫn đến càng ngày càng sai phạm nặng, khó xử lý”, ông Vinh nói và chia sẻ quan điểm, công tác thanh tra hiện nay phải đánh giá các vướng mắc, nghiên cứu phương án xử lý phù hợp. Bên cạnh đó, cần có sự phối hợp với các cơ quan nhà nước như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... để đưa ra giải pháp đầu ra phù hợp.
“Thông qua góc nhìn của thanh tra, làm sao hoàn thiện chính sách, pháp luật, xem các vấn đề về trình tự, thủ tục, phương pháp đã phù hợp hay chưa. Muốn tốt hơn nữa thì phải tiếp tục hoàn thiện. Trong vòng tròn đó, thanh tra giữ vai trò rất quan trọng trong việc gây dựng niềm tin”, theo ông Vinh.
Chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho biết, nhiều doanh nghiệp cho rằng điều họ cần không chỉ là vốn, mà còn là sự ổn định và khả năng dự báo của chính sách tín dụng.
“Ngân hàng Nhà nước sẽ có những định hướng gì để doanh nghiệp và người mua nhà có thể chủ động hơn trong kế hoạch tài chính trung và dài hạn?”, ông Huy đặt vấn đề.
Ông Đào Văn Hà cho biết, định hướng đầu tiên được Ngân hàng Nhà nước tập trung là kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý.
“Khi lạm phát, tỷ giá được kiểm soát tốt thì biên độ dao động lãi suất thả nổi sẽ giảm thiểu, tạo ra môi trường tiền tệ có độ dự báo cao”, ông Hà nhấn mạnh.
Yếu tố này đóng vai trò là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp có thể tính toán được dòng tiền đầu tư, đồng thời giúp người mua nhà ước lượng được nghĩa vụ trả nợ dài hạn mà không lo ngại các áp lực tài chính đột biến.
Bên cạnh việc ổn định mặt bằng lãi suất, Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì các cơ chế đặc thù về tín dụng dành riêng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.
Lý giải về mục đích của dòng vốn này, ông Hà nhấn mạnh việc tập trung nguồn vốn sẵn sàng, ổn định cho phân khúc có nhu cầu thực sẽ “giúp các chủ thể trên thị trường chuyển dịch từ tư duy đầu cơ ngắn hạn sang lập kế hoạch phát triển, an cư dài hạn”.
Để bảo vệ quyền lợi và tăng tính chủ động cho người dân, đại diện Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng phải minh bạch thông tin với khách hàng.
Theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các đơn vị thực hiện việc “công khai lãi suất cho vay, các nguyên tắc điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi để người vay có thể so sánh và lựa chọn trước khi đưa ra quyết định của mình".
Nhìn nhận chi phí phát triển dự án hiện chịu tác động lớn từ thời gian chuẩn bị đầu tư và thủ tục pháp lý, chuyên gia Nguyễn Quang Huy hỏi “đâu là những cải cách có thể triển khai sớm để rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm chi phí và tạo điều kiện hình thành nhiều sản phẩm có giá phù hợp hơn với người dân?”.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản Hà Quang Hưng cho biết, hiện nay, với một số loại hình dự án như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, việc cải cách thủ tục hành chính đã thực hiện rất tốt, như cắt giảm các thủ tục về đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư.
Cùng với đó, đã bỏ bước thực hiện nhiệm vụ quy hoạch, tức là không phải thực hiện việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch mà thực hiện luôn công tác phê duyệt quy hoạch. Điều này giúp bớt đi được rất nhiều thời gian.
Hay về thủ tục trong việc xác định giá của chủ đầu tư, theo ông Hưng, trước đây, giá nhà ở xã hội do chủ đầu tư tự xây dựng, trình Sở Xây dựng thẩm định giá bán, sau đó mới được bán. Việc này đôi khi mất đến 3 tháng, thậm chí 6 tháng. Hiện nay, đã giao quyền cho chủ đầu tư tự quyết định giá bán; khi kết thúc dự án, sẽ thực hiện kiểm toán.
Đề cập nhóm quy chuẩn, tiêu chuẩn và mẫu thiết kế, ông Hưng cho biết, đối với các loại hình nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường thông thường thì chủ đầu tư tự thiết kế, thuê các đơn vị tư vấn thiết kế để phù hợp với nhu cầu cũng như dòng sản phẩm họ định hướng.
Tuy nhiên, đối với các loại hình nhà ở chính sách, có sự hỗ trợ của Nhà nước với mục tiêu hạ giá thành nhà ở thì cần xem xét việc sử dụng các mẫu thiết kế điển hình. Trường hợp áp dụng các mẫu thiết kế này thì sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng.
Ông Hưng cũng nhấn mạnh việc cần số hóa các trình tự, thủ tục có liên quan đến xác nhận các đối tượng cũng như trình tự, thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội. Đồng thời, có thể ứng dụng và sử dụng dữ liệu (như đã sử dụng dữ liệu về dân cư đối với nhà ở xã hội).
Người dân chỉ cần cung cấp số căn cước công dân là có thể tra cứu ngay một người đã mua, đã được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội hay chưa, thuộc đối tượng nào. Điều này sẽ giúp giảm bớt rất nhiều giấy tờ cho người dân, theo lời đại diện Bộ Xây dựng.
Ông nói thêm rằng, với 3 nhóm giải pháp nêu trên sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án.
Trả lời câu hỏi về hoàn thiện cơ chế phối hợp, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ) nhìn nhận việc thiếu đi cơ chế phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng để xử lý kịp thời sẽ dẫn đến tình trạng loay hoay, làm chậm trễ việc khơi thông các nguồn lực.
"Đối với doanh nghiệp thời gian là vàng, là bạc, là tài sản. Bởi vì họ phải chịu áp lực các nguồn vốn vay, lãi suất ngân hàng, cơ hội đầu tư, rất nhiều chi phí liên quan đến thời gian", ông Vinh đánh giá về tầm quan trọng của tiến độ dự án.
Do đó, giải pháp thiết thực nhất, theo ông Vinh, là cần tháo gỡ và giảm bớt đến mức tối đa các thủ tục không cần thiết. Quá trình xem xét dự án hoặc một thửa đất chỉ nên tập trung vào các tiêu chí cơ bản nhất bao gồm hồ sơ pháp lý, quy hoạch và giá cả.
Cơ quan chức năng không nên quá "cầu kỳ" dẫn đến việc làm lỡ mất cơ hội của nhà đầu tư. Doanh nghiệp cũng phải cam kết thực hiện đúng và tuân thủ các quy định của pháp luật, ông Vinh nhấn mạnh.
Nhằm hoàn thiện cơ chế phối hợp, ông Vinh đề xuất các cơ quan phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền cũng như thời hạn giải quyết của từng đơn vị trong quá trình xử lý dự án. Mỗi cơ quan phải chịu trách nhiệm đối với phần việc thuộc chức năng, nhiệm vụ của mình, đồng thời phải xác định rõ đơn vị nào chủ trì, đơn vị nào phối hợp cùng mốc thời gian hoàn thành cụ thể nhằm tránh tình trạng không rõ trách nhiệm dẫn đến kéo dài thời gian.
Bên cạnh đó, việc tăng cường chia sẻ cơ sở dữ liệu và chuyển đổi số giữa các ngành như thanh tra, đất đai, đầu tư, xây dựng và ngân hàng là vô cùng cần thiết. Điều này sẽ giúp các cơ quan, đặc biệt là cơ quan thanh tra, có thể dễ dàng rà soát, phát hiện vấn đề để hỗ trợ gỡ vướng kịp thời.
Đặc biệt, đối với các dự án có tính phức tạp lớn hoặc vướng mắc liên quan đến nhiều cấp ngành, cần thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành ngay từ giai đoạn đầu, cố gắng tháo gỡ và tạo điều kiện đến mức tối đa cho doanh nghiệp, ông Vinh khẳng định.
Trong bối cảnh pháp luật hiện hành đã có cơ chế bảo vệ những người dám nghĩ, dám làm và dám sáng tạo, hoạt động quản lý nhà nước cũng như công tác thanh tra cần hướng tới việc ghi nhận những nỗ lực này.
Đề cập đến vấn đề này, ông Vinh cho rằng trong quá trình hoàn thiện cơ chế, chính sách cần có cách tiếp cận phù hợp đối với những sáng kiến, đổi mới trong thực tiễn. Theo ông, những trường hợp dám nghĩ, dám làm, chủ động đề xuất các giải pháp mới nhưng còn có những điểm chưa hoàn thiện cần được xem xét, ghi nhận tinh thần sáng tạo thay vì chỉ đánh giá trên kết quả cuối cùng.
Ông Vinh cũng nhấn mạnh, mục tiêu của hoạt động rà soát, thanh tra chuyên đề không chỉ dừng ở việc phát hiện, xử lý vi phạm mà quan trọng hơn là làm rõ nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc để đề xuất giải pháp tháo gỡ, đồng thời phát hiện và nhân rộng các mô hình, cách làm hiệu quả, đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế.
Theo ông, cần phân loại rõ từng nhóm hành vi để có biện pháp xử lý phù hợp. Đối với các sai phạm phải được xác định và xử lý theo quy định, trong khi những khó khăn, vướng mắc mang tính cơ chế cần tập trung tháo gỡ, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động đúng quy định của pháp luật.
Để giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn và người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, phải có sự phối hợp đồng bộ, liên thông giữa các chính sách về tiền tệ, tài khóa, đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và các chính sách phát triển thị trường bất động sản.
Theo ông Hà, về phía Ngân hàng Nhà nước, chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục được điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.
Trên cơ sở đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với diễn biến thực tế và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Từ đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn của người dân và doanh nghiệp; bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Đối với thị trường bất động sản, việc khơi thông dòng vốn cần gắn với việc nâng cao tính minh bạch của thị trường, hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng.
“Khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, hiệu quả thì việc phân bổ nguồn lực sẽ được cải thiện, góp phần hỗ trợ thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, theo lời ông Hà.
“Nếu chỉ lựa chọn một kiến nghị, ông mong muốn điều gì sẽ được tiếp tục hoàn thiện để thị trường bất động sản minh bạch hơn, an toàn hơn và tạo dựng niềm tin bền vững hơn cho người dân và doanh nghiệp?”, ông Nguyễn Quang Huy gửi câu hỏi đến ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế Thanh tra Chính phủ.
Ông Trần Đăng Vinh đưa ra thông điệp nhấn mạnh vào 4 yếu tố, bao gồm sự ổn định, tính minh bạch, sự đồng bộ và tính khả thi.
Trong số 4 yếu tố nền tảng nêu trên, tính khả thi của các quy định là điều mà người dân và cộng đồng doanh nghiệp đang cần nhất hiện nay, ông Vinh khẳng định. Một hệ thống pháp luật được đánh giá là tốt không thể là một hệ thống tạo ra quá nhiều rào cản, khiến người thực hiện dễ dàng vướng mắc.
Đánh giá về vấn đề này, ông Trần Đăng Vinh cho rằng hệ thống pháp luật cần hướng tới mục tiêu tạo thuận lợi cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, thay vì trở thành rào cản trong quá trình thực thi.
Theo ông Vinh, khi rà soát các tồn tại, vướng mắc cần phân biệt rõ giữa những sai phạm xuất phát từ yếu tố chủ quan với những bất cập có nguyên nhân khách quan, như quy định pháp luật chưa theo kịp thực tiễn hoặc đặt ra yêu cầu chưa phù hợp với điều kiện triển khai.
Điều này sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở hoàn thiện chính sách, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Vụ trưởng Vụ Pháp chế cũng nhấn mạnh tính khả thi là một trong những yêu cầu quan trọng khi xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Bởi, theo ông, một quy định chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi phù hợp với thực tiễn, có thể triển khai trong quá trình thực hiện và không tạo ra gánh nặng về thời gian, chi phí tuân thủ đối với người dân và doanh nghiệp.
Ông Vinh cho rằng, nâng cao tính khả thi của pháp luật không chỉ góp phần tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi mà còn củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp và đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp thực thi pháp luật.
"Nếu chỉ lựa chọn một ưu tiên lớn nhất, Bộ Xây dựng sẽ tập trung vào đâu để từng bước thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân?", ông Nguyễn Quang Huy đặt câu hỏi.
Trả lời vấn đề này, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng cho rằng, trong lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê, chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn ban đầu, nhưng thu hồi rất là chậm, 20 năm, thậm chí 30 năm.
Do đó, theo ông Hưng, cần có một cơ chế chính sách, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng dài hạn bởi hiện nay hầu hết là cho vay ngắn hạn và trung hạn. Đồng thời, cần từng bước chuyển dần tư duy từ sở hữu nhà sang tư duy thuê nhà và giá nhà sẽ hạ.
Để thị trường bất động sản minh bạch, an toàn hơn và tạo dựng niềm tin bền vững hơn cho người dân và doanh nghiệp, ông Hưng nhấn mạnh thể chế là vấn đề quan trọng nhất.
Cụ thể, cần phải có một hệ thống thể chế pháp luật ổn định, minh bạch, đồng bộ và khả thi. Trong đó, quan trọng nhất là tính khả thi - yếu tố người dân và doanh nghiệp rất cần.
Pháp luật không phải ở trên trời hay là giăng dây ra để chúng ta đi rồi vướng bên trái, vướng bên phải. Một hệ thống pháp luật mà sờ đâu cũng thấy sai phạm thì đó không phải là pháp luật tốt, theo lời ông Hưng.
Đại diện Bộ Xây dựng cũng giải thích “khả thi” là bảo đảm phù hợp với thực tiễn, có khả năng để thực hiện. Đây là thông điệp tạo niềm tin cho thị trường, người dân, doanh nghiệp, cho chính người chấp hành pháp luật và thực thi pháp luật.
Khi thể chế được hoàn thiện, các nguồn lực xã hội được khơi thông và chính sách về quy hoạch, đất đai, tín dụng, đầu tư được vận hành đồng bộ, thị trường sẽ có điều kiện phát triển cân bằng, gia tăng nguồn cung và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.
Phiên đối thoại chính sách thứ hai với chủ đề “Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn”.
Tham gia phiên đối thoại chính sách thứ hai có:
1. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.
2. Bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank.
3. Ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC).
Giữ vai trò điều phối, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia Kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, điều người dân quan tâm không chỉ là thị trường phục hồi hay tăng trưởng, mà là những chuyển biến đó sẽ giúp họ tiếp cận được không gian sống chất lượng, tương ứng với từng phân khúc và mức thu nhập hay không.
“Từ dữ liệu của Batdongsan.com.vn ông nhận thấy nhu cầu về nhà ở của người dân đang thay đổi như thế nào? So với các thế hệ trước, hành vi và kế hoạch mua nhà của họ có gì khác biệt?”, ông Huy gửi câu hỏi đến ông Nguyễn Quốc Anh.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng cho thấy 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư.
Theo ông Quốc Anh, điều này cho thấy có sự chuyển dịch trong quan điểm của nhà đầu tư cũng như người mua nhà hiện nay, theo hướng tập trung nhiều hơn vào nhu cầu mua để ở.
Trong giai đoạn thị trường chung đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn có 40% người được hỏi khẳng định sẽ tiếp tục mua bất động sản, và có tới 67% trong nhóm này tập trung vào các sản phẩm phục vụ mục đích an cư, ông Quốc Anh chia sẻ.
Mặc dù nhu cầu ở thực tăng cao, thị trường lại đang chứng kiến sự chênh lệch rất lớn giữa lượng cung và cầu, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Khái niệm về mức giá của phân khúc trung cấp đã có thay đổi, khi mức giá tăng lên khoảng 55 - 60 triệu đồng/m².
Theo ông Quốc Anh, nguồn cung trên thị trường hiện nay đang đổ dồn vào phân khúc từ trung cấp trở lên, với sự gia tăng mạnh mẽ về tỷ trọng của phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại tập trung ở phân khúc từ trung cấp trở xuống.
Khoảng cách này không phải là một hiện tượng mới mà đã diễn ra trong suốt 5 đến 7 năm qua, đòi hỏi những giải pháp để diễn biến cung - cầu trở nên phù hợp hơn, ông Quốc Anh khẳng định.
Các loại hình mang tính chất đầu cơ như đất nền, theo ông Quốc Anh, có khả năng phải đối mặt với rủi ro về thuế bất động sản đã khiến giới đầu tư phải tính toán vô cùng kỹ lưỡng các khoản chi phí phát sinh.
Ông Quốc Anh nhận định, nhu cầu hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở phục vụ mục đích ở thực. Vì vậy, trong thời gian tới, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu này, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.
Với góc nhìn của ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank cho biết, đơn vị đã có một số giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ những nỗi lo của người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, lần đầu mua nhà.
Bà Hà cho hay, để được vay vốn, ngân hàng yêu cầu bắt buộc khách hàng phải minh chứng thu nhập như có hợp đồng lao động, sao kê lương, hoặc đăng ký kinh doanh, hóa đơn, sổ sách.
Song thực tế, hiện nay có nhiều loại hình kinh doanh, đặc biệt là nhóm kinh doanh online rất khó chứng minh thu nhập bằng hồ sơ chứng từ đầy đủ. Vì vậy, ngân hàng đưa ra các cái phương pháp để đánh giá thu nhập của khách hàng linh hoạt hơn trong việc ghi nhận nguồn thu.
“Ngân hàng khẳng định sẽ không nới lỏng, khách hàng phải đủ năng lực tài chính để vay, nhưng sẽ linh hoạt hơn để khách hàng có thể tiếp cận được dòng vốn của ngân hàng mà không phải lo ngại về việc bắt buộc phải có các chứng từ đầy đủ thì mới có thể vay được”, bà Hà nói.
Bà ví dụ, khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ của ngân hàng một thời gian thì có thể thông qua các dòng tiền qua tài khoản, các sản phẩm huy động mà ngân hàng cho khách hàng gửi tiền…
Việc cắt giảm thủ tục sẽ khiến khách hàng hài lòng hơn khi vay vốn ở ngân hàng.
Với nhóm khách hàng là người trẻ, theo bà Hà, thường có thu nhập thấp, nhưng qua thời gian mức thu nhập sẽ có sự thay đổi và cải thiện hơn. Do đó, ngân hàng xem xét thời gian ân hạn, giúp khách hàng giảm áp lực.
Tiếp đó, xây dựng kỳ trả nợ hay số tiền trả nợ của khách hàng linh hoạt hơn theo dòng tiền thực tế. Giai đoạn đầu sẽ trả nợ ít hơn và phần gốc tăng dần lên theo dòng tiền mà khách hàng tạo ra.
“Đây là hai yếu tố mà tôi đang muốn đưa ra”, bà Hà cho biết.
Trước lo ngại của khách hàng về khoản vay “thả nổi” lãi suất, theo bà Hà, để khách hàng yên tâm hơn thì cách mà ngân hàng có thể triển khai là minh bạch, giải thích rõ ràng cơ chế lãi suất khi người dân tham gia khoản vay lãi suất.
“Chúng ta hoàn toàn có thể đưa ra cho khách hàng một công thức để khách hàng có thể chủ động để kiểm tra được, hình dung được và yên tâm tiếp cận”, bà Hà nhấn mạnh.
Thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển theo nhu cầu thực thay vì tăng trưởng theo chiều rộng.
Trả lời câu hỏi về nhu cầu vốn cho bất động sản, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng cần tiếp cận hai vấn đề: Vốn cho người mua, sử dụng bất động sản; vốn cho nhà phát triển bất động sản tức là các chủ đầu tư các dự án.
Theo ông Sơn, hiện nay dư nợ tín dụng của ngân hàng đạt ngưỡng 146% trên GDP. So sánh với nhu cầu dòng vốn của thị trường vốn là khoảng 180 - 200% GDP, ông Sơn cho rằng “con số này chưa phải là cao”. Nhưng nếu so sánh vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 82% GDP thì mức 146% là ngưỡng quá cao. Vấn đề quan trọng nhất là sử dụng vốn.
Về nhu cầu vốn cho nền kinh tế, ông Sơn cho hay, theo một nghiên cứu, từ nay đến năm 2030 (khoảng 5 năm), để đạt được tăng trưởng 2 con số cần khoảng 1.500 tỷ USD.
Do đó, chúng ta tìm cách nào đó để khơi thông các nguồn lực trong nước, quốc tế, công cụ vốn, công cụ nợ và hỗ trợ qua tín dụng ngân hàng. Vì thị trường bất động sản đóng vai trò rất lớn trong đóng góp vào tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.
Điều đó có nghĩa là chúng ta phải tìm mọi cách khơi thông các dòng vốn để đảm bảo cho thị trường vốn của Việt Nam phát triển bền vững.
Thực tiễn cho thấy nhu cầu của người dân không còn giới hạn ở việc sở hữu một căn nhà, mà ngày càng quan tâm đến môi trường sống, hạ tầng, tiện ích và nhiều mô hình nhà ở phù hợp với từng giai đoạn của cuộc sống.
Ông Nguyễn Quang Huy cho biết, dữ liệu thị trường hiện nay cho thấy người dân quan tâm nhiều hơn đến: Tổng giá trị căn nhà; Khả năng trả góp hằng tháng; Chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài?
“Các chủ thể trên thị trường đã và đang thay đổi những gì để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà thế hệ mới?”, ông Huy gửi câu hỏi đến đại diện Batdongsan.com.vn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.
Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.
Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.
Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.
Ông Quốc Anh cho rằng, người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Với khả năng tiếp cận nhiều nguồn thông tin và ứng dụng AI để phân tích thị trường, khách hàng có xu hướng đặt ra các yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư và đơn vị phân phối.
Họ có thể chủ động so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi quyết định xuống tiền. Theo ông Quốc Anh, xu hướng này đòi hỏi thị trường phải minh bạch thông tin và lấy dữ liệu làm cơ sở thuyết phục khách hàng.
Ông Quốc Anh cũng lưu ý, trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược phát triển và bán hàng. Bên cạnh việc chứng minh chất lượng thực tế của dự án, đặc biệt là hạ tầng và tiện ích, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng.
Việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp nâng cao khả năng chi trả, theo ông Quốc Anh.
Trước câu hỏi “Việt Nam cần những điều kiện gì để hình thành mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định hơn trong dài hạn và các sản phẩm tín dụng linh hoạt hơn, giúp người dân chủ động kế hoạch tài chính khi mua nhà?”, bà Vũ Thị Thu Hà, đại diện ABBank cho rằng, vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn.
Theo bà Hà, điều này dẫn tới lãi suất không thể cố định như người dân kỳ vọng là 5 năm hay 10 năm.
“Phía ngân hàng đang cố gắng để đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất là khoảng 24 tháng đến 36 tháng”, bà Hà chia sẻ và cho rằng, cần có giải pháp, sự hỗ trợ từ Chính phủ, Nhà nước để có hành lang pháp lý cho ngân hàng huy động được nguồn vốn dài hạn được lớn hơn.
Vấn đề tiếp theo, theo bà Hà, để khách hàng tự tin vay thì lãi suất nên cố định khoảng 5 năm. Đây là mốc phù hợp để khách hàng sẵn sàng đưa ra một quyết định về tài chính và ngân hàng có thể xem xét.
Bên cạnh đó, để giúp lãi suất hạ mặt bằng thì nguồn vốn là một vấn đề, và với ngân hàng còn là câu chuyện phát sinh sau vay.
Khi ngân hàng cần xử lý tài sản bảo đảm, trong trường hợp kịch bản xấu xảy ra, theo bà Hà, cần phải xử lý thì thời gian xử lý các tài sản là khá dài. Từ đó dẫn đến chi phí rủi ro cho khoản vay sẽ lớn và bản thân điều này là một cấu phần để tính trong lãi suất cho vay.
“Chỉ khi nào giải quyết được các yếu tố nói trên thì mặt bằng lãi suất mới hạ được”, bà Vũ Thị Thu Hà nói.
Trả lời câu hỏi Việt Nam nên ưu tiên hoàn thiện cấu phần nào của thị trường vốn để giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng và giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, phải phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ông Sơn nhìn nhận vẫn tồn tại nhiều khó khăn.
Đề cập vấn đề nâng hạng thị trường, ông Sơn cho hay, FTSE Russell đã xác nhận thị trường chứng khoán Việt Nam chính thức được nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp (Secondary Emerging Market), có hiệu lực từ ngày 21/9/2026.
Chúng ta đang hướng tới tiêu chuẩn của thị trường mới nổi của MSCI (MSCI Emerging Markets Index) với điều kiện khắt khe hơn, chặt chẽ hơn… Đây là những việc phải làm để kích hoạt thị trường vốn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường bất động sản cũng như vốn của nền kinh tế, theo ông Sơn.
Ông cho hay, hiện nay cơ chế pháp lý đã có mô hình quỹ đầu tư bất động sản REIT, nhưng trên thực tế các công ty quản lý quỹ hiện nay chưa có cơ hội, điều kiện.
Thêm nữa, ông Sơn cho biết, hiện đã thành lập tổ chức CCP (cơ chế đối tác bù trừ trung tâm) để tháo gỡ khó khăn, hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách xóa bỏ các rào cản về cấp mã số giao dịch và triển khai các cơ chế kết nối giữa ngân hàng lưu ký với công ty chứng khoán STP.
Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Quốc Anh cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới với sự thay đổi về cả chính sách và nhu cầu của người tiêu dùng, trong đó quy hoạch đô thị giữ vai trò then chốt.
Theo ông, kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Thượng Hải và Seoul cho thấy tái quy hoạch là xu hướng tất yếu nhằm giảm áp lực dân số, cải thiện môi trường sống và tạo dư địa tăng trưởng mới.
Ông Quốc Anh nhấn mạnh, tái quy hoạch không chỉ hướng tới việc chỉnh trang không gian đô thị mà còn nâng cao chất lượng sống của cư dân, tăng sức cạnh tranh của đô thị và tạo nền tảng cho giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững.
Kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục phát triển theo định hướng dài hạn, lấy chất lượng sống làm trung tâm, ông Quốc Anh nói, quá trình tái quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng giao thông sẽ từng bước thay đổi thói quen sinh hoạt của người dân.
Theo ông, khi hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, được đầu tư đồng bộ, người dân có thể di chuyển thuận tiện hơn, giảm thời gian lưu thông, hạn chế áp lực giao thông và cải thiện chất lượng cuộc sống.
Ông nhận định, xu hướng phát triển đô thị sẽ ngày càng gắn với các đầu mối hạ tầng giao thông quan trọng. Những khu vực có kết nối thuận lợi sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của người dân, đồng thời mở rộng xu hướng sinh sống ở các khu vực xa trung tâm nhưng có khả năng kết nối tốt.
Theo ông Quốc Anh, khi chất lượng không gian sống được nâng cao, giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng theo hướng bền vững.
Trả lời câu hỏi “đâu là giải pháp quan trọng nhất để thị trường vốn thực sự trở thành nguồn lực trung và dài hạn cho bất động sản, góp phần giảm chi phí vốn của doanh nghiệp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân?”, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, cần triển khai đồng loạt các giải pháp.
Về nguồn lực tài chính, ông Sơn cho biết có 4 kênh chính cần hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.
“Chúng ta cần tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn, các công cụ nợ có thể triển khai như phát hành trái phiếu, các sản phẩm của ngân hàng, trong đó có thể là trái phiếu tăng vốn cấp 2”, theo lời ông Sơn.
Ông Sơn cũng nhấn mạnh cần tiếp tục hướng tới là nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả các vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác đang được triển khai để đáp ứng yêu cầu phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.
“Với việc Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo phân loại của FTSE, chúng ta kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 25 - 28 tỷ USD trong giai đoạn tới”, theo ông Sơn đây sẽ là nguồn vốn “mồi” cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường chứng khoán Việt Nam.
Qua hai phiên đối thoại có thể thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không chỉ được đo bằng quy mô vốn, số lượng dự án hay tốc độ tăng trưởng, mà còn bằng khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mức độ minh bạch của thị trường và hiệu quả phân bổ nguồn lực.
Theo chuyên gia Kinh tế Nguyễn Quang Huy, điều đó đòi hỏi cần sự đồng hành của Nhà nước trong kiến tạo thể chế; của hệ thống ngân hàng trong dẫn dắt dòng vốn; của thị trường vốn trong cung cấp nguồn lực trung và dài hạn; của doanh nghiệp trong phát triển sản phẩm phù hợp; và của các tổ chức nghiên cứu trong cung cấp dữ liệu, dự báo xu hướng để thị trường vận hành hiệu quả hơn.
“Đích đến của toàn bộ hệ sinh thái không chỉ là một thị trường bất động sản phát triển, mà là một thị trường phát triển vì người dân”, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.
