Lễ khởi công Dự án nhà ở xã hội - nhà ở cho thuê Becamex tại TPHCM. Ảnh: tphcm.chinhphu.vn

Kỳ vọng từ những dự án đã đăng ký

Nếu bài toán của người thuê là tìm được nơi ở phù hợp, thì ở phía cung, thách thức lớn hơn là làm thế nào để có thêm nhiều dự án được đầu tư bài bản và có khả năng khai thác lâu dài.

Theo văn bản trả lời Báo Thanh tra do ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM ký, việc phát triển nhà ở cho thuê hiện còn gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính sách; quỹ đất; nguồn vốn đầu tư dài hạn và trình tự, thủ tục triển khai dự án. Thị trường hiện vẫn chủ yếu do hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhỏ lẻ, chưa hình thành được nguồn cung quy mô lớn, chuyên nghiệp với chất lượng và giá thuê phù hợp.

Trong đó, cơ chế, chính sách hiện hành chưa có các chính sách ưu đãi đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Hiệu quả tài chính của loại hình này thấp hơn so với nhà ở để bán, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài, dẫn đến chưa tạo được động lực đủ lớn để thu hút nhà đầu tư.

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho thuê cũng còn hạn chế. Theo Sở Xây dựng, việc bố trí quỹ đất tại các khu vực có nhu cầu cao như khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các trung tâm việc làm và các đầu mối giao thông công cộng chưa đáp ứng yêu cầu phát triển.

Nguồn vốn đầu tư là một điểm nghẽn khác. Hiện chưa có các chương trình tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế tài chính đặc thù dành riêng cho phát triển nhà ở cho thuê; trong khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn có thời gian hoàn vốn dài.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng vẫn phải thực hiện đầy đủ qua nhiều bước theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và nhà ở. Dù các quy định pháp luật đã từng bước được hoàn thiện, việc triển khai dự án trên thực tế vẫn mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư.

Những rào cản này lý giải phần nào vì sao nguồn cung nhà cho thuê quy mô lớn chưa phát triển tương xứng, dù nhu cầu của thị trường đã hiện hữu.

Một tín hiệu đáng chú ý đang xuất hiện từ phía các nhà đầu tư. Sở Xây dựng TPHCM cho biết, tại hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TPHCM ngày 6/6/2026, đã có 15 đơn vị tham gia đăng ký với tổng số căn hộ cho thuê dự kiến là 106.055 căn hộ. Trong đó, khối cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước đăng ký khoảng 46.755 căn, khối doanh nghiệp tư nhân đăng ký khoảng 59.300 căn hộ dự kiến cho thuê.

Con số này cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với phân khúc nhà cho thuê. Nhưng từ đăng ký đến triển khai dự án và đưa căn hộ vào khai thác vẫn cần trải qua nhiều bước. Vì vậy, vấn đề của TPHCM hiện không chỉ là tìm kiếm thêm nhà đầu tư, mà còn là tạo một môi trường đủ thuận lợi để biến nguồn lực và sự quan tâm của doanh nghiệp thành những dự án cụ thể.

Hướng tới thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp

Sở Xây dựng TPHCM cho biết, để phát triển nhà ở cho thuê, thành phố xác định cần có các cơ chế chính sách đồng bộ về quy hoạch, quỹ đất, tài chính, tín dụng và thủ tục đầu tư; qua đó khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia và từng bước hình thành thị trường ổn định, chuyên nghiệp, bền vững.

Một khu lưu trú công nhân tại TPHCM. Ảnh: Cảnh Nhật

Một đề xuất đáng chú ý là thống nhất đưa dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở cho thuê vào loại dự án cấp bách. Nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ thực hiện thủ tục giao chủ đầu tư (công nhận chủ đầu tư); sau đó thực hiện các thủ tục quy hoạch 1/500, giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng.

Về đất đai và tài chính, Sở Xây dựng đề xuất nghiên cứu chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, sau khi hết thời hạn cho thuê từ 25 - 30 năm.

Cùng với đó là chính sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu bên ngoài và trong dự án.

Đối với tín dụng, Sở Xây dựng đề xuất ban hành gói tín dụng ưu đãi riêng cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê phù hợp đặc thù dự án có thời gian thu hồi vốn dài. Theo đề xuất, mức lãi suất có thể khoảng 3 - 4%/năm, hoặc cao hơn lãi suất huy động từ 1,5 - 2%/năm; thời gian vay trung và dài hạn từ 15 - 20 năm, thời gian ân hạn 3 năm.

Sở Xây dựng đồng thời đề xuất hỗ trợ lãi suất đối với các dự án theo hướng hỗ trợ khoảng 70 - 80% lãi suất vay thương mại trong giai đoạn đầu tư và khai thác, đặc biệt trong 10 năm đầu kể từ thời điểm dự án đưa vào vận hành.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cần nghiên cứu bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật quy định về “quy chuẩn, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với phòng ở (căn hộ studio) không thấp hơn 15m²”, nhằm tạo điều kiện phát triển các “căn hộ nhỏ” cho thuê, phù hợp với xu hướng hộ gia đình ít người và nhu cầu thuê căn hộ dành cho một hoặc hai người.

Những đề xuất này cho thấy bài toán phát triển nhà ở cho thuê không chỉ nằm ở việc xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà còn ở việc tạo ra một thị trường có nhiều loại sản phẩm, nhiều chủ thể tham gia và cơ chế tài chính đủ dài để nhà đầu tư có thể khai thác ổn định.

TPHCM đang hướng tới khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đồng thời, với tổng số 106.055 căn hộ được các đơn vị đăng ký dự kiến tại hội nghị xúc tiến đầu tư, dư địa mở rộng nguồn cung của thị trường là rất lớn. Song, những con số này mới chỉ có ý nghĩa thực sự khi sớm được triển khai, hoàn thành và đưa vào khai thác.